Сегодня Берлин - столица самого стабильного государства еврозоны. Устойчивая экономика, высокий уровень дохода населения, более низкая безработица по сравнению с другими странами ЕС, социальные гарантии и многое другое привлекают в город новых жителей. Один из способов перебраться сюда – купить недвижимость.

Долгие годы Германия, как и ее столица, была разделена на два противоположных лагеря, которые развивались далеко не одинаково. После Второй мировой войны Восточный Берлин стал столицей ГДР, а в ФРГ столичные функции выполнял город Бонн. К моменту объединения Германии финансовым и торговым центрами ФРГ стали соответственно Франкфунт-на-Майне и Мюнхен. Берлин стал столицей объединенной Германии, но желающих купить там недвижимость было немного.

Как рассказал «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, изменившаяся с объединением страны социально-экономическая ситуация постепенно повысила столичные перспективы Берлина, превратив некогда невостребованную недвижимость города в недооцененные активы, попросту обреченные на рост стоимости в объединенной Германии. Но традиционное отсутствие на рынке недвижимости Германии спекулятивных тенденций, а также уже сформировавшиеся финансовые и промышленные центры страны сохраняют умеренные цены на берлинскую недвижимость.

Районы притяжения

Сегодня берлинской недвижимостью активно интересуются и покупатели, которые приобретают квартиры для собственных нужд, и инвесторы, планирующие заработать на недооцененных квадратных метрах. Ведь, действительно, жилая недвижимость в Берлине заметно дешевле чем, например, в Мюнхене.

«В 2011 году крупные инвесторы потратили на недвижимость в Германии более 5 млрд евро, из которых почти третья часть приходилась на покупателей-нерезидентов, - говорит Людмила Аксененко, руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank. – А в 2012 году более половины сделок пришлось на иностранцев». Среди покупателей недвижимости в Берлине преобладают итальянцы, а также американцы и британцы. За последние годы увеличился поток покупателей-нерезидентов из кризисных южноевропейских регионов (Италия, Испания, Греция и т.д.), которые стремятся вывестикапитал из своих государств. Значительную долю среди иностранцев занимают россияне.

Особенность Берлина – значительная разница в качестве и в цене на недвижимость в Восточном и Западном Берлине. Восточный Берлин изобилует недорогой недвижимостью времен социализма. Здесь интересен район Панков (Pankow), который в последнее время демонстрирует хороший прирост в стоимости жилья и в размере арендной платы. В Западном Берлине совершенно другая архитектура и качество жилья, соответственно, и цены выше.

По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), в последние годы наибольшей популярностью у международных инвесторов пользуются районы: Reinickendorf, Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Steglitz-Zehlendorf, Spandau и Charlottenburg-Wilmersdorf.
Состоятельные покупатели, включая россиян, ориентируются на такие престижные районы, как: Charlottenburg, Friedrichshain, Grunewald, Karlhorst, Mitte, Prenzlauer Berg и Wilmersdorf.

Одним из самых неблагополучных считается пригородный Kosmos-Viertel, расположенный на юго-востоке Берлина. Помимо него неблагоприятным районом считается восточная часть района Kreuzberg или, как его еще называют, Kreuzberg-36, который в отличие от фешенебельного западного Kreuzberg-61 плотно заселен турецкими иммигрантами. «Окраинные районы восточной части города (Marzahn, Hellersdorf, Hohenschönhausen и др.), застроенные панельными домами, - добавляет Людмила Аксененко (Knight Frank), - также малопривлекательны для покупки жилья».

Тем же, кто планирует жилье снимать, эксперты рекомендуют обратить внимание на два берлинских района с наименьшим уровнем арендных ставок. Речь идет о Marzahn-Hellersdorf и Spandau, где средняя стоимость аренды жилья составляет соответственно 5,1 и 5,8 евро за кв. метр в месяц. Наиболее высокие средние арендные ставки отмечены в районе Charlottenburg-Wilmesdorf. Жилье в его административных границах сдается посредней цене в 9 евро за кв. м в месяц.

Стабильная вторичка, и доходная

В период мирового финансового кризиса показатели рынка недвижимости Берлина не только не ухудшились, а наоборот, продолжили свой рост. Многие немцы воспринимают недвижимость в качестве более надежного способа сохранения средств по сравнению с другими активами. «Согласно опросу института Forsa, изучающего общественное мнение, - говорит Людмила Аксененко (Knight Frank), - в 2012 году каждый четвертый немец был готов инвестировать в недвижимость, а каждый третий – покупает недвижимость в качестве обеспечения для себя достойной пенсии - это на 50% больше, чем в 2011 году».

По данным компании Knight Frank, цена апартаментов в центральных районах города в среднем варьируется в диапазоне 3-5 тыс. евро за кв. м. При этом, по оценкам LBS (Федерального кредитного института), рост цен на жилую недвижимость в 2012 году достиг как минимум 3%. Причины – снижение безработицы, увеличение доходов населения и лучшие перспективы роста заработных плат. Наиболее значительный рост цен отмечен в сегменте элитной недвижимости.

Интересно, что иностранцы, в том числе и россияне, стараются приобретать в Берлине квартиры в домах, построенных до Второй мировой войны. «Средняя стоимость такой «антикварной» квартиры составляет 155 тыс. евро, или 1,8 - 2 тыс. евро за кв. м», - уточняет Людмила Аксененко (Knight Frank).

На рынке же представлен широкий спектр предложений по разным ценам. Например, на продажу выставлена двухэтажная квартира общей площадью 62 кв. м с террасой и балконом в районе Фридрихсхайн. Дом построен в 1900 году и полностью отреставрирован в 2001 году. На первом этаже расположена комната и кухня, терраса с видом на внутренний двор, на втором этаже спальня, ванная и балкон. Цена предложения 155 тыс. евро.

Двухкомнатная квартира общей площадью 47 кв. м в районе от Kurt-Schumacher-Platz выставлена на продажу за 65 тыс. евро. А двухкомнатная квартира общей площадью 56 кв. м в районе станции метро U+S-Bhf Rathaus Steglitz, в 2011 году в ней был проведен ремонт, продается за 77 тыс. евро.

В Берлине также много предложений квартир, которые продаются как функционирующий арендный бизнес. Например, двухкомнатная квартира общей площадью 53 кв. м в самом центре Берлина, район Митте, расположена на третьем этаже отреставрированного дома 1900 года постройки. Дом полностью реконструирован в 2006 году. Квартира с высокими потолками – 3,8 м, есть газовая плита и ламинатное напольное покрытие. Цена продажи –85 тыс. евро. Арендная плата, за которую сдана квартира, в месяц – 440 евро. Доходность – 5,08%.

Еще одна разновидность предложений, пользующихся популярностью у покупателей берлинской недвижимости, – это доходные дома. Причем можно приобрести как целый дом, так и все квартиры в подъезде или на этаже. Хотя с инвестиционной точки зрения приобретать целый дом гораздо выгоднее. Например, в районе Pankow продается доходный дом 1955 года постройки на 45 квартир. Техническое состояние объекта хорошее, все квартиры заполнены арендаторами. Стоимость объекта: 2,99 млн евро плюс затраты на закрытие сделки. Из них необходимая сумма собственного капитала инвестора - 1,08 млн евро, на остальную часть можно получить банковское финансирование под 3% годовых. Рентная доходность по дому 7,1% годовых. Заявленная текущая рентабельностьинвестиций: 13%.

Второй пример - доходный дом на 55 квартир в районе Шарлоттенбург. Дом построен в 1976 году, находится в хорошем состоянии, и также полностью сдан арендаторам. Стоимость объекта: 5,5 млн евро + затраты на закрытие сделки. Собственный капитал инвестора: около 2 млн евро, рентная доходность – 7,3% годовых. Текущая рентабельность инвестиций - 13,4%.

Новостройки – не инвестиционный продукт

Объемы жилищного строительства в Берлине растут. Так, если с 2005 по 2007 год в городе было возведено лишь около 5 тыс. единиц жилья, то с 2008 по 2012 год этот показатель составил 13 тыс. единиц жилой недвижимости. «В настоящее время в Берлине реализуется более 50 строительных проектов в разных районах, - говорит Наталья Котова («Страна Плюс»). - Одновременно выросли и цены. Если в 2009 году средневзвешенная цена квадратного метра составляла 1,9 тыс. евро, то в 2012-м – 2,2 тыс. евро. По данным Knight Frank, апартаменты в новостройках в Берлине стоят в среднем 2,5 - 3,0 тыс. евро за кв. м.

На данный момент жилье в Германии остается одним из самых доступных в Европе. Однакопокупка недвижимости на стадии строительства имеет смысл лишь в случае использования таковой для собственных нужд. К тому же краткосрочным спекуляциям с жильем противодействует система налогообложения, действующая в Германии. «Налог на прирост капитальной собственности не взимается лишь в случае реализации жилья, бывшего в собственности более 10 лет, – сообщает Станислав Зингель (Gordon Rock). - Если же недвижимость реализуется менее чем через 10 лет после даты покупки, то налог на прирост капитальной стоимости взимается по прогрессирующим ставкам подоходного налога, и для физических лиц составляет от 14% до 45%, а для юридических лиц – 15%».

В настоящее время на рынке первичной недвижимости выбор предложений довольно обширен. Например, в новостройке в Лихтерфельде выставлены квартиры площадью от 78 до 156 кв. м по цене от 268 тыс. евро. По заказу можно установить камин, а также сделать перепланировку по вкусу покупателя. Более дорогой объект выставлен в центральном районе Берлина Пренцлауэр Берг. Четырехкомнатную квартиру общей площадью 120 кв. м с машино-местом в подземном паркинге и с небольшим частным садом можно приобрести за 480 тыс. евро.

Формальности покупки

Покупка недвижимости в Германии не отягощена неподъемными формальностями. Немецкое законодательство либерально к иностранцам, в том числе - нерезидентам Евросоюза. Они могут без всяких ограничений приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость на всей территории Германии, включая памятники архитектуры. При этом покупка недвижимости может быть оформлена как на физическое, так и на юридическое лицо.

При заключении сделок используются услуги риелторов и нотариусов. Нотариусы отвечают за юридическую чистоту сделки. При внесении задатка в земельный кадастр отправляется соответствующее уведомление, препятствующее возможной продаже жилья иному покупателю за более высокую цену. Станислав Зингель (Gordon Rock) предупредил, что договор купли-продажи заключается на немецком языке, вследствие чего желательно использование квалифицированного переводчика. Причем зачастую сам расчет по сделке осуществляется через специальный счет нотариуса, деньги с которого продавцу переводятся лишь по факту полной регистрации прав нового владельца в земельном кадастре. Все необходимые налоги уплачиваются не позднее чем через четыре недели по факту заключения сделки. При этом на решение всех формальностей уходит около 40 дней.

Как добавила Людмила Аксененко (Knight Frank), в Германии есть поземельный налог, который оплачивается за владение долей земельного участка. Размер данного налога незначительный. За 1-комнатную квартиру вносится в среднем 50-80 евро в год, за 2-комнатную - около 100-150 евро в год.

Кроме того, федеральные земли (к которым в том числе относится Берлин) устанавливают ставку налога на приобретение недвижимости. В апреле 2012 года власти Берлина подняли ставку налога на 0,5%, до 5% от стоимости приобретаемого имущества.

Инвестиционный интерес

Рынок недвижимости Берлина привлекает инвесторов из разных стран мира. «Инвесторы рассматривают рынок недвижимости Берлина в качестве надежного средства для сохранения накоплений и получения стабильного дохода», - подтверждает Людмила Аксененко (Knight Frank). Для сохранения сложившегося имиджа власти Берлина стараются не допустить возникновения «финансового пузыря».

По данным Gordon Rock, в 2012 году 50% инвестиций в жилую недвижимость Берлина было обеспечено международными инвесторами. Среди таковых по объему вложений лидировали частные инвесторы из США, обеспечившие 18% вложений. На втором и третьем местах были представители Великобритании и Швейцарии, обеспечившие соответственно 4,5% и 3% вложений. На представителей иных национальностей пришлось еще 3% инвестиций. Но при этом международные инвестиционные компании и фонды, капитал которых не имеет однозначной национальной принадлежности, сгенерировали еще 28% вложений.

«Несмотря на статистически незначительное присутствие российского капитала, российские инвесторы вносят определенный вклад в недвижимость Берлина, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). - Однако зачастую российские инвесторы выходят на рынок недвижимости Берлина посредством инвестирования через инвестиционные компании и фонды».

Приток вложений от частных инвесторов ограничивается самой структурой предложения на берлинском рынке недвижимости. Подавляющее большинство русскоговорящих риелторов позиционируют немецкую недвижимость как супердешевую и продающуюся по бросовым ценам. «Но по факту по супернизким ценам в Германии можно купить только ту недвижимость, которая никакому здравомыслящему немцу и даром не нужна», - предупреждает эксперт.


Metrinfo