Черногория – государство на Балканском полуострове, пользуется популярностью у покупателей зарубежной недвижимости, среди которых немало россиян. Удачное расположение в Западной Европе, уникальные природные характеристики – неоспоримое преимущество этой красивейшей страны. Черногория имеет выход к Адриатическому морю, также в стране есть относительно равнинная центральная часть, а на востоке располагаются горы. Поэтому есть возможность и в море поплавать, и на лыжах покататься.

Спрос на черногорскую недвижимость был всегда, но недоставало качественных предложений. Как рассказал «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Константин Гамарник, генеральный директор, в первую очередь покупателей интересует Будванская Ривьера и Бока-Которский залив, в связи с завершением строительства новой гавани. «В южной части страны, в районе Бара и Ульциня востребованы исключительно частные дома», - говорит эксперт.

Если охарактеризовать рынок черногорской недвижимости с позиции заключенных сделок, то, по данным международного агентства недвижимости Gordon Rock, лидирует Будва, на территории которой реализуется около 20% от общего объема недвижимости. На Бар и Котор приходится по 10% транзакций. Сутоморе, Добра Вода и Петровац обеспечивают соответственно 7%, 5% и 4% сделок.

На втором месте по популярности столичный регион - город Подгорица и его окрестности. На его долю приходится 10% транзакций. Менее всего востребованы дома и квартиры в глубинных сельских районах страны, особенно в северной ее части. Особняком над всем этим стоит Тиват, ставший благодаря реализации проекта элитной марины Porto Montenegro крупнейшим субрынком элитной недвижимости в Черногории. По итогам сентября текущего года были реализованы все 125 единиц элитной недвижимости. При этом самый дорогой пентхаус был продан за 3 млн евро, что для сравнительно недорогого рынка недвижимости Черногории является очень солидной суммой.

«В целом соотношение цены и качества, безвизового режима на срок до 30 дней, несложного механизма покупки, а также одно из самых низких налогообложений в Европе, не обременяющее содержание жилья, и удивительная красота удерживают Черногорию на лидирующей позиции на рынке зарубежной недвижимости, - отмечает ведущий специалист департамента. - Как следствие, в этом году практически всеми агентствами по продаже черногорской недвижимости фиксируется рост спроса, по сравнению с другими европейскими странами».

Свежие тенденции

Эксперты отмечают, что Черногорию все чаще стали рассматривать не только для курортного отдыха, но и как страну для постоянного проживания.

Вторая тенденция – рост числа сделок. «По сравнению результатов работы нашей компании в Черногории в 2010-2011 гг. и в 2012 г., - рассказывает эксперт, - число экономичных продаж (недвижимость до 100 тыс. евро) было сравнительно высоко в 2010 г., но общий объем продаж компании оказался невелик. В 2011-2012 гг. выросла средняя стоимость сделки почти в два раза. Общая сумма продаж в 2011 г. по сравнению с 2010 г. увеличилась на 30%. За 9 месяцев 2012 г. мы практически выполнили объем продаж».

«Продажи нашей компании за последние 2 месяца превысили суммарный показатель за последние полтора года», - подтверждает эксперт.

Впрочем, ведущий специалист, охарактеризовала ситуацию на рынке как сезонную: начиная с конца октября и до мая месяца рост продаж активный, но летом на рынке затишье.

Переориентация на экономкласс

Первичный рынок черногорской недвижимости за последние годы набрал обороты. «Если четыре года назад, на пике спроса, в Черногории было всего несколько объектов, - рассказывает эксперт, - то сейчас около 100». Эксперт уточнил, что если отсеять объекты с проблемными и спорными документами, то предложений убавится на 30%, но для небольшой Черногории это все равно настоящий прорыв. Следует также отметить, что рынок вырос именно за счет первичной недвижимости, многие покупатели ждали именно этого момента и не рассматривали вторичный рынок как альтернативу.

Как добавил Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимостиGordon Rock, во II квартале 2012 года в Черногории было выдано 204 разрешения на строительство жилья, что на 18% больше, чем в аналогичный период прошлого года, и на 30% больше, чем в I квартале 2012 года. При этом количество квартир, разрешенных к строительству, увеличилось на 132% по сравнению с годом ранее и на 19% по сравнению с I кварталом 2012 года.

Некоторые девелоперы перешли на проекты экономкласса, существенно снизив себестоимость строительства и, соответственно, предложив сравнительно недорогие объекты, говорит эксперт.

При этом самые продаваемые предложения – апартаменты в пешей доступности от моря и от необходимойинфраструктуры - предлагаются по цене 100 000 - 120 000 евро. Чаще всего – это квартиры небольшой площади (около 60-80 кв. м), с террасой, видом на море и недалеко от него.

Стимулом для активизации сделок является и начавшийся рост цен. «Если все прошлые годы недвижимость этой страны стремительно дешевела, то в первой половине 2012 года в отдельных сегментах цены начали расти», - подтверждает управляющий партнер. В частности, в среднем на 5% подорожали жилые новостройки. В настоящее время средняя цена квадратного метра на первичном рынке Черногории составляет порядка 1450 евро. А например, студию площадью 40 кв. м в небольшом курортном городке Бечич можно приобрести за 58 тыс. евро; двухкомнатная квартира площадью 80 кв. м, расположенная в окрестностях Будвы, продается за 117 тыс. евро. Вилла в Будве общей площадью 120 кв. м с небольшим участком 250 кв. м, расположенная всего в 150 метрах от моря, выставлена за 330 тыс. евро.

Наибольший интерес сейчас представляют два проекта, расположенные в Которской бухте напротив Пераста в местечке Костаньица. Это «Костаньица Бэй» и «Бока Гарден». Они расположены непосредственно у берега, имеют развитую инфраструктуру, выбор апартаментов и вилл. В частности первая очередь «Бока Гарденс» будет завершена весной следующего года, и уже лето можно будет провести в своих апартаментах. Первая очередь состоит из шести зданий в средиземноморском стиле. В комплексе предусмотрены магазины, бары и рестораны на территории отеля, частный пляж для купания и теннисный корт. Создана управляющая компания, которая будет обслуживать квартиры круглый год. Цена на апартаменты с одной спальней площадью 54 кв. м - 135 тыс. евро; с двумя спальнями (71 кв. м) - 185 тыс. евро; дуплекс с тремя спальнями (117 кв. м) обойдется покупателю в 290 тыс. евро; а вилла с тремя спальнями (225 кв. м на участке 280 кв. м с бассейном 4х3 м) - 290 тыс. евро.

Еще один интересный строящийся комплекс расположен на первой линии бухты Каминопоселка Добры Воды. Расстояние до моря - менее 30 м. ЖК состоит из двух корпусов по 4 и 5 этажей. На этаже находятся по две квартиры, причем из каждой открывается панорамный вид на море. Площадь апартаментов от 74 до 183 кв. м. Комплекс располагает собственным пляжем, а также бассейном с водопадом, гидромассажем и небольшим детским бассейном. В зоне отдыха есть финская сауна, хаммам, фитнес-зал. Цена предложения – от 3 тыс. евро за 1 кв. м.

Отмечая высокий спрос на новостройки, эксперт говорит, что обычно новый комплекс состоит из 20-50 единиц и при удачной ценовой политике продается на 80% в течение полугода.

Вторичка привлекает ценами

Вторичный рынок, хотя и более обширный, спрос на нем формируется преимущественно за счет внутренней аудитории. У иностранцев традиционно вторичная недвижимость Черногории пользуется меньшим спросом. Однако в период кризиса наблюдался интерес именно к вторичным объектам. «В последнее время покупатели принципиально не хотят рассматривать объекты вторичного рынка», - подтверждает эксперт. К тому же, отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock), информационная прозрачность данного сегмента существенно ниже, чем рынка новостроек, о чем свидетельствует отсутствие регулярной официальной статистики в отношении данного типа жилья.

Вместе с тем, на вторичном рынке много хороших, интересных объектов как с точки зрения качества объекта, так и цены. Сейчас средняястоимость жилья составляет около 1 тыс. евро за кв. м. Например, в городе Герцег-Нови(Бока-Которский залив), до моря 5 минут пешком, продается двухкомнатная квартира общей площадью 54 кв. м. Квартира находится на четвертом этаже, с балкона открывается вид на залив и выход в Адриатику. Цена предложения – 65 тыс. евро. В Будве в районе Бабий До продается небольшая двухкомнатная квартира с мебелью (39 кв. м) плюс две террасы с панорамным видом на море и город за 60 тыс. евро. А в г. Утеха (Барская ривьера) в 100 м от моря можно приобрести двухэтажный дом на три спальни общей площадью 140 кв. м на участке 240 кв. м за 130 тыс. евро.

Инвестиции в будущее

Перспективы рынка недвижимости Черногории сегодня многие эксперты рынка оценивают позитивно. Эксперт считает, что в долгосрочной перспективе Черногория продолжит развиваться и по мере формирования инфраструктуры и улучшения качества отдыха будет становиться более привлекательной для иностранцев. Если сравнить все показатели, то предложение по-прежнему уникально: чтобы поселиться в подобном месте в Испании, Франции или Италии, вам придется потратить сумму в несколько раз большую. Эксперт также подтверждает, что недвижимость Черногории будет представлять интерес для инвесторов, но в первую очередь - если речь идет о долгосрочных инвестициях, отмечая, что для краткосрочных финансовых вложений есть также масса интересных возможностей, в частности инвестиции в строительство новых комплексов, а также покупка недостроенных вилл или требующих ремонта с целью последующей продажи.

Однако Станислав Зингель (Gordon Rock) считает, что рынок недвижимости Черногории не обладает сколь-либо значимым инвестиционным потенциалом. Обуславливается это как общей структурой рынка, базирующейся прежде всего на курортной недвижимости, так и затяжным спадом черногорского рынка недвижимости. «Вместе с тем сейчас достаточно неплохой момент для покупки недвижимости в Черногории для личных целей, т.е. для проживания, а не для инвестиций в недвижимость», - подтверждает эксперт.

Резюме журнала www.metrinfo.ru

В настоящее время покупателей, которые случайно приобретают зарубежную недвижимость, практически нет. Каждый долго взвешивает все преимущества и оценивает недостатки. В Черногории есть и то, и другое. Рынок недвижимости государства пока полностью не сформировался, поэтому рисков много. Однако, как говорится, волков бояться - в лес не ходить. Недвижимость на Балканском полуострове стоит того, чтобы сделкой заняться особенно серьезно. Благо в настоящее время в Черногории еще есть предложения по очень невысоким ценам.


Metrinfo