ПОСТАНОВКА ПРОБЛЕМЫ

В общем, снимать жилье в России и в Европе - это две большие разницы. Рынок арендного жилья в Старом Свете сложился уже давно. К примеру, сейчас в Германии каждый второй житель снимает квартиру. И найти себе жилье не представляет особого труда. Рынок аренды огромный, а цены при этом отнюдь не кусаются. Да и права арендаторов защищены. Со всеми из них заключают договор. А хозяева (или управляющие компании) исправно платят налоги.

В Москве все с точностью до наоборот. Рынок тоже огромный, но он полностью стихийный и находится в «тени», а цены при этом в разы выше. Арендатор практически никак не защищен, потому что с ним редко когда заключается договор, а хозяева могут выгнать его на улицу в любой момент. И наконец, качество арендного жилья оставляет желать лучшего. Сдаются как правило «бабушкины» квартиры. А мало-мальский ремонт уже считается конкурентным преимуществом и возможностью повысить стоимость аренды.

При этом в России сдают квартиры обычно частные лица. Налоги они, естественно, не платят.

Как же сделать так, что рынок аренды стал в России более цивилизованным? По словам экспертов, выход один - строить в крупных городах доходные дома. Что такое доходный дом? Как нетрудно понять, это дом, который приносит доход его владельцу. Это многоквартирное здание, которое построено специально для того, чтобы сдавать в нем квартиры. Естественно, в этом случае хозяин рассчитывает на то, что его инвестиции окупятся и будут приносить доход. Но арендаторы тоже в плюсе - за свои деньги они получают определенный сервис.

- Доходный дом - это, прежде всего, определенный набор услуг, который не может дать обычный жилой дом, - говорит Владислав Конюхов, Председатель совета директоров ГК «ГородОК». - На Западе каждым доходным домом управляет специальная обслуживающая компания, которая обеспечивает сдачу квартиры, взимание квартплаты, перечисление средств на счет собственника жилья и т.д.

Тем не менее на этом пути возникает много сложностей. Во-первых, в столицах и крупных региональных центрах (где наибольший спрос на аренду жилья из-за наплыва приезжих) остается все меньше мест для застройки. Во-вторых, это невыгодно частным инвесторам в недвижимость. Доходность в этом виде бизнеса (с учетом себестоимости строительства и рыночной цены на квартиры) едва достигает 4 - 5% годовых.

Спрос на съемное жилье при этом огромный. Только в Москве сдаются в аренду порядка 200 тысяч квартир (это около 20% от всего объема жилого фонда). Однако по этому показателю мы серьезно отстаем от столиц развитых стран.

РОДОМ ИЗ XVII ВЕКА

Окунемся в историю. Первые доходные дома появились в Европе еще в начале XVII века. Пионерами в этой де-факто инвестиционной деятельности или в этом виде бизнеса стали Англия, Германия и Франция. Как правило, дело было так. Тогдашний инвестор строил многоквартирный дом в несколько этажей. В нем обычно помещалось 6 - 20 квартир. На одном из этажей жил сам хозяин и вся его семья. Внизу как правило располагался магазин или склад.

Чтобы привлечь квартиросъемщиков, хозяин не скупился на внешний лоск. Здание сооружали с красивейшим фасадом. Лепка ручной работы, статуи, барельефы и колонны. А вот сами квартирки внутри были довольно бюджетными: с одинаковой планировкой и экономичным убранством.

Примечательно, что доходные дома до сих пор - это очень распространенный бизнес в странах Западной Европы.

- К примеру, в Германии 57% населения проживают в арендованных квартирах, - говорит Станислав Зингель, глава международного агентства недвижимости Gordon Rock. - Лидер по этому показателю - Берлин. Там 85% жителей проживают на арендованных квадратных метрах.

В других странах Европы доля арендного жилья немного меньше (см. таблицу). Тем не менее квартиросъемщиков и там достаточно много. По данным Международного союза квартиросъемщиков, в среднем в Европе 40% людей живут в арендованных квартирах.

За океаном собственников домов гораздо больше. Там лишь треть населения снимает квартиры и дома. При этом наибольшим спросом жилье пользуется в крупных городах. К примеру, в Сан-Франциско 65% жилья сдается в аренду, а в Нью-Йорке - 70%.

При этом доля арендованных квадратных метров не говорит о том, что подавляющее большинство жителей развитых стран по сути являются бомжами.

- Это не значит, что, например, немцы не владеют квартирами и домами, - говорит Станислав Зингель. - Это лишь значит, что они более мобильны. Они выбирают жить там, где комфортнее, где лучше инфраструктура или где ближе к работе. Когда они выходят на пенсию, то уже потом переезжают в собственный дом или квартиру.

КОМНАТА ЗА 6 РУБЛЕЙ В МЕСЯЦ

В России первые доходные дома начали строить в XVIII веке. В основном возводили их состоятельные люди, которые потом получали неплохой доход, сдавая квартиры в своих домах тем, кто нуждался в жилье.

До революции в Москве было около 800 доходных домов. Это составляло порядка 40% от всего объема жилья в столице. При этом чем больше был дом, тем дешевле в нем были квартиры. Жилые пространства как правило были небольшие. Поэтому доходный дом можно было легко опознать - по вертикальному членению фасада. Больше всего в строительстве доходных домов преуспел Санкт-Петербург. В одно время там почти 95% жилья было съемным.

Во второй половине XIX века самую дешевую комнату в столицах можно было снять по цене 20 копеек за ночь. Таким образом самая дешевая комната в месяц обходилась нанимателю в 6 рублей. При этом на рынке были квартиры разного уровня комфорта. Снять жилье можно было и за 10, и за 100, и даже за 1000 рублей в месяц.

Для сравнения, в конце XIX века средняя зарплата рабочего в императорской России составляла порядка 30 рублей. К 1913 году она поднялась примерно до 37,5 рубля. Как пишут историки, на 10 копеек в то время можно было выпить рюмку водки в забегаловке или купить в лавке пирожок.

Тем не менее с приходом к власти «большевиков» все доходные дома были национализированы и превращены в «коммуналки», где с удовольствием разместился победивший в революции пролетариат.

ДОХОДНЫЕ ДОМА БИЗНЕС-КЛАССА

О том, что в России надо строить доходным дома, эксперты говорят уже больше 10 лет. Причем первые попытки власти предприняли еще в начале 2000-х.

Первый современный доходный дом в Москве построили еще в 2003 году. Его возвели по индивидуальному проекту в самом центре столицы (в районе станции метро «Китай-Город»). Деньги вложила мэрия Москвы. Но расчет сразу же сделали на состоятельных жильцов. В этом доходном доме находится 47 квартир. А стоимость аренды начинается от 80 - 100 тысяч рублей в месяц. Как правило, в этом доме живут представители иностранных компаний, которые приезжают в Москву надолго.

Более масштабные планы пару лет назад заявляли в Минрегионе. Там хотели строить доходные дома по всей стране. Опять же расчет делался на корпоративный сектор. То есть предполагалось, что снимать квартиры для своих сотрудников будут крупные компании. К 2020 году предполагалось, что доля доходных домов в общем объеме строительства жилья составит 20%. Тем не менее никакой новой информации об этом проекте в последнее время не появлялось.

Как говорят эксперты, пока частным инвесторам выгодно вкладывать лишь в проекты бизнес-класса. Срок их окупаемости гораздо меньше. К примеру, в Санкт-Петербурге стал активно развиваться сектор апарт-отелей.

- Аренда жилья в доходном доме или апарт-отеле – это удачный компромисс между обычной квартирой и гостиницей, адекватное соотношение цены и условий проживания, - говорит Елена Амирова, гендиректор агентства недвижимости Home estate. - Арендовать жилье в апарт-отеле будет стоить в 2-2,5 раза дешевле, чем снимать номер в гостинице, и проще и надежнее, чем арендовать обычные квартиры. Кроме того, в отличие от гостиничных номеров, апартаменты обустроены кухней и, как правило, бывают более просторными.

Но этот сектор жилья опять же рассчитан на более-менее состоятельных квартиросъемщиков. А чтобы в России появились доходные дома эконом-класса, нужна всесторонняя поддержка властей. К примеру, инвесторы готовы строить такие объекты. Но только в том случае, если чиновники будут выделять для этого участок земли, а также за счет бюджета подводить все коммуникации. Взамен инвесторы будут отдавать властям часть построенных квартир на социальные нужды.

Как говорят эксперты, существует прямая зависимость: чем выше темпы экономического развития региона, тем больше процент жилья, предоставляемого в аренду. По крайней мере, в Париже, Брюсселе, Берлине, Мюнхене и многих других европейских городах строительство государственных и муниципальных доходных домов - это давно сложившийся и отлаженный бизнес, на их долю приходится до трети рынка жилой городской недвижимости.

ПОСЛЕДНЯЯ ИНИЦИАТИВА

На днях о возведении доходных домов в Подмосковье договорились Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и правительство Московской области. Чтобы создать цивилизованный рынок аренды жилья, из местного бюджета вложат 15 млрд. рублей. На эти деньги в ближайшие 5 лет планируют построить более 150 тысяч квадратных метров жилья. При этом стоимость аренды хотят сделать на 30% ниже рыночной.

- Арендное жилье предназначено, прежде всего, для молодых специалистов и квалифицированных сотрудников, которые востребованы на подмосковных предприятиях, но не имеют возможности приобрести жилье, - заявил Андрей Шаров, председатель правительства Московской области.

Арендовать такую квартиру можно будет за 15 - 16 тысяч рублей. При этом компаниям, которые будут строить и приобретать дома, дадут льготные кредиты в рамках программ АИЖК «Стимул» и «Арендное жилье». По планам, первые арендаторы смогут воспользоваться арендным жильем в начале 2014 года.

СУХИЕ ЦИФРЫ

Только 7% россиян могут позволить себе взять ипотеку

Таковы результаты исследования Национального агентства финансовых исследований (НАФИ).

- В 2007 году ипотека была доступна 10% российских граждан, но потом начался финансовый кризис и даже несмотря на то, что осенью 2009 года крупнейшие российские банки существенно снизили ставки по ипотеке это не нашло понимания и интереса среди россиян, - прокомментировал результаты исследования руководитель управления финансовых исследований НАФИ Тимур Аймалетдинов.

Как говорят социологи, основные проблемы на пути к собственному жилью для россиян: это недостаточный доход, высокие процентные ставки, неуверенность в стабильном доходе и быстрые темпы роста цен на недвижимость.

При этом потребность в улучшении жилищных условий сегодня испытывают 40% респондентов и лишь 9% из них в состоянии это сделать.

А ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ, ЧТО...

- Впервые доходные дома появились еще на заре нашей эры – в Древнем Риме. Называли их инсулами. Они были расположены вдоль торговых улиц и площадей. Первый этаж был рабочим помещением менял, продавцов ароматических масел и украшений. Второй этаж сдавался в аренду, а в каморках под крышей жили рабы и вольнонаемная прислуга.

- В начале 20 века писатель Максим Горький снимал сразу 10 комнат или весь второй этаж доходного дома на Мартыновской улице в Москве. Небольшая меблированная комната в доходном доме средней руки обходилась тогда в сумму от 10 до 15 рублей в месяц. А строительством доходных домов занимались все, кто имел возможность: чиновники, религиозные конфессии, купцы.

- Здания многих старейших доходных домов сохранились и сейчас. Например, знаменитый «Чайный домик» на Мясницкой или «Дом с химерами» в Киеве, построенный в начале ХХ века в стиле «модерн».

ТАБЛИЦА

Доля арендаторов в европейских странах

Германия - 57,4%
Нидерланды - 45%
Франция - 37,5%
Великобритания - 29,5%
Италия - 24,6%
Ирландия - 17,7%
Испания - 14,5%

Источник - Gordon Rock.


Комсомольская правда