Конец года — время подводить итоги. Итоги не только на рынке недвижимости России, но и Европы, которая, несомненно, оказывает влияние на экономику нашей страны. Впрочем, как показывает анализ, если наши проблемы во многом схожи с европейскими, то способы их решения разительно отличаются. Не в лучшую для нас сторону.

Гражданство "на продажу"

Долговой кризис заставил власти стран, входящих в Евросоюз, реагировать на события. В частности, многие страны начали прибегать к либерализации визового законодательства как одному из инструментов привлечения зарубежных инвесторов и состоятельных граждан других стран. "Подобные меры в этом году приняли Турция, Португалия, Ирландия, Греция и Венгрия,— пояснил президент международного агентства Gordon Rock Станислав Зингель.— На днях также Испания анонсировала свои планы о предоставлении вида на жительство иностранцам, совершающим инвестиции в недвижимость внутри страны стоимостью не менее €160 тыс.".

В отличие от Европы, российский рынок жилой недвижимости не пользуется популярностью среди иностранных покупателей. "У нас нет комфортного круглогодичного климата для пляжного отдыха или качественного отдыха в горах, как в курортных европейских странах,— пояснил эксперт.— И нет привлекательного гражданства "на продажу", как в Евросоюзе". Из этого можно сделать вывод, что отечественный рынок жилья не зависит от иностранцев-покупателей, а определяется только внутренним спросом. Но справедливости ради стоит отметить, что и качество нашего жилья (в особенности экономкласса), так же, как качество жизни, еще пока далеко от уровня даже самых малоразвитых европейских стран. Поэтому и нельзя привлечь частный иностранный капитал через рынок недвижимости. Скорее наоборот, за последний год в России наметился четкий тренд — переезд российской элиты за рубеж, в частности в Европу.

"Все отмечают рост спроса на недвижимость в Европе со стороны российских покупателей, особенно состоятельных людей,— отметила генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.— И наибольшим спросом со стороны наших соотечественников пользуется недвижимость англоязычных стран (не только европейских), в частности Великобритания, а точнее, Лондон. Если смотреть на рейтинг стран по инвестициям в недвижимость, то в топ самых популярных стран Европы также вошли Германия, Швейцария, Австрия, Франция, Чехия, Италия и Латвия".

Российская элитная недвижимость упала в цене во время кризиса на 40% и с того момента почти не выросла. "Крупные объекты по-прежнему неликвидны и не продаются,— пояснил эксперт.— На Рублевском направлении от 20% до 30% объектов выставлено на продажу и пустует, потому что обеспеченные семьи, которые жили там раньше, предпочли уехать за рубеж".

Наложенные платежи

Помимо либерализации визового законодательства многие страны Евросоюза в этом году взяли на вооружение тактику ужесточения налоговой политики. "Ужесточение налогов было направлено на пополнение бюджетов за счет средств резидентов той или иной страны,— пояснил Станислав Зингель.— Подобными методами отличились Швейцария, Франция и Германия. Причем правительство Франции, ужесточив налоги для физических лиц—граждан страны, тут же озаботилось либерализацией налогового законодательства для институциональных инвесторов-нерезидентов".

Кстати, ходят слухи, что известные французы стали покидать Францию из-за высоких налогов, введенных новым президентом страны Франсуа Олландом. В частности, запросил бельгийское гражданство владелец бренда Christian Dior Бернард Арно, а вслед за ним покинул Францию и купил особняк в Бельгии известный актер Жерар Депардье.

Изменились и правила налогообложения при продаже недвижимости в Евросоюзе. "Раньше житель Евросоюза при условии владения недвижимостью более 15 лет не платил налоги при ее продаже, а теперь этот срок увеличен до 30 лет,— пояснила генеральный директор компании "Региондевелопмент" Ольга Вальчук.— Налог на прибыль с недвижимости составляет 20-30%, что выливается в итоге в существенную сумму. Люди, которые ждали истечения 15-летнего срока владения, чтобы продать "дома для каникул" наиболее выгодно, поняли, что содержать их 30 лет нерентабельно, и выставили их на продажу". Это привело к изрядному затовариванию рынка, тогда как покупатели во многом приняли выжидательную позицию, опасаясь кризиса и в надежде на снижение цен в 2013 году.

Эксперты отмечают, что в России налоговые ставки более щадящие. Однако если предложенный "Справедливой Россией" налог на роскошь будет введен, то ситуация может измениться. "Если будет введен налог на роскошь, то это можно будет расценивать как приближение к европейским реалиям,— пояснил директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков.— Правда, у нас недвижимость очень разнородная и ее сложно объективно оценивать — в частности, новые форматы жилья, которые в Европе появились более 70 лет назад, у нас — только недавно".

"Серая" аренда — российские реалии

В 2012 году европейские власти потратили значительные усилия на снижение уровня социальной напряженности внутри собственных государств. "В данном контексте речь идет о регулировании и развитии рынка аренды жилья,— пояснил Станислав Зингель.— Пристальный контроль за рынком аренды осуществляется как с точки зрения обеспечения доступности арендного жилья для наименее обеспеченных слоев населения, так и с точки зрения борьбы с безработицей за счет развития внутренней трудовой миграции". В качестве наиболее радикального способа снижения протестных настроений в народе глава агентства Gordon Rock упомянул двухгодичный мораторий на конфискацию за ипотечные долги жилья в Испании.

Во Франции государство усиливает роль на рынке аренды, стимулируя строительство арендного жилья, сдаваемого по ценам ниже рыночных, а взамен предоставляет девелоперам налоговые льготы. В Австрии отмечаются попытки ограничения максимальной стоимости аренды в Вене, а в Чехии, наоборот, происходит дерегулирование рынка аренды, в том числе за счет ослабления ценового регулирования, так как в последние годы в этой стране увеличилась доля лиц, арендовавших жилье за счет поддержки государства. Даже в скандально известной Испании произошла некоторая активизация рынка аренды при помощи либерализации законодательства, регулирующего данный вид деятельности.

В России же рынок аренды никак не поддается государственному регулированию. Несмотря на попытки властей заставить людей платить налоги с доходов, получаемых от сдачи жилья в аренду, ни к чему особенному они не привели. Проблема в том, что регулируемый рынок аренды невыгоден ни одной из сторон арендного договора. Многие россияне, сдающие жилье, не могут взять в толк, за что именно они должны платить, ведь сдаваемые ими квартиры принадлежат им. И тут во всей красе проявляется искаженное восприятия россиянами основ капиталистического строя: частную собственность мы приняли как должное, а необходимость платить налоги нам кажется несправедливой, и главным образом потому, что граждане не понимают, куда уходят средства, полученные казной от уплаты налогов. Во многом это вина чиновников, не способных умерить свои аппетиты, и властей, которые не могут искоренить коррупцию на всех уровнях.

Государство также не оказывает поддержки застройщикам по части возведения доходных домов, которых в России практически нет, и поэтому не имеет никаких инструментов для регулирования рынка аренды в России, кроме закручивания гаек.

Не так давно представители московской администрации заявили, что больше 90% рынка аренды жилья в Москве находится "в тени". По данным той же администрации, у властей нет даже точной информации о количестве сдаваемых квартир. И для того чтобы создать "цивилизованный" рынок аренды, они намерены проводить регулярные рейды, к которым привлекут общественников, соседей и полицию. Фактически они намерены предложить соседям стучать на арендодателей с целью вывести всех на чистую воду. Но это мало похоже на то, что в Европе называется цивилизованным рынком.

Застройщикам нужна поддержка

Господдержка нужна не только застройщикам арендного жилья, но и другим. Во многих европейских странах, даже несмотря на кризисные явления, поддержка государством строительной отрасли стала сильнее. "Строительная отрасль стимулируется в основном двумя способами,— пояснил Станислав Зингель.— В Испании, например, для спасения девелоперов власти любыми способами стараются активизировать продажи жилья. А во Франции в виде пряника строителям предложили налоговые вычеты, а в качестве кнута — конфискацию неиспользуемых участков под строительство". Последнее, кстати, в 2012 году было введено и в России: ужесточение правил использования земель вплоть до конфискации участка при ненадлежащем его использовании или простое.

В остальном наши девелоперы фактически брошены на произвол судьбы: законодательство постоянно ужесточается, а серьезных мер по оказанию им поддержки не принимается. Разве что в форме государственно-частного партнерства, но такие случаи не так часты и носят характер вынужденной необходимости или заинтересованности государства в том или ином конкретном проекте.

"Негативная тенденция 2012 года заключается в том, что крупные девелоперские компании, аффилированные с государственными банками, занимают уже 60% от общего объема предложения, вышедшего на рынок в течение года, и их доля продолжает расти,— рассказал эксперт.— Остальные компании вынуждены продумывать стратегию работы в этих условиях".

То, что снижение уровня конкуренции, а фактически монополизация отдельными лицами того или иного сектора рынка ведет к ухудшению качества продукции, известно всем. И рынок недвижимости не исключение. Поэтому нет ничего удивительного, что качество жилья в стране не растет, а чаще падает, и в особенности это касается жилья экономкласса.

Качество или количество?

Ни для кого не секрет, что качество жилья в нашей стране отличается от более развитых стран. "Во многих европейских странах квартира передается покупателю уже готовой к проживанию, включая комплектацию бытовой техникой,— пояснила руководитель службы маркетинга и рекламы КТ "СУ-155 и компания" Ирина Егорова.— В России тоже появилась такая тенденция, но в Московском регионе пока не получила широкого распространения".

Но будем откровенны: зачастую покупатели российских новостроек получают жилье с максимум подведенными к нему необходимыми коммуникациями, так что переезд затягивается еще как минимум на время ремонта и обустройства. И опять же это больше касается жилья экономкласса — наиболее массового сегмента этого рынка.

В России и девелоперы, и власти, а зачастую и сами покупатели заинтересованы больше в количестве квадратных метров, нежели в их качестве. И основная проблема — это низкая обеспеченность наших граждан жильем, что, кстати, наблюдается на протяжении очень многих лет, и пока нет устойчивой тенденции к улучшению.

"Наш рынок отличает большая активность. Прежде всего сказывается низкий коэффициент обеспеченности квадратными метрами населения РФ,— пояснила Мария Литинецкая.— У нас этот показатель почти в два раза ниже, чем в Европе". По словам Ирины Егоровой, средний показатель обеспеченности жильем в РФ составляет 23 кв. м на человека, тогда как в Норвегии этот показатель — 75 кв. м, а в Швейцарии — 45 кв. м.

"Жилье в России обладает более низкой доступностью, чем в Европе, что обусловлено низкими доходами населения в нашей стране и неразвитостью рынка ипотечного кредитования,— пояснила эксперт.— Так, средний размер ипотечной ставки в России составляет порядка 13%, в то время как в европейских странах этот показатель равен 4,5% годовых".

Что касается элитного жилья, то оно вообще не покупается с помощью ипотеки, тогда как в Европе и США это повсеместная практика. Стоит напомнить, что создатель социальной сети Марк Цукерберг купил себе дом с помощью ипотеки, получив кредит под рекордный 1%.

Единственное, чем пока озаботились наши власти,— это проблемы инфраструктуры, в том числе транспортной. Возводить крупные жилые объекты без сопутствующей инфраструктуры, что называется, "в чистом поле" уже немодно, что еще до недавнего времени наблюдалось в так называемой Новой Москве. Сейчас власти готовы брать на себя решение транспортных проблем, а взамен требуют от девелоперов строительства общественных зданий для размещения детских садов и поликлиник. Кроме того, проявился еще один устойчивый тренд — самостоятельное управление девелоперами коммерческими помещениями и размещение необходимого жителям пула арендаторов на первых этажах жилых зданий.

Деньги на ветер

Несмотря на кризис, тенденции по итогам года в европейских странах очень разные, но есть одна, которая зафиксирована едва ли не повсеместно. "Пожалуй, единственной тенденцией, повсеместно продемонстрированной в Европе, является стремление сократить эксплуатационные расходы объектов недвижимости,— рассказывает Станислав Зингель.— В данном контексте речь идет об активизации спроса на недвижимость, построенную с использованием энергоэффективных технологий".

По словам заместителя директора отдела тепловой автоматики компании "Данфосс" Антона Белова, на территории ЕС действуют обязательные нормативы, в соответствии с которыми жилым зданиям присваивается определенная категория энергоэффективности, каждое из них имеет свой энергетический паспорт. "Застройщикам и девелоперам приходится учитывать эту особенность,— пояснил эксперт.— Здание, не соответствующее нормативам, никогда не будет допущено к эксплуатации, а жилая недвижимость, которая не будет пользоваться спросом или будет продаваться дешевле, чем было запланировано,— это деньги, зарытые в землю. Поэтому в Европе при строительстве жилья активно применяются современные решения, позволяющие обеспечить их высокую энергоэффективность".

В России же говорить об этом пока не приходится. Желание есть, но возможностей нет. На словах и на бумаге отдельные проекты, конечно, существуют, но в масштабах страны о тенденции как таковой говорить пока нельзя. "Сегодня реализуются отдельные проекты комплексной жилой застройки, соответствующие мировым и европейским стандартам комфорта и энергоэфективности,— пояснил Антон Белов.— Например, микрорайон "Академический" в Екатеринбурге. Однако, несмотря на его масштабность, коренным образом изменить ситуацию в нашей стране довольно сложно".

Дисбаланс на рынке недвижимости, отсутствие четких механизмов его регуляции со стороны властей, закрытость и наличие большого числа административных барьеров ведут к тому, что отечественный рынок жилья развивается по каким-то иным, отличным от Европы, законам. Урывками копируя западное законодательство, наши власти пытаются привести его в надлежащий порядок, но вместо простых и понятных всем способов берутся закручивать гайки одним и выдавать преференции другим, что неизбежно приведет нас в тупик. Но пока существует дефицит квадратных метров на рынке недвижимости нашей страны, пока население в достаточной мере не обеспечено жильем, российский рынок недвижимости будет проявлять активность, несмотря ни на что.


Коммерсантъ-Дом