С начала кризиса аналитики пристально следили за состоянием американского жилищного рынка. Они ждали хороших новостей, и даже самые незначительные увеличения цен на недвижимость спешно истолковывались «знатоками вопроса» как начало нового подъема.

Тем временем сводки с рынка недвижимости США становились все менее «кризисными», и последние статистические данные позволяют смотреть в будущее с гораздо большей уверенностью.

Согласно индексу Кейса — Шиллера (индексу стоимости жилья в 20 крупнейших городах страны, который ежеквартально публикует рейтинговое агентство Standard and Poor’s), в августе за год цены увеличились на 2%, притом что жилье подорожало сразу в 18 городах из этого списка. Хорошие показатели продемонстрировали рынки недвижимости городов в штатах солнечного пояса, где в свое время жилье резко подешевело. Сейчас рынки этих штатов начинают с разной степенью интенсивности «отыгрывать назад».

На солнечном полуострове

Неслучайно именно к юго-восточной части Соединенных Штатов сегодня приковано самое пристальное внимание международных инвестиционных институтов. Практически еженедельно здесь регистрируются крупные сделки, участниками которых нередко выступают такие всемирно известные бренды, как, например, производители товаров класса люкс Versace и Bulgari.

Признанный эксперт американского рынка недвижимости и известный инвестор Дональд Трамп в одном из своих недавних интервью предрек юго-восточному побережью новый бум, который, по его словам, наступает прямо сейчас.

Сам мистер Трамп, будучи заядлым игроком в гольф, в этом году уже успел за 170 млн долларов прикупить себе в южной Флориде обанкротившийся гольф-клуб на пять полей и 700 гостевых номеров. Теперь Дональд Трамп планирует потратить еще 200 млн на его реконструкцию в свойственной ему «скромной» манере, обещая, что это будет один из лучших гольф-клубов в мире.

Едва ли не основная масса курортной недвижимо сти штатов находится во Флориде. Этот райский уголок привлекает не только американцев, но и множество иностранцев.

Поскольку доля курортного жилья тут очень высока, то и во время всеамериканского кризиса рынок недвижимости здесь упал весьма значительно. Но сейчас, когда положение начинает стабилизироваться, восстановительный рост цен на местную недвижимость оказался значительно выше среднеамериканских показателей.

По данным Ассоциации риелторов Флориды, за последний год (с сентября по сентябрь) средняя цена продажи домов выросла на 7,4%, дойдя до отметки в 145 тыс. долларов.

Говоря о рынке недвижимости самого солнечного штата, нельзя обойти вниманием одну весьма важную деталь: в отличие от подавляющего большинства других американских штатов существенное влияние на рынок недвижимости Флориды оказывают покупатели из за границы.

По словам главы департамента зарубежной недвижимости Moscow Sotheby’s International Realty Анны Батизи, на Флориду, которая в этом году в очередной раз заняла первое место по популярности среди иностранных покупателей, приходится 26% всех международных продаж в США. Большим спросом у иностранных покупателей и инвесторов пользуется недвижимость в Майами. «В этом прибрежном городе доля сделок с участием граждан других государств сейчас составляет почти треть от всего объема продаж», — отмечает Батизи.

Американская Ривьера

Майами включает в себя самые различные пригороды: это и Майами-Бич с его знаменитыми окрашенными в пастельные тона зданиями в стиле ар-деко на Ocean Drive, и престижный и очень популярный среди российских покупателей Санни-Айлс-Бич, где можно выбрать недвижимость в отличных жилых комплексах на первой береговой линии. Эксперт выделяет также Палм-Бич и Голден-Бич. В последнем, который, кстати, всего 2 км в длину, можно подобрать виллу как на берегу океана, так и в охраняемом поселке в заливе, где есть частные пляжи, что для Майами, вообще то, редкость. Интересную возможность приобретения большого поместья с просторным участком земли можно реализовать в городке Бока-Ратон.

В Палм-Бич и Стар-Айленд живут самые настоящие американские знаменитости, а визитная карточка «деревушки» Индиан-Крик — просторные дорогие дома с большими участками на первой линии. В чуть отдаленном городе Форт-Лодердейл с его районом Харбор-Бич цены несколько ниже, но и он в предложении качественного жилья недостатка не испытывает.

Вообще, в последнее время цены в Майами растут быстрее, чем в целом по Флориде. В докладе Ассоциации риелторов Майами говорится, что за год (с сентября по сентябрь) средняя цена продажи квартир в этом городе выросла на 36,2 %, составив 150 тыс. долларов, а дом оценивался в 190 тыс.

Переходя от средних цифр к конкретике, президент компании FloridaDom Inc Сергей Кашин отметил, что спектр предложений на рынке необычайно широк: от бюджетных вариантов за 100 тыс. долларов (цена недорогой квартиры в 30 — 50 летнем доме на второй или третьей линии от побережья), до десятков миллионов за пентхаусы в новостройках.

Что касается предложений на элитном рынке, то здесь, по оценке Анны Батизи, цена городских апартаментов обычно начинается от 1 млн, а стоимость виллы в престижном районе — от 5 — 10 млн долларов.

Приводя примеры предложений недвижимости, относящейся к категории люкс, эксперт говорит, что сегодня по цене в 1,6 млн в Майами можно купить роскошный пентхаус с прекрасным панорамным видом на города Авентура и Санни-Айлс-Бич.

Также сейчас предлагаются к продаже апартаменты и пентхаусы в новом проекте Porsche Design Tower. Этот ультрасовременный 57 этажный жилой комплекс будет располагаться на берегу Атлантического океана в Санни-Айлс-Бич. Стоимость апартаментов (от 400 до 900 м² ) составляет от 3,9 до 11 млн долларов. Имеющиеся в проекте просторные пентхаусы (общей площадью от 1300 м² ) оцениваются продавцом в суммы, начинающиеся с 22 млн.

Далеко за пределами Майами также немало популярных для покупателей недвижимости мест. Одним из наиболее интересных является Дейтона-Бич. Кроме пляжного отдыха (а пляжи этого городка признаны одними из самых популярных в штате среди семей с детьми) здесь большое количество гольф-полей, где благодаря идеальному для этих целей климату есть возможность проводить турниры круглый год.

В общем, Дейтона-Бич предлагает развлечения на любой вкус. Кроме того что здесь ежегодно проходят две крупнейшие автогонки, Daytona 500 и Coke Zero 400, и мотошоу Bike Week в городке устраиваются рыболовные турниры, авиашоу, спортивные марафоны, концерты и арт-фестивали. Тут много разнообразных ресторанов, яхт-клубов, кинотеатров, магазинов, развлекательных клубов и кафе с видом на океан.

Говоря о вариантах, связанных с покупкой недвижимости, эксперт обращает внимание на один из новых жилых комплексов в Дейтоне-Бич с названием MG on the Halifax. Этот жилой комплекс на первой береговой линии с 6 га собственной территории находится всего в нескольких минутах езды от торговых улиц и развлечений. Имеющий всю сопутствующую инфраструктуру: кинотеатр, бильярд, фитнес-центр, сауну, бассейн, большую террасу для солнечных ванн, танцевальную студию и пр., — MG on the Halifax представляет собой две башни по 25 этажей с видом на океан и пляж. Цены в комплексе начинаются от 190 тыс. долларов за квартиру с двумя спальнями площадью 154 м².

Масса качественных (и дорогих) предложений находится в округе Палм-Бич, считающемся самым богатым во Флориде. Здесь основная масса курортной недвижимости сосредоточена в прибрежных городах Палм-Бич, Юпитер и Маналапан. Цены тут тоже растут. По данным на август, в расположенном в сотне километров к северу от Майами Палм-Бич денежный оборот в жилом сегменте рынка недвижимости увеличился за год на 21 %, а количество продаж в многоквартирных домах выросло на фантастические 180 %.

В блокнот инвестора

Американский рынок недвижимости в общем и рынок штата Флорида в частности освоен нашими соотечественниками довольно неплохо. Несмотря на то что «русские колонии» по типу той, центром которой когда то был знаменитый Брайтон-Бич, уходят в прошлое, услышать русскую речь во Флориде можно довольно часто.

Эксперт уточняет, что граждане РФ — не самая большая по численности категория иностранцев, которые приобретают недвижимость в США, однако именно на их долю приходится покупка наибольшего количества самого дорогого американского жилья.

Как утверждают участники рынка, покупательские предпочтения «гостей из далекой России» очень разные. А из появившихся в последние несколько лет особенностей можно выделить разве что резко возросший интерес наших соотечественников к коммерческой недвижимости и возможность получения американского гражданства для себя и членов своей семьи по программе ЕВ-5, которая предусматривает целевые частные инвестиции в экономику США в сумме от полумиллиона долларов.

Как говорит президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель, среди наиболее распространенных у инвесторов направлений можно выделить четыре: вложение средств в апартаменты, дома и таунхаусы с целью их сдачи в аренду; инвестиции в торговую недвижимость, снимаемую высококлассными арендаторами по долгосрочному договору; вложение денег в гостиничную недвижимость и инвестиции в доходные дома и апарт-отели.

Во Флориде рентная доходность обычно доходит до 5–8% годовых в зависимости от класса объекта и его местоположения. Но, как утверждает Станислав, с учетом возможности привлечения в американских банках долгосрочного кредита рентабельность инвестиций (т. е. соотношение чистого дохода, приносимого объектом, к сумме собственных средств инвестора) составляет от 9 до 15% годовых.

В бюджетах от полумиллиона долларов инвесторы предпочитают торговую недвижимость, гостиницы, мини-отели или доходные дома. В более низких инвестиционных бюджетах доминируют квартиры. При этом, как говорит Станислав Зингель, несмотря на все разнообразие предложений, предпочтение, как правило, отдается мало- и среднегабаритным апартаментам, доходность которых традиционно выше, чем у домов и таунхаусов.

Средняя стоимость найма жилья во Флориде составляет 652 доллара в месяц, что выше среднего для США показателя, который равняется 534 долларам.

Спад активности на рынке аренды традиционно начинается после Дня труда, празднуемого в США в первый понедельник сентября. При этом наиболее низкий сезон отмечается между Днем благодарения (четвертый четверг ноября) и Рождеством (25 декабря).

В целом, по словам Станислава Зингеля, несмотря на активность отдыхающих из зарубежных государств, зима все же считается во Флориде низким сезоном. В этой связи дисконт на аренду курортной недвижимости с ноября по апрель иногда доходит до 25%.

Это объясняется тем, что внутренний туризм во Флориде — традиционно более массовый, чем внешний. Вследствие этого высокий сезон совпадает с весенне-летним периодом, т. е. традиционным временем отпусков в самих США.


Maindoor