Кто-то покупает недвижимость в Марокко, потому что любит эту страну и хочет иметь здесь свой дом, кто-то вкладывает деньги, потому что считает такие инвестиции в недвижимость перспективными. Но в любом случае процесс покупки в Марокко довольно специфичен и требует от покупателя внимания.

Мест, где иностранцы, в том числе и наши соотечественники, покупают недвижимость, в Марокко несколько. В основном это курортные и туристические центры, где европеец не будет чувствовать себя в отрыве от цивилизации. Прежде всего, Марракеш—сердце и визитная карточка страны: прекрасна его старинная часть с кварталами знаменитых марокканских риадов. Это весьма космополитичный город, где идет интенсивное строительство. Но самым престижными считаются его окрестности, в первую очередь, Пальмерия. Еще один элитный район—между столицей Рабатом и Касабланкой, там, где река Икем впадает в Атлантический океан. Это настоящая марокканская «Рублевка»: тут находятся виллы европейских аристократов, олигархов, звезд Голливуда и летняя резиденция самого короля.

Пользуется популярностью и Фес—древнейший город в стране, основанный в 800 году. Расположенный вдали от побережья, он считается столицей ремесел. Касабланка интересна людям, которые занимаются бизнесом в Марокко, так как это экономическая столица страны.

Агадир—центр современного туризма. Курорт находится в живописном уголке на берегу Атлантического побережья, в долине Су, защищенной горами Высокого Атласа от зноя пустыни. «Это европеизированный курорт, в окрестностях которого покупатели могут найти новые виллы и апартаменты привычного для западного человека образца. Здесь активно ведется новое строительство»,—отмечает эксперт. Здесь всегда можно выгодно сдать недвижимость в аренду.
То же преимущество имеет и Танжер—крупный портовый город и туристический центр. Еще один популярный курорт на Атлантическом побережье—Эс-Суйвера, бывший когда-то средневековой столицей пиратов.

Покупка step by step

Законодательство Марокко позволяет иностранцам беспрепятственно приобретать здесь недвижимость. После того, как покупатель выбрал виллу или апартаменты, он оговаривает условия сделки с продавцом и заключает предварительный договор в присутствии нотариуса. Для проверки чистоты объекта принято привлекать юриста.

Затем следует открыть счет. «Любой нерезидент может открыть валютный счет в любом из местных банков и перевести на него любую сумму. Инвестор может свободно распоряжаться своими средствами, — рассказывает эксперт по недвижимости.—Расчет между продавцом и покупателем происходит исключительно в национальной валюте. После того, как иностранная валюта конвертируется в марроканские дирхамы, владелец счета может перечислять с него деньги на покупку недвижимости в Марокко». Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock, добавляет: «В зависимости от банка плата за открытие счета составляет в среднем €6 либо устанавливается минимальный размер вклада—как правило, от 100 долларов или евро».

Затем переводится задаток (до 30%). После чего, опять-таки в присутствии нотариуса, заключается основной договор купли-продажи, происходит его нотариальное заверение и окончательный расчет. Роль нотариуса на рынке недвижимости Марокко особенная: «Нотариус в Марокко является официальным лицом и выступает гарантом законности сделки от лица государства. Его действия строго регламентируются Министерством юстиции. Нотариус подтверждает, что сделка совершена в соответствии со всеми юридическими нормами. Кроме того, взаиморасчеты между продавцом и покупателем проходят через его банковский счет».

В договоре должны быть указаны все строения, которые находятся на участке. При покупке апартаментов указываются также кладовка и парковочное место, если они есть. К договору прилагается документ об урегулированных разногласиях—или о том, что эти разногласия отсутствуют.

После того, как сделка нотариально заверена, запись о ней вносится в государственный реестр, что занимает несколько дней.

«На всю сделку при безупречно составленных документах уходит в общей сложности от 6 до 8 недель,—резюмирует Станислав Зингель.—Однако в ряде случаев покупка жилья может занять до двух лет. Обусловлено это действующим в Марокко законодательством, предусматривающим индивидуальное согласие всех возможных наследников на продажу жилья». После приобретения недвижимости в Марокко иностранный резидент получает полное право распоряжаться ею по своему усмотрению.

Заплати и спи спокойно

Как и везде, в Марокко сделке с недвижимостью сопутствуют некоторые расходы. Так, услуги нотариуса обойдутся покупателю в 0,5%, гербовый сбор составит 1–1,5%, платеж в Земельном регистре—1%. Гонорар агента по недвижимости составляет 2,5% от суммы сделки, а если вы привлекали еще и юриста, то должны будете заплатить ему за услуги 1–5%.
После покупки уплачиваются налоги на приобретение и регистрацию недвижимости. Регистрационный налог составляет 2,5% от стоимости для жилых помещений и 5%—для коммерческой недвижимости, земельный налог—1% от стоимости для всех видов недвижимости. С 1 января 2000 г. между Марокко и Россией в отношении налогов, взимаемых у источника выплаты, а также в отношении иных налогов действует соглашение об избежании двойного налогообложения. «В 2010 г. упразднены все пошлины во взаимоотношениях с Евросоюзом,—добавляет эксперт.—Кроме того, налоговые сборы вам в основном придется платить лишь только в том случае, если вы занимаетесь покупкой и перепродажей жилой, коммерческой и курортной недвижимости. Процентные ставки налоговых выплат на иные виды недвижимости чрезвычайно малы».

Помимо налогов, которые придется оплатить в ходе покупки, существуют еще налоги, которые нужно будет платить в течение периода владения недвижимостью. Так, городской сбор, который не взимается с новых зданий в течение первых пяти лет после постройки, по прошествии этого срока составляет 13,5% в год от так называемого рентного дохода, который составляет 4% со зданий и 3% с земли. Еще существует муниципальный сбор, который уплачивается ежегодно владельцами объектов недвижимости, находящихся на территории муниципальных образований. Если объект расположен в центральных районах, сбор составляет 10% от рентного дохода, а если в периферийных—то 6%.

Если владелец сдает свою недвижимость в аренду, то с этого дохода он тоже платит налог, однако владельцы новостроек освобождены от него в первые 5 лет. Если же жилье было куплено на вторичном рынке, то доход арендодателя в первую пятилетку облагается 2-процентным налогом. А дальше сумма налога зависит от дохода с аренды: при доходе до €300 арендодатель ничего не платит, от €301 до €600 налог составляет 10% в год, от €601 до €1200—16%, от €1201 до €2400—20%, от €2401 до €3600—24%, от €3601 до €6000—28%. Свыше €6 тыс.—30%.

Наконец, чтобы исключить спекулятивную деятельность на рынке недвижимости Марокко, в стране предусмотрен особый налог на перепродажу собственности: если недвижимость продается раньше, чем через пять лет после покупки, налог составит примерно 20%.

За свет, за воду…

Вам как домовладельцу также придется оплачивать коммуналку, уборку мусора, услуги садовника, домработницы и пр. Что радует—расходы на содержание недвижимости в Марокко невелики. Содержание апартаментов или таунхауса в комплексе с бассейном обойдется до €150 ежемесячно, виллы с личным бассейном—в пределах €270.

По словам Станислава Зингеля, электроэнергия в Марокко стоит 0,7 евроцентов за киловатт-час, холодная вода—€2 за куб. м, горячая—€3. «Газовое отопление в Марокко—редкость, поскольку средняя температура зимой в равнинной части не опускается ниже +10–12°С на побережье и +5°С в континентальной части страны,—говорит эксперт.—В горных районах температура зимой опускается до –15°С, однако там в силу слабого социально-экономического развития газ тоже не используется. В качестве топлива применяется кизяк, дрова и т. д.»

Обслуживание недвижимости—охрана, эксплуатация сантехники, электрики, уборка территорий, консьерж-сервис—стоят €1–2 за кв. м. Ежемесячная плата за интернет составляет €20, за телефон (местные тарифы без учета акций, скидок и т. д.)—€0,31/мин., за спутниковое телевидение—от €12.

К вопросу о ценах

Как сообщили специалисты архитектурно-строительной компании «М-СТАР», современные апартаменты в жилом комплексе с бассейном стоят в Марокко около €200 тыс., а виллы примерно от €300 тыс. К примеру, в резиденции класса люкс в 8 км от Марракеша можно приобрести роскошную виллу с бассейном, камином, террасой за €750 тыс. На побережье Эс-Суйверы виллы площадью от 170 до 290 кв. м стоят от €126 тыс. до €185 тыс. В Танжере предлагаются дома с видом на море и в 750 м от пляжа, площадью 190–350 кв. м за €120–200 тыс. «В Танжере цены на недвижимость варьируются от €460 до €1200 за квадратный метр,—уточняет эксперт.—В новом районе города, популярном среди иностранцев, стоимость квадратного метра находится в диапазоне от €770 до €1700. В апартаментах и частных виллах стоимость квадратного метра составляет €1400–1600». В Агадире средняя стоимость квадратного метра колеблется в пределах €770–1550.

В Марокко вы можете найти и уникальные предложения. «К примеру, на продажу или в аренду предлагается целый дворец в Марракеше с 12 спальнями, с бассейнами, фонтанами, бильярдными комнатами, фитнес-залом, сигарными и кальянными, кинотеатром, с обслуживающим персоналом в 60 человек. Все это великолепие будет стоить €11 500 в сутки»,—рассказал эксперт.

Доходность аренды в Марокко, по данным Gordon Rock, составляет от 5,5% до 8,5%.

Риады

Риады—уникальное явление старинной жилой архитектуры Востока. В медине Марракеша их примерно 2300. Снаружи такой дом выглядит как глухая стена с двумя-тремя окнами наверху. Стены всех домов в медине покрашены в один цвет, причем в каждом городе свой оттенок (например, в Мараккеше это розовый). Вход обычно через небольшую, неприметную дверь, зато за ней скрывается иногда настоящий дворец.

«В таком традиционном арабском доме жили три или четыре поколения одной семьи,—рассказывают в архитектурно-строительной компании «М-СТАР».—Даже при открытой двери из-за устройства коридора в такой дом не заглянуть с улицы—на арабском Востоке было не принято показывать свой достаток. Внутри же находится квадратный или прямоугольный дворик с садом, обязательно с фонтаном или бассейном. Он служит источником света и одновременно защитой от палящего солнца и жары пустыни. Во двор выходят все окна и двери—проходных комнат в риадах нет. Внутренние фасады и комнаты богато украшены мозаиками, плиткой, цветным стеклом, кедровым деревом, мрамором.

Многие покупают риады, чтобы самим заниматься реставрацией, подбирать аутентичную мебель и ковры или обустраивать старые интерьеры по собственному вкусу. Этот вид недвижимости давно облюбовала европейская элита, потому и цены могут достигать заоблачных высот, хотя нижний порог вполне демократичен. Нуждающийся в генеральной реконструкции дом стоит €40–120 тыс., а цены на отреставрированный риад площадью несколько сотен квадратных метров достигают €700 тыс. Арендовать риад стоит от €700 в неделю».

ВНЖ в Марокко

Регистрация прав собственности на объект недвижимости—основание для получения ВНЖ в Марокко. Чтобы жить в королевстве, надо получить разрешение в префектуре. Необходимо заполнить два заявления согласно принятой форме, предоставить копию паспорта и 6 фотографий, купить гербовую марку стоимостью 60 дирхам (€5,4), а также предъявить контракт аренды или покупки недвижимости либо выписку из госреестра о регистрации прав собственности на объект недвижимости.


Homes Collection