Концепция кондо-отеля (кондоминиум-отель, апарт-отель), пустив прочные корни в США и странах Азии, отправилась теперь на завоевание Европы. Инвестиции в такие объекты размещения стали чуть ли не самым модным трендом последних лет у местных и зарубежных инвесторов.

Что такое кондо-отель? Это гостиничная единица, в которой индивидуальные инвесторы приобретают не обезличенные пакеты акций, а совершенно конкретную комнату, сьют или студию, - дает пояснения Йэн Чеппел, старший вице-президент консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Hotels. - В то же время этот отель профессионально управляется квалифицированными менеджерами под единым сетевым брендом, таким, например, как GuestInvest, или Galliard Homes, или еще более известный Pierre et Vacances. Эта модель похожа на концепцию serviced apartment (обслуживаемой съемной квартиры) и даже отчасти на апарт-отель. Она очень подходит начинающему инвестору, который хочет, что называется, попробовать ногой воду, прежде чем пуститься в более серьезное плаванье по волнам гостиничного бизнеса. Главное - он практически не рискует, поскольку речь идет о надежных инвестициях в известный, авторитетный гостиничный бренд.

Историческая ретроспектива свидетельствует, что изначально кондо-отели придумали как инструмент минимизации рисков ведения гостиничной деятельности в регионах, подверженных значительным сезонным колебаниям спроса. Первые кондо-отели появились в США и Канаде в 1950-х гг. в ярко выраженных пляжно-курортных зонах. Спустя 10-15 лет они стали все чаще появляться и в городской черте, поскольку обнаружилось еще одно финансовое преимущество: розничная реализация гостиничных номеров в частную собственность позволяла основному инвестору использовать значительный привлеченный капитал, что особенно важно на завершающей стадии строительных работ. Ведь кондо-единицы разрешается продавать на этапе строительства. Собственника привлекает схема авансированного финансирования прежде всего тем, что разница в цене между строящимся и построенным объектом достигает в крупных городах США и Канады 25-30%.

Кондо-схема только на первый, неискушенный взгляд напоминает таймшерную. На самом деле она не только не имеет с ней ничего общего, но в сегодняшних экономических условиях составляет ей наиболее жесткую конкуренцию. Таймшерные схемы сейчас явно сходят на нет, спрос претерпевает серьезные метаморфозы, в гостиничный сектор приходит все больше новых, тем не менее довольно опытных в финансовом плане инвесторов: на этом фоне рынок кондоминиум-отелей выглядит весьма многообещающе, - делает заключение эксперт Jones Lang LaSalle Hotels. - Более того, бренды многих международных гостиничных сетей также открыто провозглашают, что европейский гостиничный пейзаж созрел для развития кондоминиум-отелей как в рамках традиционных управленческих структур, так и совершенно самостоятельных проектов или же проектов по смешанной схеме управления.

По мнению финансовых аналитиков, основную часть сегодняшних инвесторов в европейские кондо-отели составляют предприниматели, имеющие опыт капиталовложений в частные розничные сети. Их привлекает высокая норма прибыли, поэтому основное внимание они концентрируют на крупных городских центрах (Париж, Лондон) или популярных пляжных курортах (Ницца, Биарриц, Ивиса). Вслед за ними второй волной идут еще более солидные инвесторы - специалисты по сделкам с недвижимостью и институционные инвесторы. Этих мелочевка не интересует, они либо делают крупные портфельные инвестиции, либо вступают в инвестиционно-партнерские отношения с компаниями-девелоперами.

Рождается, по сути говоря, новая инвестиционная модель, более изощренная, чем простая купля-продажа объектов гостиничного бизнеса или вложения в них как в обычную коммерческую недвижимость. Тот факт, что практически сразу появился и непрерывно растет рынок вторичных продаж кондоминиум-гостиничной собственности, говорит о достаточно высокой прозрачности сектора и его неплохой ликвидности.

Важнейший объективный фактор успеха кондо-модели - быстрая окупаемость вложений, особенно по контрасту с инвестициями в традиционный гостиничный сектор, где выход на ноль через два-четыре года после открытия отеля считается очень большим успехом, а нормой все больше является вилка от трех до семи лет. Агрессивное управление кондо-недвижимостью позволяет в ряде случаев отбить свои капиталовложения уже через полтора-два года. Понятно, что выход на столь высокую окупаемость в условиях массированного давления пула частных инвесторов предъявляет профессиональным гостиничным управленцам своего рода гамбургский счет.

Кондо-инвесторы намного более требовательны, и многие менеджеры, заключив с ними контракты на управление, могут оказаться в ситуации тех менеджеров, которые взяли на себя больше, чем они рассчитывали. Ведь кроме основного договора на управление гостиничным объектом как таковым компания-оператор заключает отдельные договоры по условиям сдачи в аренду кондо-единиц на вторичном рынке с каждым владельцем собственности. Договор купли-продажи по каждой из кондо-единиц тоже оформляется отдельно. Таким образом, оператор становится агентом каждого собственника, что невероятно усложняет не только оперативное управление, но и отчетность: оператор обязан направлять собственнику на регулярной основе (как правило, ежемесячно) полный отчет о приходе-расходе по его жилой единице.

Если взглянуть на феномен кондо-отелей под стратегическим углом зрения, то их наступление на Европу вполне укладывается в русло общей тенденции все более отчетливого разграничения между владением и управлением объектами гостиничных услуг. Это означает, с одной стороны, более высокий уровень их рыночной монетизации, а с другой - ставку на более продолжительные сроки арендных соглашений и контрактное управление гостиницами как механизм защиты преемственности руководства и стабильной доходности. Сегодня типовой договор на управление, заключаемый оператором кондо-отеля с его собственниками, обычно заключается на сроки от 5 до 20 лет с возможностью автоматического продления.


Турбизнес