- Все большее количество моих клиентов озвучивают цель - «уехать из России», - говорит Наталья Смирнова, гендиректор компании. - Это сложная финансовая цель, требующая детальной проработки.

И основной вопрос, который встает перед будущим эмигрантом, - это жилищный. Плацдарм для переезда нужно подготовить заранее. Поэтому недвижимость за рубежом лучше купить, еще находясь в России. Мир стал вполне открытым. Россиянам доступны даже западные кредиты. Все нюансы покупки квадратных метров за бугром выясняла «Комсомолка».

ЦЕЛЬ - ПЕРЕЕЗД

Об эмиграции, как правило, думают люди обеспеченные. Те, кто уже скопил в России состояние, а теперь хочет переехать в более спокойную страну, где этот капитал будет защищен.

- Для начала нужно определиться с целью покупки. Недвижимость можно приобрести для постоянного проживания, с инвестиционными целями и как место для отдыха, то есть как своеобразную дачу, - говорит Нина Донина, независимый финансовый консультант. – Если первое, то вопросы доходности для вас малоактуальны. Вместо них надо озаботиться миграционными нюансами. К примеру, можно ли получить в этой стране вид на жительство, купив там дом или квартиру.

В данном случае жилье выбирают под себя. Тщательно и аккуратно. Возможно, для этого придется несколько раз слетать на место, прицениться к аналогам. Обычно советуют выбирать для переезда страны, схожие с нашей по менталитету. К примеру, недвижимость в Турции хоть и довольно дешева, но переезжать на ПМЖ наши соотечественники все же предпочитают в страны Восточной или Западной Европы.

Есть и другой важный вопрос, который встает при переезде. Одно дело - купить домик и перевезти семью на новое место жительства. И совсем другое - найти работу, которая обеспечит вам доход. Но это уже отдельная песня. Здесь каждый случай нужно рассматривать в отдельности. Как говорят эксперты, процент тех, кто покупает жилье за рубежом для переезда, очень мал. В основном покупают по другим причинам.

ДАЧНЫЙ ДОМИК НА БЕРЕГУ МОРЯ

Это, наверное, мечта многих россиян. Купить домик на каком-нибудь курорте и спокойно ездить туда, когда будет свободная неделя или две. А еще лучше детей с женой туда на все лето отправлять, чтобы не мешали спокойно работать. Домики на нашем черноморском побережье по понятным причинам спросом не особенно пользуются. И цены зашкаливают, и отдых на троечку. А вот недвижимость в Испании, Болгарии, Черногории и других странах пользуется хорошим спросом. Тем не менее это не всегда выгодно. Владение зарубежной недвижимостью может влететь в копеечку. Перед покупкой лучше провести полный расчет будущих расходов.

- Имейте в виду, что если вы наемный работник, то ваш отпуск длится не больше 28 или 40 дней, - говорит Нина Донина. - Поэтому, если вы не найдете арендаторов, то в оставшееся время все, что обычно оплачивает отель, будет лежать на ваших плечах.

Покупка недвижимости за рубежом – это, как правило, дополнительные расходы, а не доходы. Коммунальные услуги, охрана, уборка. Также периодически квартиру надо ремонтировать, и менять в ней бытовую технику. Включите сюда еще ежегодную страховку и налог. К примеру, в Испании налог на имущество достигает 0,3% - 1% от стоимости недвижимости. Вот и получится, что иметь в собственности бунгало на зарубежном курорте - довольно дорогое удовольствие.

Эксперты советуют считать следующим образом. К примеру, если домик на пляже стоит 100 тысяч евро, то, если положить эти деньги на депозит в российский банк, вы сможете получать до 5 тысяч евро прибыли в качестве процентов. В принципе на эти деньги можно всей семьей две-три недели отдыхать в хорошем отеле. И при желании ездить в разные места каждый год.

Таким образом, покупка недвижимости за рубежом окупается лишь тогда, когда вы не только для себя покупаете (или живете там как минимум несколько месяцев в году), но и для сдачи в аренду.

К примеру, интересную схему предлагают россиянам на Кипре. Там можно купить апартаменты с гарантированной доходностью в 5 - 6% годовых. При этом вам, как хозяину, будет полагаться 6 недель отдыха каждый год. Все остальное время апартаменты будут сдавать туристам.

Еще один минус курортной недвижимости - сезонный фактор. Обычно он в большинстве мест ограничен по времени. К примеру, на Средиземноморье или Адриатическом море сезон длится максимум 4 - 5 месяцев. Естественно, все остальное время квартира будет простаивать. Плюс ко всему в таких местах конкуренция очень жесткая. За клиента бьются и отели, и местные жители, также покупающие апартаменты для сдачи в аренду.

ТОЛЬКО ИНВЕСТИЦИИ

- А я купила себе квартиру во Флориде, - на днях удивила меня одна знакомая.

- А когда ты успела съездить в Америку? – спросил я.

- Я там ни разу не была, - честно призналась она. – Все оформила в Москве - через агентство недвижимости. Все документы у меня есть. Деньги я перевела банковским переводом еще летом, а мне недавно первый рентный доход уже пришел.

Покупать квартиру за рубежом для себя чаще всего нет смысла. Самое выгодное дело - покупать с целью инвестиций. Как говорят эксперты, раньше россияне покупали недвижимость в очень многих странах мира. И ставку делали на то, что стоимость квадратных метров будет расти очень быстро. Кризис скорректировал эти желания. Теперь большинство инвесторов думают о том, как бы получать пассивный доход с той недвижимости, которую они купят за рубежом.

- В 2005 году 80% инвесторов рассчитывали на рост капитализации актива, сейчас только 30% делают это, - говорит Станислав Зингель, глава международного агентства недвижимости Gordon Rock. - Сегодня все хотят покупать рентный доход. А рост стоимости – это приятный бонус. Инвестор смотрит на цифры. Он даже не летает смотреть этот объект. Для него и так все понятно. Основные интересные проекты – это студенческие, гостиничные апартаменты, а также номера в отелях, мини-отелях, квартиры в доходных домах.

Как говорят прожженные риелторы, недвижимость за рубежом не надо подбирать с расчетом на себя. Заботиться, чтобы был хороший вид из окна или близость к морю. Самое главное – цифры. То есть какой ежегодный доход вы будете получить на вложенные средства. А для этого больше всего подойдут крупные города с высоким спросом на жилье. К примеру, студенческие апартаменты в Лондоне можно купить за 25 тысяч фунтов стерлингов, а апартаменты в недорогой гостинице - за 40 - 50 тысяч. Доходность составит порядка 5 - 10% годовых.

При этом если раньше пользовались спросом развивающиеся страны Восточной Европы, то теперь интерес сместился в сторону Западной Европы (Германия, Великобритания и Франция), а также США. Здесь очень развит рынок аренды жилья. Поэтому инвестор, даже иностранный, всячески защищен.

- Единственный приемлемый для меня вариант евро-инвестиций – это инвестиции в рентную недвижимость, причем исключительно в Германии, которая, на мой взгляд, является наиболее надежной из европейский стран, - говорит Наталья Смирнова, гендиректор компании «Персональный советник». - Инвестировать в рентную недвижимость можно как в реальной форме, покупая квартиры/отели/доходные дома с гарантированной сдачей в аренду (lease-back) и, желательно, с гарантированным выкупом (buy-back), так и инвестируя в закрытые фонды недвижимости, которые инвестируют в рентную недвижимость Германии (REIT).

По словам экспертов, лучше рассчитывать на то, чтобы недвижимость сдавалась на внутреннем рынке. При этом желательно, чтобы домом или отелем управляла крупная компания-арендодатель.

ИНОСТРАННАЯ ИПОТЕКА

Естественно, если своих денег не хватает, то можно воспользоваться заемными средствами. Занимать в России в данном случае нет никакого смысла. Ставки в развитых странах в разы ниже.

- За рубежом в кредит можно взять до 70% от стоимости ипотеки, - говорит Станислав Зингель. - Ставка может составлять 3 - 4% годовых. При этом западные банкиры прекрасно знают, что такое наши 2-НДФЛ и 3-НДФЛ. Им главное – понимать, чем вы будете расплачиваться по взятому кредиту. Если у вас «белая» зарплата, то в принципе никаких проблем не должно быть. Еще один плюс ипотеки в том, что банк – это ваш лучший друг. Он проведет комплексную проверку застройщика и компании-арендодателя (обычно это дочерняя структура строительной фирмы). Если это компания с хорошим рейтингом, то кредит вам одобрят.

При этом можно взять такой кредит, который будет полностью отбиваться доходами с аренды. И еще кое-что будет оставаться в качестве прибыли. Один из вариантов - управляющая компания заключает с вами контракт, что в течение 10 лет они гарантируют вам доход в 5 - 6% годовых. Если реальный доход выше, оставшаяся сумма делится поровну между инвестором и управляющей компанией. В течение этого срока вы платите банку только проценты, а основную сумму долга возвращаете спустя 10 лет. Когда перепродадите недвижимость. Это тоже можно заранее отразить в контракте при покупке апартаментов.

ВЫВОДЫ

Инвестиции в недвижимость – один из самых надежных способов сохранить капитал и получать пассивный доход. Вряд ли он будет очень высоким, но это компенсируется относительной безопасностью этих вложений. Лучше покупать квартиру не для себя, а для сдачи в аренду. То есть, чтобы получать доход на вложенные средства.

Естественно, задумываться о покупке квадратных метров за рубежом стоит лишь после того, как у вас будет решен жилищный вопрос в России.

Кроме того, хранить средства лучше в разных финансовых активах. Поэтому инвестировать в недвижимость все свои свободные деньги (особенно если речь идет о покупке квартиры за рубежом), вряд ли будет разумным шагом.

- Чем бы вы ни руководствовались при покупке квадратных метров за рубежом, ваше решение должно быть взвешенным и рациональным, - говорит Нина Донина. - Эмоциональные решения слишком дорого нам обходятся.

- Что представляет собой инвестиционно привлекательный объект?, - объясняет Станислав Зингель. - Во-первых, он находится в спокойной стране. Во-вторых, это инвестиция «под ключ». То есть не нужно управлять им, искать нанимателей и заниматься другими вопросами. И в-третьих, когда компания гарантируют доход, даже если арендатор съезжает. Это уже их проблемы, как обеспечить наполняемость номеров.

Топ-10 стран, где выгоднее всего покупать квадратные метры

1. Германия
2. Великобритания
3. США
4. Швейцария
5. Австрия
6. Франция
7. Чехия
8. Израиль
9. Италия
10. Латвия.


Комсомольская правда