Ждать, когда жилье вернется к пиковым значениям 2007–2008 годов по всему миру, придется очень долго. Квадратный метр растет как на дрожжах пока лишь в умах неадекватных московских риэлторов. Рост будет, но едва ли выше инфляции.

Недвижимость и доткомы

Попробуем ответить на тривиальный вопрос: что случилось в последние годы с рынком недвижимости? Да, то же самое, что и с рынком акций в конце 1990-х — начале нулевых. Знаменитый пузырь доткомов тогда разросся до невероятных масштабов, лопнул, и с тех пор лишь считанные голубые фишки смогли чуть-чуть отрасти от прошлых пиков вот уже почти 12-летней давности. Цены на акции восстановились, но вот превысили ли они пики? Нет, а если это и удалось отдельным счастливчикам, то инфляция не оставила от этого роста камня на камне.

Абсолютно то же происходит с рынком недвижимости, причем по всему миру. То есть с момента, когда начался кризис официально — 4-го квартала 2007 года — лишь немногие страны могут похвастаться ростом цен. Это Швейцария, так любимая олигархами, в том числе российскими. Это Германия как последний рубеж сопротивления европейскому кризису. Отчасти это Франция, также сопротивляющаяся кризису, хотя и без особого успеха. Наконец, это Китай, который в последние годы искусственно устроил у себя жилищный бум. Есть еще «островки стабильности», но чтобы их сосчитать, хватит пальцев на одной руке. Отметим, что до 20% от 4-го квартала 2007 года отросли рынки в Швеции, Австралии, Бельгии и Канады.

Все еще под водой

По другую сторону — в красной зоне или, как говорят экономисты, «под водой» — США (почти минус 30% от значений 4-го квартала 2007 года). Испания — цены тут обвалились более чем на 20%. Великобритания — примерно на 10% ниже пика. В таком же положении находится Италия. И еще добрых 20 страновых рынков, например, Дания, Япония, Новая Зеландия, Нидерланды и Ирландия.

Что касается России и Москвы в частности, по данным компании «Индикаторы рынка недвижимости», с 1 января 2008 года и по 1 августа 2012-го индекс стоимости дешевого жилья прибавил менее 9%. Насколько он рухнул с пиков образца августа 2008 года — судите сами, по графику.

Мы не будем подробно вдаваться в причины падения или недавнего роста на этом рынке — они всем известны. Вкратце — это существенный перегрев цен в середине 2000-х годов, последующий коллапс и падение цен, их медленное восстановление. При этом цены настолько медленно растут, что порою даже инфляция их обгоняет. Больше того, не стоит ожидать их ускорения — если рост и будет, то вместе с инфляцией.

Расчеты аналитиков из Международного агентства недвижимости Gordon Rock подтверждают этот тезис. По их данным, к середине следующего года средние цены на недвижимость в США вырастут на 7%, В Турции, Германии и Латвии — на 5%. Болгарию, Францию и Испанию ожидает дальнейшее падение в этом секторе — минус 2–3%.

Для себя?! Покупайте!

«Россиянин, который давно мечтал купить недвижимость для жизни именно в Болгарии, Испании, Черногории, Кипре или Греции, сейчас может получить выгоду от сложившейся ситуации и приобрести с дисконтом квартиру или дом в этих странах. Но надо быть морально готовым к тому, что при неблагоприятном сценарии стоимость жилья упадет еще на 5–15%», — предупреждает Станислав Зингель, президент GordonRock. При этом разумеется, это не касается тех, кто покупает недвижимость в этих странах для себя или для родных и близких.

Инвестировать в недвижимость — именно инвестировать, чтобы заработать, — эксперты советуют сегодня очень осторожно. В первую очередь, стоит присматриваться к странам со стабильными экономиками. Речь идет о Германии, Великобритании, Франции, Австрии, Швейцарии и США. «В противовес им столь популярные у российских покупателей курортной недвижимости страны, как Болгария, Испания, Черногория, Кипр не могут похвастаться силой своих экономик. Делать инвестиции в этих странах в надежде на улучшение ситуации в ближайшем будущем по меньшей мере опрометчиво. Экономики южно-европейских и балканских стран ждут одно или даже два „непростых десятилетия“», — говорит Станислав Зингель.

Россияне, впрочем, и сами прекрасно понимают, в рынки каких стран им стоит вкладывать средства. Популярность рынков выглядит следующим образом (в порядке убывания): Германия, Великобритания, США, Швейцария, Австрия, Франция, Чехия, Израиль, Италия, Латвия.

От себя хочется добавить, что заявленные прогнозы — в особенности относительно рынков недвижимости США, Германии и Великобритании — выглядят немного завышенными. Заметим, что перекредитованность западного потребителя, падение его реальных доходов с начала кризиса не позволяет говорить о возрождении этого рынка. В лучшем случае можно говорить о некоторой стабилизации. Или о том, что дно более или менее нащупано. Более того, динамика цен от GordonRock представлена в номинальных ценах, без учета, естественно, будущей инфляции.

Рынок покупателя

Теперь о нашем, российском рынке. Эксперты говорят, что уже в этом году здесь стали заметны разнонаправленные тенденции. «Это может быть обусловлено неопределенностью в ожиданиях, как со стороны продавцов недвижимости, так и покупателей. Совокупность факторов оказывает влияние на рынок, например, ситуация в мировой экономике подталкивает продавцов продавать, а объявления ведущих банков о повышении процентных ставок по ипотеке и рекламная активность застройщиков и риэлторов стимулируют заемщиков успеть купить», — поделился своим видением заместитель департамента ипотечного кредитования банка «Петрокоммерц» Дмитрий Шапочкин.

Вместе с тем, эксперты называют нынешний рынок рынком покупателя-то есть спрос меньше предложения и присутствует торг. «Наблюдаемая динамика увеличения спроса должна оживить рынок, эксперты ожидают средний показатель роста стоимости квадратного метра в 2012 году на уровне инфляции. В связи с замедлением темпов роста стоимости недвижимости, она стала менее привлекательна, как объект инвестирования, сегодня выгоднее вложить средства в депозит в банк, в этом случае вы получите большую и гарантированную доходность», — считают в «Петрокоммерце», добавляя, что и в 2013 году развитие рынка недвижимости будет зависеть от состояния мировой экономики. То есть «если не будет штормить, рост будет на уровне инфляции» — поскольку внутренних предпосылок для изменений, резкого роста темпов строительства или, например, скачка уровня доходов населения, не ожидается.


MSN Деньги