На днях одна консалтинговая компания заявила, что около 40 % россиян, приобретающих недвижимость за границей «для себя», используют ипотечное кредитование. Далеко не все наши спикеры RealEstate.ru согласились с этой цифрой, некоторые, напротив, отметили спад объемов кредитования россиян в той или иной стране. Также они очень по-разному прокомментировали возможности наших граждан в получении кредита на жилье за границей.

Впрочем, все сошлись только на одном пункте – иностранная ипотека доступна и выгодна только состоятельным россиянам, покупающим за границей дорогие объекты. Несмотря на всю привлекательность фантастически низких процентных ставок в 4 – 7 %. Тем самым, получается парадокс. Чаще всего к ипотечному кредитованию у нас в стране прибегают не очень состоятельные граждане, которым приходится мириться с большими процентами – на данный момент, в среднем, 12,5 %. И естественно ни о какой инвестиционной составляющей говорить не приходится.

Ранее RealEstate.ru подсчитывал, что ежемесячный платеж банку за квартиру стоимостью в 4,5 млн рублей (новостройка в Подмосковье) составит около 46,5 тыс. рублей при процентной ставке 14,5 % годовых на 12 лет. А сдать такую квартиру в аренду едва ли возможно и за 30 тыс. рублей, скорее, за 25 тыс. Как видим, никакого бизнеса не получается – одни вынужденные расходы.

Впрочем, как отметили наши эксперты, в Европе и США арифметика немного другая. С их 4 - 7 % для иностранцев, ипотечное жилье можно сдавать в аренду и получать доход, который будет покрывать не только ежемесячные взносы банку и расходы на содержание недвижимости (услуги ЖКХ),но даже приносить небольшую прибыль. Однако речь идет о довольно дорогих объектах.

Из ответов спикеров RealEstate.ru также стало понятно, что какой-либо точной статистики по тому, как россияне получают ипотечные кредиты за рубежом, нет. Такое ощущение, что всем приходится ориентироваться на личный опыт и опыт своих клиентов. Отсюда и противоречивые данные. Например, кто-то говорит, что в Болгарии очень просто получить ипотеку, кто-то заявлял, что россиянам в этой стране ипотеку вообще не дают. Тем не менее, разнообразный спектр мнений, позволяет нарисовать более или менее объективную картинку.

«Доля россиян, покупающих иностранное жилье в кредит, снижается»

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:

- По нашим оценкам доля покупок с использованием ипотеки в сделках «зарубежная недвижимость для жизни» составляет 15 - 25 %, а доля покупок с использованием кредитования в сделках «зарубежная недвижимость для инвестиций» составляет 60-70 %.

Необходимо отметить, что за последние полтора года произошло существенное снижение доли россиян, приобретающих недвижимость за рубежом с использованием ипотеки. В начале 2011 года доля покупок с использованием ипотеки в сделках «зарубежная недвижимость для жизни» составляла 30-40 %, а «для инвестиций» - 80-90 %.

Главная причина снижения доли покупок с использованием ипотеки состоит в том, что европейские банки в условиях кризиса Еврозоны ужесточают требования к заемщикам, что приводит к росту числа отказов в выдаче кредитов и предоставлению кредитов на менее выгодных условиях.

Относительно просто получить кредит в Австрии, Великобритании, Германии, Израиле, Испании и Финляндии. И довольно непросто сделать это в таких странах, как Италия, Кипр, Латвия, Португалия, США, Турция, Франция, Чехия и Швейцария. Кроме того, есть страны, в которых ипотека для россиян практически не доступна. Это Болгария, Греция, Египет, Тайланд и Черногория.

Будет ли в итоге одобрена ипотека для россиянина или нет, в немалой степени обусловливается текущим положением дел в банковском секторе отдельно взятой страны. Иными словами, в текущий момент времени есть немалая вероятность, что россиянин, обладающий «идеальным пакетом» документов и еще недавно относившийся к категории «идеальный заемщик», на практике может не получить ипотеку в той стране, где еще год назад он мог бы получить крайне просто.

К тому же весьма сомнительна целесообразность приобретения недвижимости за рубежом в ипотеку в случае, если ставка по ипотечному кредиту выше, чем средние арендные ставки.

Что касается займа в одной стране, для покупки жилья – в другой, то и такие случаи бывают. Но в подавляющем большинстве случаев такая схема кредитования возможна в случае, если заемщик обладает многолетней историей в зарубежном банке-кредиторе. К примеру, швейцарский банк, в котором заемщик в течение нескольких лет имеет депозитный счет, вполне вероятно выдаст своему VIP-клиенту кредит на покупку элитного объекта в другой стране.

«Только 5 – 7 % россиян покупают за границей жилье в кредит»

Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM»:

- По нашим данным, очень незначительное количество россиян (5-7%), покупая недвижимость за рубежом, используют ипотеку. В отличие от покупателей из Европы или Америки, россияне довольно неохотно берут ипотеку, предпочитая покупать на собственные средства или занимать у друзей или знакомых. Из этих 5 - 7% большинство – это люди, близкие к финансовым или риэлторским кругам, которые понимают выгоды ипотеки и когда-либо ранее брали ипотеку в России.

Относительно несложно для россиян получить ипотечный кредит на Кипре и в Испании, достаточно иметь 30 % стоимости недвижимости, официальный подтвержденный доход (2НДФЛ) и документы о собственности в России.

В Болгарии можно взять ипотеку только на некоторые проекты, во Франции, на рынке недвижимости Германии, Италии процедура сложнее, а первоначальный взнос, как правило, не ниже 50 % от стоимости недвижимости. Зачастую требуется контракт на работу или документ, свидетельствующий о положительной кредитной истории в конкретной стране. Словом, процедура достаточно длительная и сложная, и есть отказы в предоставлении.

Но стоит отметить, что за рубежом процентные ставки существенно ниже, чем в России, редко превышают 6-7 %, с этой точки зрения, брать ипотечный кредит за пределами России, безусловно, выгодно.


RealEstate