Недвижимость Амстердама пока не самая популярная у россиян. Северная страна не может похвастаться теплым морем и песчаными пляжами – это основной критерий, которым руководствуются многие соотечественники при покупке зарубежной недвижимости. Тем не менее в нидерландской столице много других достопримечательностей, о которых россияне узнают, путешествуя по стране. Для некоторых из них это становится серьезным поводом, чтобы задуматься о своем уголке в этом красивейшем городе.

Прогулка по Амстердаму

Прежде чем «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» перейдет к обзору рынка недвижимости Амстердама, предлагаем прогуляться по столице Королевства Нидерланды, ведь это один из самых красивых городов Европы. Изрезанный каналами, он чем-то напоминает итальянскую Венецию. Разве что гондольеров не хватает! По густой сети каналов курсируют моторные катера и среди них есть и те, которые возят туристов, и другие – частные. Их используют как городские автомобили, ведь пока на воде пробки бывают нечасто. Разве что под узенькими мостиками, когда одновременно к ним подходит несколько катеров. В то же время Амстердам очень узнаваем. Весной и летом в городе много цветов, не зря государство считается признанной столицей тюльпанов. Каждый, кто хотя бы на несколько дней посетит Амстердам, обязательно захватит домой пакет, а то и несколько с луковицами этих любимых всеми весенних цветов. И это не удивительно, так как отдельные сорта тюльпанов можно купить только в Голландии.

Достопримечательность Амстердама - единственный в мире плавучий цветочный рынок, где магазины расположены прямо в баржах.

Еще что бросается сразу в глаза – это огромное количество велосипедистов. Многие горожане отказались от личных автомобилей и пересели на велосипеды. Действительно, передвигаться по узеньким улочкам на них действительно гораздо удобнее. К тому же и дешевле, ведь цена качественного бензина в стране приближается к 2 евро за литр. Единственное неудобство – это множество велопаркингов. Они действительно занимают много места особенно в центре города и на набережных, поэтому и на отдельных участках создается впечатление, что находишься на рынке по продаже подержанных велосипедов.

Хотя Амстердам город небольшой, в нем проживает около 800 тыс. граждан королевства, а с учетом пригорода – немногим больше 2 млн, в нем есть что посмотреть и есть чему удивляться. Например, в центре города удивляет в первую очередь всеобщее веселье: на улицах много молодых людей, которые громко смеются, шутят, дурачатся. Впрочем, все ведут себя очень дружелюбно. По крайней мере, в дневное время суток.

Второе, чему удивляются туристы, так как местные жители уже привыкли и воспринимают как данность, – это «улица красных фонарей» в престижном районе Oude zijde, где трудятся жрицы любви тоже на вполне законном основании. Они арендуют крохотные квартирки с огромными витринными стеклами, где сами и выступают живыми манекенами.

Еще Амстердам – известнейший в мире центр по огранке бриллиантов, поэтому в городе много ювелирных фабрик и магазинов где можно купить лучшие ограненные южноафриканские камни и заказать изделия с ними.

Впрочем, кроме так называемой экзотики, в Амстердаме очень много интереснейших мест связанных с историей страны и самых знаменитых жителей древнего государства. Одно из них - музей Ван Гога, где собрана крупнейшая в мире коллекция картин и рисунков всемирно почитаемого художника. Главный корпус музея открыли в 1973 году. Хотя музей - это современное охраняемое здание, но и здесь бывают кражи. В 2002 году из музея похитили две работы Ван Гога: «Выход процессии из реформатской церкви в Нюэнене» и «Вид на море в Схевенингене». И хотя грабителей поймали и осудили, полотна так и не удалось найти.
Дом-музей Рембрандта, где великий художник жил и работал на протяжении многих лет, тоже находится в Амстердаме.

Много посетителей собирает и амстердамский музей Мадам Тюссо, открытый в январе 2000 года. Любимые экспонаты, у которых всегда толпы желающих сфотографироваться, - это Анджелина Джоли, Наполеон, Маргарет Тэтчер и наш Петр I.

Любители искусства непременно зайдут в Национальный музей Рейксмюзеум, где находится крупная коллекция живописи голландского «золотого века». Кроме этого, внимания заслуживает Королевский дворец в Амстердаме (бывшая городская ратуша), построенный в XVII веке, он используется королевой Беатрикс для официальных мероприятий и церемоний.

Амстердам выбирают немцы, британцы и ирландцы

Об Амстердаме можно рассказывать очень долго, так как это город который никому не позволит скучать. Поэтому многие иностранцы задерживаются в этом городе надолго, арендуя жилье. Но есть и те, кто приобретает свою собственную недвижимость. По данным компании Gordon Rock, ежегодный объем продаж жилья в городе колеблется от 7 до 10 и более тыс. объектов. Лидируют по объему заключаемых транзакций немцы, британцы и ирландцы. Россиян среди покупателей мало. «Количество же ежегодно заключаемых россиянами сделок на рынке недвижимости города колеблется в пределах от нескольких единиц до считанных десятков», - уточняет Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. А среди лиц, официально проживающих в городе, лишь около 3 тыс. жителей относится к выходцам из РФ. Эксперт отмечает ежегодный рост числа наших сограждан, купивших недвижимость в стране, а также увеличение интереса к амстердамской недвижимости в целом.

Районы престижные и нет

Как и в любой другой европейской столице, в Амстердаме есть престижные районы с позиции покупки недвижимости и те, где знатоки не советуют вить свое гнездо. Наиболее привлекательное жилье располагается в районе Oude zijde, который в свою очередь включает в себя районы De Pijp и Vondelpark. В качестве альтернативного места для покупки недвижимости может послужить район Oostelijke Eilanden, преимущественно населенный высокооплачиваемыми специалистами крупных компаний, или квартал Plantage, который в последнее время активно заселяется зажиточными горожанами.

Эксперт советует обратить внимание на Jordaan - современный благополучный район, в котором строится много элитного жилья, а также район 9 улиц (De Negen Straatjes) - лучший район для шопинга, здесь множество магазинов. К числу наиболее престижных в Амстердаме районов добавил набережную Маас, где сосредоточена элитная недвижимость.

По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), неоднозначное впечатление оставляет квартал Oud West, где значительное количество низкокачественных и просто устаревших домов переделывается в современные двух-трехэтажные жилые дома. Для лиц, стесненных в средствах, но желающих приобрести жилье для собственного использования, район предоставляет неплохие возможности.

Не рекомендуют эксперты покупать жилье в районе Indische Buurt, наводненном иммигрантами из Ближнего Востока и Индии, и в «пролетарском» районе Oosterpark.

Предложения

В Нидерландах не существует каких-либо ограничений на приобретение жилья иностранцами. Однако, предупреждает Станислав Зингель (Gordon Rock), - это не касается ипотечного кредитования, получить которое, как правило, имеют шансы лишь лица, прожившие в стране не менее 5 лет и имеющие на ее территории устойчивые источники дохода.

Рынок вторичной недвижимости в изобилии представлен разными предложениями – это и исторические дома в центре города, и вблизи каналов, и многоэтажки на периферии. Цены на недвижимость разные, но по московским меркам даже невысокие. Квартира недалеко от центра 1970 года постройки обойдется около 160 тыс. евро, виллу в 20 км от Амстердама реально купить за 600 - 900 000 евро. Если рассмотреть конкретные варианты, то интересное предложение - двухкомнатная квартира в сравнительно новой 15-этажке (2007 года постройки) общей площадью 60 кв. м + балкон и кладовка по 6 кв. м каждые за 169 тыс. евро. Еще в 21 тыс. евро обойдется машино-место в подземном паркинге. В старой многоэтажке на севере города трехкомнатная квартира общей площадью 75 кв. м стоит 137,5 тыс. евро. А небольшая трешка (50 кв. м) в центре города уже «потянула» на 200 тыс. евро. Цена домов гораздо выше, но и расположены они в пригороде Амстердама. Например, двухэтажный дом постройки 2003 года, площадью 245 кв. м на 8 комнат, 3 ванные с собственным садом продается за 900 тыс. евро.

Проблема амстердамской недвижимости, расположенной вблизи каналов, - угроза наводнений. Многие дома построены на деревянных сваях и имеют государственный сертификат, в котором указывается уровень их возможного погружения под воду и прочие технические характеристики. В случае отсутствия такого сертификата и наличия подозрений о состоянии самого дома покупателям эксперты советуют заказать техническую экспертизу объекта.

Наиболее дешевые предложения на рынке обуславливаются скорее техническим состоянием самой недвижимости и обстоятельствами, довлеющими над ее владельцами, нежели географическим местом расположения самого жилья. Вследствие этого назвать какие-либо особые места, характеризующиеся большей, чем обычно, концентрацией дешевой недвижимости, представляется затруднительным.

Если же остановиться на пригороде, то самые низкие цены на недвижимость в так называемых «рабочих» городах: Гроннинген, Миденбург, Дорн, Утрехт, Роттердам. Например, квартиру в Миденбурге можно приобрести и за 50 - 70 000 евро. Но надо иметь в виду, что в этом случае соседями, скорее всего, окажутся эмигранты.

Плавучие дома

Интересная особенность Амстердама - здесь много плавучих домов на воде. Они не просто омываются каналами, а именно стоят на воде и чисто внешне очень похожи на баржи. Жить в таком доме очень престижно, но на текущий ремонт уйдет немало средств. Постоянно высокая влажность требует тщательного ухода, иначе плесень разрушит и стены и мебель. Еще плавучие дома могут перемещаться по каналам, что чисто технически позволяет такой недвижимости мигрировать по разным районам города. Правда, здесь уже появляется другая проблема - поиск «парковки», так как поставить дом можно только в разрешенном месте. Среднемесячная цена аренды парковки недешевая – около 700 евро в месяц. К слову, цена самого дома на воде примерно равна стоимости обычной двухкомнатной квартиры.

Новостройки с видом на залив

Новостроек в Амстердаме немного. Особенно в центре, где практически нет места. Поэтому преимущественно можно наблюдать реконструкцию. Это касается и нежилых объектов. «Фабрики, заводы, склады переделываются под клубы, дискотеки и прочие развлечения», - отмечает эксперт.

Из новых проектов Станислав Зингель (Gordon Rock) выделил проект МФК Mahler 4, состоящий из 6 отдельных зданий высотностью до 23 этажей, включающий в себя 38 тыс. кв. метров жилой, 162 тыс. кв. метров офисной и 30 тыс. кв. метров торговой недвижимости. Расположенные на так называемой Южной Оси (South Axis) города в деловом районе Zuidas между аэропортом Schiphol и крупнейшими офисными центрами Южного Амстердама (Amsterdam South), новостройки - удобное место проживания для деловых и успешных людей. Частным примером реализуемого здесь жилья является пентхаус площадью в 320 кв. метров, располагающийся на 21-м этаже одной из жилых башен. Как и у всякой элитной недвижимости, стоимость данного объекта является предметом индивидуального обсуждения. Вместе с пентхаусом продается право аренды до 2030 года одного парковочного места. Также в самом здании имеется элитный спортивный клуб, стать членом которого можно за отдельную плату. Предусматривается возможность создания индивидуального дизайна по желанию владельца.

Цены в домах-новостройках не кажутся очень высокими. Например, в новом ЖК с панорамным видом на залив трехкомнатная квартира общей площадью 95 кв. м стоит 275 тыс. евро. Трехкомнатная квартира в новом доме в спальном районе с видом на парк общей площадью 70 кв. м уже продается за 149,5 тыс. евро. А за 285 тыс. евро можно купить таунхаус на пять спален в зеленом районе Амстердама. Его общая площадь 130 кв. м, кроме этого есть гараж (15 кв. м) и сад (35 кв. м).

С инвестициями нужно подождать

Стоимость недвижимости и объемы продаж последовательно снижаются в Амстердаме несколько лет подряд.

По данным Gordon Rock, в первом квартале текущего года стоимость жилья в городе сократилась на 3,9%. При этом с первого квартала 2008 по четвертый квартал 2011 года городские дома и квартиры обесценились еще на 6,1%. Для сравнения - общенациональная стоимость жилья в Голландии снизилась за это же время на 8,1%.

Объемы продаж жилья снижаются еще более существенными темпами. Так, в 2006 и 2007 годах в городе было продано соответственно 10 074 и 10 489 единиц жилья. В 2008 году объемы продаж составили уже 9390 единиц жилой недвижимости. 2009 и 2010 года принесли рынку по 7 363 и 7 697 сделок. Прошлый год отметился 7 638 транзакциями. С января по июль 2012 года в городе было продано 3975 единиц жилья, что в разрезе ежемесячных продаж было на 5-6% меньше чем годом ранее.

В настоящее время, по словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), рынок жилья Голландии в целом и Амстердама в частности переживает длительный период стагнации. Поэтому до начала восходящего цикла на рынке инвестировать в недвижимость города не стоит. «Серьезные проблемы в еврозоне могут существенно усугубить традиционный цикличный спад, вследствие чего инвесторам придется смириться с бОльшими сроками возврата инвестиций», - объясняет эксперт.


Metrinfo