Buy Renovate Sell – «Купить-Отремонтировать-Продать» - одна из самых распространенных в мире стратегий инвестирования в недвижимость.

Название стратегии говорит само за себя: недвижимость приобретается для того, чтобы после проведения ремонта и усовершенствования быть проданной по более высокой цене.

Buy Renovate Sell – одна из немногих стратегий инвестирования в недвижимость, в реализации которой без особых усилий может принять участие любой начинающий инвестор. Более того, большинство тех, кто планирует подороже продать собственное жилье, проведя в нем предпродажный ремонт, даже и не подозревают, что по сути осуществляют стратегию «Купить-Отремонтировать-Продать». Вместе с тем, за счет этой стратегии зарабатывают и профессиональные инвесторы.

Деятельность этих двух категорий – домовладельцы и профессиональные инвесторы - стоит четко разделять. Домовладельцы осуществляют ремонт в собственном жилье накануне его реализации. Инвесторы специально приобретают недвижимость, усовершенствование которой позволит в последующем заработать на перепродаже.

Примером широкого применения стратегии Buy Renovate Sell является рынок недвижимости Великобритании. Здесь ежегодно от 40 до 55% домовладельцев, продающих собственное жилье, прибегают к ремонту и реконструкции недвижимости для повышения стоимости продажи.

Профессиональных инвесторов значительно меньше, но эффективность их действий несравнимо выше. Так, в Великобритании в 35-70% случаев проведения ремонта обычные домовладельцы так и не достигают цели, заключавшейся в увеличении стоимости жилья. Более того, в 5% случаев стоимость недвижимости даже снижается. В противоположность обычным домовладельцам, наиболее активные и успешные профессиональные частные инвесторы в Великобритании ежегодно покупают-усовершенствуют-продают в среднем по 20 единиц недвижимости, в среднем получая от каждой сделки прибыль в размере 40 тыс. фунтов стерлингов.

Причины столь разительных отличий в результатах деятельности кроются в целом ряде факторов, говорящих не в пользу домовладельцев-«любителей». Например, в значительном количестве случаев ремонтные работы домовладельцы проводят собственными силами, что является принципиальным отличием от подхода профессиональных инвесторов. Так, за последние несколько лет в Великобритании около 4 миллионов домовладельцев самостоятельно заменили проводку. Еще 3 миллиона домовладельцев перед продажей лично поменяли сантехнику. Более миллиона британцев решились на самостоятельный снос внутренних стен, а еще 450 тыс. рискнули своей жизнью, заменив без помощи специалистов газовое оборудование. Подобная самодеятельность если и не приводит к несчастным случаям и бытовым травмам, то уж точно не гарантирует качество работ.

Еще одним недостатком самостоятельного ремонта является субъективность мнения домовладельца относительно необходимости выполняемых действий. То есть в большинстве случаев домовладельцы осуществляют ремонт, исходя из личных пристрастий, а не рыночных тенденций, знание и учет которых позволяют увеличить стоимость жилья. Это является вторым различием между подходами домовладельцев и профессиональных инвесторов, специализирующихся на стратегии Buy Renovate Sell. Например, профессиональные инвесторы в Великобритании отлично знают, что строительство бассейна в предназначенном для последующей продажи объекте может принести существенный экономический эффект лишь на севере страны, а получение разрешения на перепланировку недвижимости существенно увеличивает спрос на нее.

Помимо этого, профессиональные инвесторы стараются избегать реализации тех элементов строительства, которые реже всего позволяют увеличить стоимость жилья. А домовладельцы-«любители», движимые личными предпочтениями, редко способны на столь трезвый подход. Например, создание дополнительной жилой комнаты за счет установки внутренних перегородок приводит к поднятию стоимости жилья почти в 100% случаев. Для сравнения - наиболее рискованным, с инвестиционной точки зрения, мероприятием является замена коврового покрытия в доме. Почти в 40% случаев замена коврового покрытия не позволяет владельцу недвижимости не то что получить дополнительную прибыль, но даже скомпенсировать понесенные расходы.

В соответствии с исследованием, проведенным банком HSBC, создание жилых помещений на имеющемся чердачном этаже оказывалось эффективным в 99% случаев. В свою очередь, ремонт на кухне не приносил прибыли только в 10% случаев. Новые окна в доме содействовали росту цен в 92% случаев, а отремонтированная ванна - в 85% случаев. Косметический ремонт здания приводил к желаемому эффекту в 65% случаев. А вот обновление придомовых дорожек нередко оказывалось неэффективным.

Помимо непонимания аспектов «как» и «что», домовладельцы зачастую неправильно анализируют и аспект «где». Ведь эффективность Buy Renovate Sell существенно зависит от географического месторасположения дома. Например, в Великобритании реновация жилых зданий приносит наибольший экономический эффект в Лондоне и на Юго-Востоке страны, где сконцентрирована наибольшая часть состоятельных покупателей недвижимости и где стоимость жилья значительно выше, чем в среднем по стране. В свою очередь, небогатые северные районы страны демонстрируют куда большую избирательность спроса, и, как следствие, риск не окупить вложения, сделанные в ремонт и усовершенствования, здесь значительно выше.

В дополнение к этому большинство «любителей» попросту неверно оценивают стоимость планируемого ремонта и возможной выгоды от него. К тому же выгода может варьироваться в зависимости от состояния рынка недвижимости и тенденций на нем. Например, в первой половине 2012 года наиболее прибыльной частью реновации являлось создание жилых площадей на имеющемся чердачном этаже здания, что в среднем позволяло увеличить стоимость жилья на 16 152 фунта. В свою очередь, создание дополнительной комнаты за счет возведения внутренних перегородок на имеющихся жилых этажах дома увеличивало стоимость в среднем на 15665 фунтов. Ремонт на кухне позволял увеличить стоимость дома на 4577 фунтов, а установка новых окон приводила к удорожанию недвижимости на 4866 фунтов. Обновление ванной комнаты позволяло увеличить стоимость жилья еще на 2955 фунтов, косметический ремонт здания - на 3100 фунтов, обновление придомовых дорожек - на 2679 фунтов. А вот замена коврового покрытия в доме давала возможность в среднем увеличить только на 1738 фунтов.

И наконец, важным фактором является использование правильного источника финансирования. Ведь грамотный инвестор просто обязан найти выгодные условия кредитования. Например, в Великобритании в условиях недавнего мирового кризиса инвесторы могли надеяться на беспроцентное финансирование при соблюдении определенных условий. Например, у приверженцев стратегии Buy Renovate Sell была возможность получать сроком до 15 месяцев беспроцентные кредиты на сумму до 5000 фунтов.

Как видим, все перечисленные факторы успеха достаточно просты в понимании. Но необходимость детального знания локального рынка недвижимости, а также рынка строительных и ремонтных работ нередко сводят на «нет» усилия даже местных инвесторов. Что уж говорить об иностранных инвесторах …

Поэтому подавляющему большинству российских инвесторов можно порекомендовать реализовывать стратегию инвестирования Buy Renovate Sell, образно говоря, «по месту жительства», т.е. в России. А на рынок зарубежный инвестиций в недвижимость выходить, используя более защищенные и менее «хлопотные» стратегии. Благо зарубежный рынок недвижимости предоставляет достаточно широкий выбор возможностей для реализации, так называемых, «100% hands-off» инвестиций, при которых инвесторы полностью освобождены от вопросов, связанных с реновацией и управлением объектом недвижимости.


ФИНАМ