Привыкшим к ошеломляющим ценам на жилье москвичам сложно представить, что на большинстве европейских курортов квадратные метры обойдутся семейному бюджету намного дешевле, чем покупка более-менее приличных «домов с участком» в Подмосковье. Другое дело, что привлекательная цена и «курортность» самого объекта могут оказаться единственными плюсами в заграничных апартаментах. О трудностях, с которыми сталкиваются россияне при покупке зарубежных домов для отдыха, а так же о том, почему, не смотря на привлекательную стоимость, очереди из желающих поселиться на лазурном берегу не стоит, рассказали ведущие специалисты рынка недвижимости.

Цена как приманка

И отдохнуть, и пожить, и порадоваться летом хочется особенно сильно: взгляды на курортное жилье в этой связи россияне кидают особенно часто, да и есть там на что посмотреть. Как показывает статистика и утверждает президент Международного агентства недвижимости GordonRock Станислав Зингель, курортную недвижимость по ценам, которые ниже московских или сочинских, можно купить практически во всех европейских странах, кроме Монако.

Безусловно, в ряде европейских стран (Франция, Италия, Испания) есть локальные рынки недвижимости отдельных регионов, на которых цены находятся на уровне московских или сочинских. Но вместе с тем, в этих странах есть и курортные регионы с ценами, значительно более «демократичными». Скажем, нижний уровень стоимости жилья можно описать следующими цифрами. В Турции вполне ликвидные апартаменты на берегу моря предлагают покупателям от 600 евро за кв.м., в Болгарии - за 750 евро за кв.м.На Украине интересные предложения можно встретить от 800 евро за кв.м., в Хорватии - от 1100 евро за кв.м., на Кипре и Греции - от 1200 евро за кв.м., Испания - от 1450 евро за кв.м., Португалия - от 1500 евро за кв.м., Италия - от 1800 евро за кв.м., а недвижимость Франции - от 2500 евро за кв.м. И только жить в Монако будет дороже всего: курортная недвижимость там предлагается от 15000 евро за кв.м. Эти расчеты были проведены для недвижимости той категории, которую можно отнести к массово доступной по цене, но одновременно отвечающей требованиям по удобству расположения, по надежности и безопасности вложений. В качестве такого объекта недвижимости в исследовании принята квартира небольшой площади, с чистовой отделкой - в новом жилом комплексе, который уже сдан в эксплуатацию, обладает минимально необходимой инфраструктурой и расположен не далее, чем в 15 минутах ходьбы от пляжа, и не далее, чем в 1 часе езды от международного аэропорта.

Для сравнения, по данным генерального директора PennyLaneRealty Георгия Дзагурова, в Сочи, где возводятся жилые комплексы «Сан-сити» почти на 300 квартир нестандартной планировки (группа компаний «ГРАС») и «Актер Гэлакси» на 620 апартаментов свободной планировки (MR Group). Продаются апартаменты в таких жилых комплексах, как «ИДЕАЛ House» («Диал Строй Инвест»), «Королевский Парк» (MR Group), «Новая Александрия» (группа компаний «ГРАС»). Во всех этих местах квартиры имеют разный ценовой уровень: от $3750 до $4700 за кв.м. Даже общего взгляда достаточно, чтобы оценить, насколько ценовые предложения курортов в Европе привлекательнее, чем в России.

Не в деньгах счастье

Но не смотря на существенную разницу в стоимости, у российских предложений по курортной недвижимости есть очевидные плюсы: привычное законодательство и оформление, легкость в нахождении специалистов для сопровождения сделки, да одно то, что говорить нужно будет без переводчика, существенно сбережет нервы и сэкономит время покупателям.

«Специфика зарубежного рынка курортной недвижимости определяется ограниченным количеством компетентных источников информации, а также трудностями привлечения к заключению сделки профессионалов, досконально знающих и иностранное законодательство и рынки недвижимости» - констатирует Станислав Зингель. Собственно из этой специфики и проистекают главные риски, которые кроются в крайне слабом знании российскими покупателями законодательства и рынков недвижимости зарубежных государств, а также дистанционной удаленностью приобретаемых объектов, что негативным образом сказывается на их объективной оценке.

К основным рискам, с которыми могут столкнуться россияне, покупающие жилье на европейских курортах, можно, по мнению эксперта, отнести следующие:
• Финансовые потери вследствие резкого снижения цен, ранее раздутых спекулянтами
• Незавершенное строительство вследствие банкротства застройщика
• Перепродажа квартир несколько раз разным владельцам
• Реализация недвижимости находящейся под различными обременениями
• Низкое качество новостроек
• Ущемление прав домовладельцев вследствие геополитических проблем
• Аннулирование или признание незаконным строительства вследствие изменения национального законодательства или внутри-политической борьбы

Для минимизации рисков не стоит экономить на сопутствующих расходах при заключении сделки. В данном контексте речь идет о привлечении к ее заключению профессиональных юристов, имеющих практику в той стране, в которой приобретается недвижимость. Не стоит также скупиться на получение различных документов и информации, необходимых для обеспечения прозрачности сделки. В дополнение к этому приобретаемый объект лучше осматривать лично и в сопровождении риэлтора или юриста, сопровождающего сделку. Это существенно повысит объективность оценки приобретаемого жилья.

Какая «заграница нам поможет»?

При выборе зарубежной курортной недвижимости Георгий Дзагуров советует своим клиентам обратить особое внимание на Лазурный Берег Франции, где высок уровень культуры, имеет место прекрасное соотношение «цена /качество». Нельзя при этом забывать и о том, что, во-первых, французы предпочитают активное использование нерезидентами недвижимости курортных зон. При этом для тех, кто постоянно не проживает в своей усадьбе, предусмотрены налоги, кратно превышающие стандартные.

Во-вторых, стоимость эксплуатации (борьба с термитами, содержание растений, бассейнов и т.п.) высока. Уровень сервиса ни в какое сравнение сроссийским не идет:риэлторы расслаблены, магазины не работают в воскресенье.

После визита в Черногорию тринадцати специалистов PennyLaneRealty, Георгий Дзагуровне усмотрел причин заниматься этим побережьем Средиземноморья: законодательство, мягко говоря, недоработано,местные жители, особенно мужчины, сами рассказывают анекдоты о том, как не желают трудиться. Инфраструктура для искушенного пользователя слабовата, а вот возможности для подводного плавания великолепны.

Болгария до сих пор не может оклематься от кризиса. Однако, россиян, покупающих здесь недвижимость, понять можно: близко, привычно и снова не очень дорого.

Предупреждая о необходимости быть осторожным во всем, покупая недвижимость в полюбившейся соотечественникам Испании, Станислав Зингель привел следующий пример. Россиянин намеревался купить пентхаус за 1,8 млн. евро на побережье в Коста-Брава, Ллорет де Мар. Объект располагался в многоэтажном доме, находящемся всего в 10 метрах от пляжа. Помня о том, что значительные участки испанского побережья являются общественной собственностью и не подлежат застройке, покупатель настоял на проверке юридических оснований реализованного строительства. Оказалось, что возведение дома было осуществлено незаконно. Однако в силу высокой стоимости строительства и солидного списка жильцов, многоэтажку было решено не сносить. Взвесив существующие риски, клиент отказался от покупки дорогостоящего объекта, предпочтя купить недвижимость, чье существование было безупречным с юридической точки зрения.

Себе подарок

Если говорить о том, выгодное ли сейчас время для покупки недвижимости на европейских курортах, то ответ специалистов будет звучат так: «Да, если вы покупаете ее не в инвестиционных целях, а для своей семьи». Вложение денег в европейские квадратные метры в виду ожидаемого всеми «десятилетия экономической рецессии» бесперспективно в нынешнее время. «Выгодность приобретения недвижимости на чужбине для россиян я бы сразу поставил под вопрос - говорит Георгий Дзагуров. - Мы сталкиваемся либо с крайне низкой доходностью, непривычно большими налогами и высоким бременем содержания в развитых странах, либо с непредсказуемостью законодательства, нестабильностью и высокими рисками утраты, как самого объекта недвижимости, так и прав на него в развивающихся регионах».

Однако для семейного отдыха рассматривать такой вариант вполне уместно, поскольку именно вследствие проблем экономики ЕС цены на недвижимость обладают особенной привлекательностью.

По оценкам аналитиков GordonRock, сейчас неплохой момент для покупки курортной недвижимости для личного проживания.Но важно отметить следующие два момента.Во-первых,под моментом «сейчас» аналитики компании подразумевают 2012 год в целом, а не какой-то конкретный сезон года. Иными словами, сейчас, когда цены на курортную недвижимость во многих странах претерпели серьезную коррекцию по сравнению с пиковыми показателями предкризисного 2007 года, неплохой момент приобрести для личного пользования прилично подешевевший объект курортной недвижимости.Во-вторых, аналитики говорят именно о покупке недвижимости «для себя», но никоим образом о том, что сейчас - удачный момент для инвестиций в курортную недвижимость.

Специалисты GordonRock иллюстрируют два эти тезиса на примере Испании и Греции. В складывающейся на международном рынке недвижимости ситуации оптимальным местом для инвестиций являются страны, позволяющие в силу стабильности своих экономик, как минимум, сохранить инвестированный капитал. Вполне очевидно, что Греция и Испания к таким странам не относятся. Делать же вложения в надежде на улучшение ситуации в ближайшем будущем, по меньшей мере, опрометчиво. По оценкам экспертов, и Грецию и Испанию ждут одно или даже два «непростых десятилетия».Вместе с тем, россиянин, который давно мечтал купить недвижимость для жизни именно в Испании или Греции, сейчас может получить выгоду от сложившейся ситуации и приобрести с дисконтом квартиру или дом в этих странах. Но надо быть морально готовым к тому, что при неблагоприятном сценарии стоимость приобретенного жилья упадет еще на 10-15%. Другое дело, что в отношении жилой недвижимости, находящейся в личном пользовании, такое падение не несет каких-либо негативных экономических последствий для собственника - ведь продавать-то объект собственник все равно в обозримой перспективе не планирует. А если лет через 20-30 дети-внуки собственника надумают объект продать, то, глядишь, к тому моменту экономики и рынки недвижимости этих стран выйдут из кризиса.

Плюсы и минусы экономической рецессии

«Приобретать надо именно ту недвижимость, которая требуется покупателю - подытоживает Георгий Дзагуров. - Например, он планирует там жить сам, поселить членов своей семьи или использовать ее со спекулятивными целями, для увеличения потенциального дохода. Таким образом, мы не рекомендуем покупать недвижимость, которая вам не нужна по такой, например, причине, как выгодная цена. Если вы не собираетесь ее использовать для себя и не разбираетесь хорошо в рынке недвижимости того государства, то приобретать ничего не стоит».

Иметь свой особняк за рубежом исключительно на случай срочной эвакуации за пределы РФ или для веса авторитета в глазах окружающих - всегда накладное удовольствие. Приобретение недвижимости с целью закрепиться или натурализоваться за рубежом - почти всегда мнимая причина. Большинство стран стараются никак не связывать наличие собственности и вопросы гражданства. Бывают и обратные ситуации, когда вам препятствуют во въезде в страну в виду того уже, что кто-то имеет виды на ваши активы, в том числе недвижимость или бизнес.

Делая вывод из всего сказанного получается, что покупать что-то на курортах следует только тем россиянам, которые четко представляют, как в дальнейшем это приобретение они будут использовать. Европейская курортная недвижимость, при всей ее привлекательности, сегодня относиться к активу, который можно только «купить и держать», получая удовольствие. Но невозможность заработать на подобных сделках как раз гарантирует отсутствие спекулятивных составляющих в цене жилья и дает возможность совершить покупку по наиболее выгодным параметрам.


Место.ру