Ситуация с ипотечным кредитованием в странах Европы и США за последний год ухудшилась: процентные ставки выросли, условия стали жестче. Но, несмотря на это, купить недвижимость в кредит «за бугром» дешевле, а подчас и проще, чем в России. К тому же можно организовать процесс так, что купленная квартира или дом будут сами за себя «отдавать» проценты по кредиту, а то и сам кредит.

Специалисты отмечают: россияне предпочитают покупать недвижимость в кредит в европейских странах.

«По нашим оценкам, до 95 % от общего объема «зарубежных» ипотечных заимствований россиян приходится на ипотеку, полученную в европейских банках для покупки недвижимости в Европе. Оставшиеся 5 % – ипотечные кредиты, полученные в американских, азиатских и австралийских банках», – рассказал президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

КРИЗИС ЕВРОЗОНЫ

Негативные явления на европейском ипотечном рынке начались со второй половины прошлого года – тогда наступил так называемый «кризис еврозоны». «Финансовые сложности и риски в еврозоне, возникшие вследствие преддефолтного состояния Греции, понижения экономических рейтингов Португалии, Испании, Италии и Кипра, опасения в отношении стабильности будущего евро – все это не могло не отразиться на ипотечном рынке Европы в целом и на кредитовании российских заемщиков, в частности», – говорит Зингель.

По его словам, рост процентных ставок в большинстве европейских стран составил 0,2–1 %. Европейские банки ужесточают требования к заемщикам (как к гражданам страны, так и к нерезидентам). Это приводит к росту числа отказов в выдаче кредитов, к существенному удлинению сроков рассмотрения заявок и предоставлению кредитов на менее выгодных (с точки зрения срока, ставки, размера) условиях.

Сейчас европейские банки (в первую очередь, немецкие, французские и британские) гораздо охотнее кредитуют крупных заемщиков (объем заимствований – от 300 тысяч евро). Во‐первых, крупный заемщик, например, приобретающий объект за 500 тысяч евро и имеющий 200 тысяч евро собственных средств, разумеется, более надежен. Во‐вторых, европейскому банку менее трудозатратно выдать один кредит на 300 тысяч евро (а лучше – на 1 млн евро), чем «возиться» с пятью заемщиками по 60 тысяч.

Надежный заемщик (и российский, в том числе) может без особых проблем получить кредит в европейском банке по низкой ставке. А вот заемщик, попадающий, по мнению банков, в разряд менее надежных, вполне может получить отказ.

По оценкам Международного агентства недвижимости Gordon Rock, текущее положение дел сохранится еще как минимум в течение 2012 года. Главным аспектом, влияющим на европейский банковский сектор, и, как следствие, на ипотечные заимствования россиян в европейских банках, останется ситуация вокруг экономики Греции и экономик еще ряда европейских стран.

ПРОСТАЯ МАТЕМАТИКА

Если «ипотечная» недвижимость за границей покупается для того, чтобы туда приезжать жить, тогда о финансовой выгоде речь не идет: весь бонус в этом случае сводится к приятным эмоциям и сознанию того, что капитал вкладывается надежно.
Получить ощутимую выгоду можно, сдавая квартиру или дом в аренду.

Тогда арендные платежи могут покрыть проценты по кредиту, а возможно, и часть займа. Это зависит от соотношения процентной ставки и рыночной стоимости аренды жилья в выбранной стране.

Так, российский предприниматель Светлана Зубкова купила недвижимость в Германии за 110 тысяч евро за наличный расчет и сдала ее в аренду. Вторую квартиру за 125 тысяч евро купила в ипотеку (10 лет под 5 % годовых) и также сдала в аренду. Теперь арендные платежи с двух квартир погашают около 70 % платежей по кредиту («тело» кредита и проценты). Так делают многие россияне, которые покупают недвижимость за границей в целях инвестиций.

«Весьма сомнительна целесообразность приобретения недвижимости за рубежом в ипотеку в случае, если ставка по кредиту выше, чем средние арендные ставки. Иными словами, если собственник зарубежного объекта недвижимости решит сдавать его в аренду, то эта недвижимость, помимо прямых расходов (коммунальные платежи, налог на недвижимость/землю, общие расходы жилого комплекса, услуги управляющей компании), должна окупать хотя бы проценты по ипотеке», – поясняет Станислав Зингель.

С этой точки зрения, уверяют специалисты, менее всего привлекательна ипотека на Кипре, в Португалии, Турции и Чехии.


Югра-Недвижимость