Несмотря на множество факторов, движущих шведский рынок недвижимости вниз, статистика показывает, что недвижимость в Швеции имеет хорошие перспективы для развития. Падение цен на жилье в этой стране происходит постепенно, а причины спада объясняются недостаточным введением в эксплуатацию новых зданий и слабым развитием ипотечного рынка.

Портал Globalpropertyguide.com провел исследование рынка недвижимости Швеции и выяснил, что не все так плохо в шведском королевстве, хотя, несомненно, страна испытывает не лучшие свои времена. Шведская недвижимость, традиционно отличающаяся своим качеством и стабильностью, оказалась затронутой финансовым кризисом, хотя и в допустимых пределах.

Бум на рынке недвижимости Швеции, продолжавшийся целое десятилетие, закончился в 2008 году. Это был год падения цен на жилье, существенного снижения объемов продаж недвижимости, а также полной "заморозки" строительной деятельности в стране.

Однако, падение цен на недвижимость в Швеции не было резким - средняя стоимость обычного дома в Швеции (как правило, рассчитанного на проживание одной-двух семей) снизилась в этом году всего на 2,9% (на конец первого квартала 2009 года) и достигла 1830000 шведских крон (?166 018), согласно данным Статистического бюро Швеции (Statistics Sweden).

В Большом Стокгольме средняя стоимость домов снизилась в этом году на 6,3% (на конец первого квартала 2009 года) и достигла 3272000 шведских крон (?296 836). С учетом инфляции, цены на дома в Большом Стокгольме снизились на 7% (Большой Стокгольм - это агломерация, включающая в себя саму столицу Швеции город Стокгольм, а также другие близлежащие города - Седертелье, Сольна, Сюндбюберг, Накка, Лидинге и др.).

Более пристальное изучение рынка недвижимости Швеции указывает на его перспективность. Так, сравнительный анализ годовой динамики снижения цен на рынке показывает, что в первом квартале 2009 падение было меньше, чем в последнем квартале 2008 года (-2,9% против -5,3% в регионах Швеции и -7,03% против -8,33% - в Большом Стокгольме). В целом по стране, с учетом рынка недвижимости Стокгольма, цены на жилье в первом квартале 2009 года понизились на 5,4%. В текущем квартале только Большой Стокгольм зафиксировал показатели - цены на недвижимость начали расти, а темпы роста варьируются от 1,2% в Центральном Норланде до 11,3% - в Верхнем Норланде.

Несмотря на эти очень обнадеживающие показатели, шведский рынок недвижимости остается слабым. Во всех областях Швеции отмечено большое падение объемов продаж жилья - от 22 % до 35 %, по сравнению с той же самой четвертью 2008 года. Число домов, проданных в первом квартале 2009 года по всей Швеции, сократилось до 8 811 единиц - в сравнении, с 2004 по 2008 гг. в стране ежеквартально продавалось приблизительно 15 000 объектов недвижимости.

Строительная деятельность в стране также резко сократилась. Строительство новых объектов сократилось до 2874 единиц в первом квартале 2009 года, хотя, с 2004 по 2008 гг. ежеквартально вводилось в эксплуатацию примерно 7700 новых объектов.

Десятилетний бум на шведском рынке недвижимости

Бум на рынке недвижимости в Швеции начался в середине 1990-ых годов, после того, как экономика страны оправилась от финансового кризиса в начале десятилетия. С 1996 по 2007 гг. индекс цен на недвижимость в Большом Стокгольме взлетел на 217 % (119 % в реальном исчислении). В двух других крупных шведских агломерациях цены на недвижимость повысились на 236 % (185 %) - в Большом Мальме и на 202 % (156 %) - в Большем Гетенбурге за тот же самый период.

В пяти из восьми регионах Швеции цены на недвижимость удвоились за время бума на рынке. После Большего Стокгольма, наибольший рост цен был отмечен в Южной Швеции, который составил 185% за период с 1996 по 2007 гг. (142 % в реальном исчислении).

К причинам, обусловившим стремительный рост цен на недвижимость в Швеции, относятся низкие процентные ставки, быстрый экономический рост страны и недостаточный ввод на рынок нового жилья.

Трансформация "шведской модели"

Существующая в Швеции экономическая система обычно характеризуется как "смешанная экономика, соединяющая основные формы собственности: частную, государственную, кооперативную". Ее основные особенности - заключение централизованных договоров, либеральная экономическая политика, направленная на увеличение экономического роста, а также хорошо развитая социальная сфера, щедро подпитываемая из государственного бюджета.

В конце 80-х гг. прошлого века знаменитая "шведская модель" оказалась под угрозой, поэтому в Швеции были приняты ряд преобразований, уменьшивших роль государства в экономике, что привело, в конечном счете, к более быстрому экономическому росту.

Страна стала постепенно восстанавливалась после экономического кризиса начала 90-х, ВВП страны стал расти, в среднем, на 1,4% в год. В 1994-1995 гг. рост ВВП составил уже 3,9%, а с 1996 по 2003 гг. - 2,6%. С 2004 по 2007 гг. рост ВВП в Швеции составлял, в среднем, 3,5% ежегодно.

Этот рост был обусловлен главным образом из-за быстрого расширения объемов экспорта, которые повышались на 9,7 % ежегодно с 2004 по 2006 гг.

Шведская экономика также поддерживается высокоразвитым техническим сектором, который составляет почти 50 % экспортной продукции.

Заработная плата в частном секторе повышалась в среднем на 4 % ежегодно, в период с 1996 по 2007 гг. Безработица упала до 4 % в 2000-2001 гг., прежде, чем повыситься до 5,8% в 2005 г.. В 2007 году безработица в Швеции составляла 5,3 %.

Недостаточные объемы строительства

Строительство нового жилья в Швеции существенно сократилось с середины 90-х до начала 2000-х гг. Это объясняется отчасти проведением рыночных реформ, направленных на создание свободной экономики, в результате которых снизилось количество объектов недвижимости, построенных для социальной аренды.
- Приблизительно 42 000 единиц жилья строилось ежегодно с 1980 до 1990 гг.
- С 1995 до 2001 гг. стало ежегодно возводиться менее чем 10 000 единиц жилья.
- В 2004 г. эти показатели возросли и превысили 20 000 единиц.

С 2004 по 2007 гг., приблизительно 27 000 единиц жилья стало строиться ежегодно, но этот показатель все еще значительно отличался от уровня строительства в начале 90-ых гг.

В 2008 объемы завершенной строительной деятельности составили 32 021 единиц жилья, из которых 19 949 (62 %) находились в многоквартирных зданиях, в то время как 12 072 (38 %) - в одно(двух)квартирных домах.

Снижение ипотечных ставок спровоцировало бум на рынке недвижимости

В результате стабилизации уровня инфляции после 1995 г., процентные ставки ипотечных кредитов понизились более чем на 10% за 1 половину 1996 г. и на 5% в течение 2004 - 2008 гг. Реальные процентные ставки сократилось с 7 % до 2 %, прежде всего, из-за жесткой конкуренции между жилищными ипотечными банками и другими финансовыми учреждениями.

Поскольку процент ипотечных кредитов, предоставленных домохозяйствам, в расчете от ВВП повысился с 27 % в 2000 г. до 43 % в 2006 г., было выдано ипотечных кредитов на сумму в 609 млрд. шведских крон (?55 млрд.) в 2000 г. и 1,3 трлн. шведских крон (?120 млрд.) в 2008 г., что показывает внушительное 117%-ое увеличение объемов ипотечного кредитования в Швеции.

Налоговые реформы в помощь...

Проведенные недавно радикальные реформы налогообложения собственности значительно уменьшили расходы для собственников и арендаторов недвижимости в Швеции.

В 2006 году на половину были уменьшены налоги для владельцев недвижимости, сдаваемой в аренду, а также, для арендных ассоциаций и их членов.

В 2007 году был отменен налог на оценочную арендную плату жилья, сделав недвижимое имущество более предпочтительным для аренды.

В 2008 году налог на недвижимое имущество был заменен муниципальным сбором в 4500 шведских крон (?481). С другой стороны, налог на прирост капитала был увеличен с 20 до 30%.

Рынок аренды в Швеции все еще искажен

Вышеописанные реформы, однако, не коснулись жестко регулируемого рынка аренды недвижимости в Швеции. Излишний контроль над рынком, а также высокие налоги на сдаваемое в аренду недвижимое имущество делают рынок аренды малоприбыльным для людей, покупающих недвижимость для сдачи в аренду. В 2002 году 46% жилого фонда в Швеции арендовалось (24% приходилось на социальную аренду и 22% - на рынок частных коммерческих арендаторов), 38% жилья находилось в частном владении и 16% - в собственности жилищных кооперативов.

Большая часть рентного сектора в Швеции принадлежит компаниям, контролируемым на муниципальном уровне. Однако, количество муниципального жилья сокращается более быстро, чем вводятся в эксплуатацию новые единицы жилья. Восемь процентов шведского населения стоит в очереди за новой квартирой со средним временем ожидания 10 лет.

Недавние изменения процентных ставок

В Швеции бум роста цен на недвижимость замедлился в 2008 году из-за возросших процентных ставок, приведших к резкому сокращению спроса на ипотечные кредиты. Шведские процентные ставки следовали за нормами процентных ставок ЕЦБ, которые повышались. Начиная от рекордно низкого 1,5%, действовавшего с июля до декабря 2005 г., в дальнейшем процентные ставки стали неуклонно росли. Шведский Riksbank постепенно поднял процентную ставку до 3% - в декабре 2006 г., 4% - в октябре 2007 г., 4,75% в сентябре 2008 г.

Соответственно, существенно повысились процентные ставки и по ипотечным кредитам, с 2,8% в сентябре 2005 г. до 6,04% в сентябре 2008 г.

Ухудшение глобальной финансовой ситуации в мире, которое стало ощущаться в Швеции в третьем квартале 2008 г., заставило центральные банки ослабить свою валютную политику.

Нормы ставок рефинансирования начали падать во время последнего квартала 2008. Ключевая ставка Риксбанка (Riksbank) упала до 0,5 % в апреле 2009 г. от ее пикового уровня 4,75 %. Ставка снизилась до 0,25 % в июле 2009 г., показав свой самый низкий уровень, чем когда-либо.

Напомним, что сегодняшняя ставка рефинансирования ЦБ России составляет 10,75%.

Процентные ставки на ипотечные кредиты для покупки жилья также стали снижаться, вслед за снижением ставки рефинансирования и составили 2,02 % в мае 2009 г.

Шведские домохозяйства особенно чувствительны к курсу процентной ставки, поскольку большинство ипотечных кредитов имеют переменную либо фиксированную ставку со сроком менее 5 лет. Вообще, менее 20 % новых ипотечных кредитов, одобренных с августа 1999 г., выданы на срок более 5 лет.

Серьезная рецессия в 2008-2009 гг.

В 2008 г. шведская экономика испытала "двойное падение". Слабый международный спрос на шведскую продукцию вкупе с высокой ставкой рефинансирования привели к тому, что рост ВВП снизился до 0,4 % в 2008 г., по сравнению с 2.8 % в 2007.

Небольшое восстановление роста ВВП (на 0,2%) эксперты ожидают только в 2010 г.

В мае 2009 года уровень безработицы в Швеции повысился до 9 %, по сравнению с 6,4 %, отмеченными в декабре 2008. Безработица, как ожидается, достигнет 11,1 % в 2010 году, согласно прогнозу Министерства финансов.

Слабый внутренний спрос привел к 0,4 % дефляции в мае 2009 г. Riksbank ожидает, что средние цены в Швеции понизятся на 0,2 % в течение 2009 года.

zagranhouse.ru