Многим покупателям изначально кажется, что достаточно приобрести недвижимость за границей, а потом достаточно легко сдавать ее в аренду и получать стабильный доход. На самом деле все не так просто, и каждый раз надо серьезно подходить к вопросу управления своей недвижимостью, сообщает портал "RealCatalog", с комментариями Gordon Rock.

Анализируй это

После покупки недвижимости перед каждым новым домовладельцем встает вопрос управления ею. «Даже в доме очень рачительного хозяина время от времени возникают проблемы: начал протекать кухонный кран, появились насекомые, разбилось оконное стекло после ураганного ветра. А как со всем этим справиться и вовремя устранить неисправность, если дом находится в другой стране, и кто позаботится о Вашем бассейне или саде? », - говорит директор департамента клиентского обслуживания SPANISHABITAT Юлия Редькина. Еще более серьезно этот вопрос встает, если Вы только время от времени приезжаете в страну, где Вам принадлежит недвижимость. Поэтому если дом за границей — это всего лишь временная резиденция, то просто необходим кто-то, кто мог бы следить за состоянием жилья. Наконец, еще более насущной становится эта потребность, если объект был куплен ради сдачи в аренду и получения рентного дохода — в таком случае, необходим кто-то, кто будет вести всю бухгалтерию и платежи.

Самый сложный, дорогой и трудоемкий вариант – это управлять недвижимостью самостоятельно. При кажущейся экономии на стоимости услуг профессионалов, собственник, как правило, тратит намного больше средств на подрядчиков, переговоры с ними, исправление недоработок, если они есть, и так далее. По словам регионального директора департамента жилой недвижимости компании Knight Frank Russia&CIS Елены Юргеневой, большинство покупателей зарубежной недвижимости, которые не планируют большую часть года проводить в своем новом жилье, сталкиваются с проблемой удаленного управления собственностью. «Как правило, это не только трудоемкий, но и дорогой процесс – очень сложно в таком режиме контролировать расходы и проверять добросовестность выполненных работ. Необходимо не только найти подрядчиков, но и в идеале того человека, который будет управлять процессом», - говорит эксперт. Ключевым фактором является наличие возможностей оперативного реагирования на различного рода ЧП. Речь идет об оперативном ремонте инженерных сетей, ликвидации различных социально-криминальных конфликтов, связанных с проживанием в вашем жилье арендатора и т.д. При правильном подходе к выбору местных помощников организовать сдачу в аренду и управление объектом можно без личного выезда за границу, что позволяет существенно сэкономить средства. Поэтому, по ее словам, многие покупатели предпочитают приобретать жилье в проектах под управлением, особенно высок спрос на жилье под управлением международных гостиничных операторов. Многие из них не только упрощают процесс управления недвижимостью, но и предлагают услугу по сдаче этого жилья в аренду, который как минимум покрывает расходы на содержание и обслуживание объекта.

Основной вариант — это заключение договора с профессиональной управляющей компанией, которая работает за фиксированную плату. Большинство инвесторов пытаются сдать недвижимость при помощи местных юристов, риэлторских агентств или специализированных сайтов. При этом оплата коммунальных услуг и арендной платы, соблюдение сохранности жилища и т.д. являются предметом личных договоренностей владельца и арендатора жилья. То есть посредники привлекаются лишь к юридическому обеспечению сделки и поиску арендатора, причем без гарантий его платежеспособности и порядочности. Обуславливается такая тактика низкой доходностью большей части зарубежного жилья, что не позволяет оплачивать услуги профессиональных управляющих. Как альтернатива, при сдаче ликвидных и высокодоходных объектов недвижимости привлекаются профессиональные управляющие компании, обеспечивающие весь спектр услуг. Условия данного сотрудничества имеют десятки вариантов, в том числе сотрудничество за процент от извлекаемого дохода, минимальный уровень которого гарантируется УК. Впрочем, наиболее распространенным вариантом является работа управляющих за фиксированную плату, не зависящую от уровня дохода, извлекаемого из объекта и без гарантий извлечения вообще какого-либо дохода из него.

Есть еще такой тип взаимоотношений, когда новый владелец недвижимости предоставляет свой актив в пользование управляющей компании, которая выплачивает ему как собственнику фиксированный гарантированный доход (Rental Guarantee). Гарантированный доход, как правило, составляет от 5% до 10% годовых от стоимости объекта недвижимости. Однако благодаря использованию долгосрочной ипотеки под невысокую ставку, рентабельность инвестиций может в 1,5-2 раза превышать рентную доходность. Однако надо понимать, что если бы он управлял самостоятельно, то мог бы получить более высокую доходность. В целом, по словам партнера компании Chesterton Екатерины Тейн, в ряде случаев расценки УК могут достигать 40-60% от суммы, которую владелец дома получит за аренду, потому что фактически компания выступает как гостиничный оператор - дает рекламу, осуществляет бронирование, поселение, сервис, эксплуатацию и т.д. После оплаты услуг УК, налогов и эксплуатационных расходов Ваша доходность может быть даже минусовая, поэтому каждый раз нужно просчитывать все варианты.

Пошаговая инструкция

В первую очередь при приобретении объекта недвижимости, который в будущем предполагается сдавать в аренду, по словам экспертов, стоит проанализировать принципиальную возможность извлечения прибыли. Речь идет о выяснении спроса, среднего уровня арендных ставок и расходов по эксплуатации недвижимости, а также стоимости услуг посредников. «Не исключено, что объективный анализ покажет, что уровень прибыли с учетом всех затрат окажется столь невысок, что поставит под сомнение целесообразность начала арендного бизнеса в таком формате. Без наличия однозначных перспектив извлечения прибыли так называемое управление жильем теряет всякий смысл», - говорит президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

По словам экспертов, основной ошибкой является то, что значительная часть российских инвесторов изначально приобретают объект недвижимости, а уже потом ищут арендаторов или управляющую компанию, способную извлечь из приобретенного жилья доход в интересном для инвестора объеме. Далеко не всем приходит в голову привлечь при покупке недвижимости в качестве консультанта управляющую компанию, готовую в последующем взять именно этот объект в управление. Еще одной трудностью является правильный выбор арендатора. Далеко не все из арендаторов могут порадовать своими качествами управляющую компанию, а, следовательно, и собственников жилья. Профессиональная УК либо обладает собственной базой данных, либо использует общедоступные базы арендаторов жилья. Особый интерес УК и арендодателей вызывают арендаторы, длительное время безупречно оплачивавшие снятое жилье и обеспечивавшие при этом его полную сохранность, соблюдение правил проживания, отсутствия конфликтов с соседями и властями. Именно таких «проверенных» лиц особенно трудно найти, но именно они обеспечивают значительную часть успеха по извлечению прибыли из объекта.

Поэтому начинающим инвесторам многие специалисты иногда предлагают некий промежуточный вариант. «Тем, кто планирует приобрести объект жилой недвижимости для сдачи в аренду, мы настоятельно рекомендуем приобретение не «самостоятельного» объекта недвижимости: квартира для сдачи или дом для сдачи, а апартаментов в жилых комплексах, находящихся под управлением специализированных компаний, или гостиничных номеров в апарт-отелях, находящихся под управлением международных гостиничных сетей», - говорит Станислав Зингель. По его словам, покупка самостоятельного объекта недвижимости не гарантирует стабильного уровня дохода, а также требует высокого уровня вовлеченности инвестора. С этой точки зрения покупка апартаментов в жилых комплексах или гостиничных номеров в апарт-отелях, находящихся под управлением специализированных компаний — это более доходный способ инвестирования, который может приносить ежегодный доход. Но с другой стороны и стоимость объекта в данном случае намного выше.

Способы управления зарубежной недвижимостью:
- самостоятельно;
- с привлечением местных юристов;
- при помощи профессиональной управляющей компании;
- принцип гарантированного дохода.


RealCatalog