В поисках недорогой недвижимости россияне осваивают болгарскую глубинку. Небольшие дома в сельской местности составляют достойную конкуренцию жилым комплексам с апартаментами. Правда, остановив свой выбор на частном доме, покупателю придется дополнительно решать земельный вопрос.

Рынок недвижимости Болгарии на протяжении нескольких лет поставляет на рынок зарубежной недвижимости самые доступные предложения. В этом многообразии наряду с апартаментами и виллами в курортных городах представлены и небольшие дома, расположенные в болгарских городках и селах. Как сообщила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» представитель компании «Century 21», доля предложений частных домов составляет около 40% от общего количества объектов недвижимости, выставленных на продажу в Болгарии. Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, и представитель портала, оценили долю частных домов на внутреннем рынке в 30%. Но если рассматривать предложения в селах вблизи морского побережья, то, по подсчетам Владислава Харитонова, директора российского офиса компании Bulgarian Property advisors, их доля всего 5-7%.

Интерес именно к частным домам в сельской местности со стороны российского покупателя вполне понятен: цены предложения там очень низкие. Ни для кого не секрет, что в Болгарии население в поисках работы перебирается в города, поэтому сельские дома освобождаются. Чтобы они не пустовали и не разрушались далее, их продают совсем дешево. «В континентальной части дома нередко выставляются на продажу за 3-5 тыс. евро», - говорит представитель компании «Century 21». По данным Gordon Rock, почти 60% домов на периферии экспонируются по цене до 10 тыс. евро. «На внутреннем болгарском рынке недвижимости, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock), - именно эти объекты считаются недорогими».

В целом же ситуация с ценами выглядит следующим образом: «средний» ценовой сегмент домов на периферии представлен домостроениями стоимостью от 10 до 20 тыс. евро. Доля таких домов на рынке составляет порядка 15%. Предложения класса средний+ стоимостью от 20 до 30 тыс. евро формируют порядка 10% от всех домов. Дома класса бизнес стоимостью от 30 до 40 тыс. - примерно 5%, а элитный сегмент - 10% предложения, но он фактически полностью сконцентрирован на побережье и в административных центрах.

Заманчивые предложения сельских дач и особенности покупки

Предложения сельских домов разбросаны по всей территории Болгарии. И это не удивительно, так как Болгария - аграрная страна. Хотя интерес для покупателей, в частности для россиян, доля которых на рынке недвижимости страны сейчас превалирует, представляют далеко не все регионы. «В Болгарии имеет смысл покупка домов только в курортной зоне, чтобы до моря можно было хотя бы доехать», - советует эксперт компании RS. Такого же мнения придерживается и Станислав Зингель (Gordon Rock). По словам эксперта, если речь идет о покупке дома, куда семья отправится на отдых, оптимальным будет приобретение жилья в населенном пункте, расположенном в паре десятков километров от моря с хорошим автомобильным сообщением. Подобный подход позволит совместить низкую стоимость и качество объекта, а также возможности пляжного отдыха, которым столь славится Болгария.

В качестве варианта, достойного к рассмотрению, эксперт назвал дом, выставленный на продажу вблизи Бургаса на расстоянии 45 км от моря. Двухэтажный кирпичный коттедж общей площадью в 120 кв. м располагается на земельном участке в 480 кв. м. Из окон дома открывается отличный вид на близлежащее озеро и сосновый лес. В поселке, где находится дом, есть несколько магазинов, почта, ресторан и бар. Населенный пункт связывает с Бургасом прямое автобусное сообщение. Стоимость дома «смешная» по московским меркам – 4,95 тыс. евро.

Вблизи Бургаса в сельской местности можно приобрести и совсем новый дом. В селе Равнец 25 км от моря продается новый дом площадью 105 кв. м на 3 комнаты, с участком 1000 кв. м, с мебелью и бытовой техникой. На приусадебной территории есть обустроенная зона барбекю и парковочное место на два автомобиля. Цена предложения - 55 тыс. евро. Другой новый дом на три комнаты общей площадью 115 кв. м, возведенный на участке в 350 кв. м, продается в маленьком городке Каблешково (8 км от моря). На территории домовладения есть сад, благоустроена зона барбекю и место для парковки. Цена, за которую хозяин пытается продать недвижимость, - 65 тыс. евро.

«В случае же, если близость моря не является важным фактором, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock), - приобретать недвижимость стоит в получасе-часе езды от крупных международных аэропортов, расположенных в городах София, Бургас, Пловдив и Варна», чтобы до будущей дачи было удобно добираться. Пример такого варианта - двухэтажный дом с террасой на земельном участке площадью в 1200 кв. м, в 60 км от Софии и в 15 км от гольф-поля в небольшом городке Правец. В дом проведено электричество, есть центральное водоснабжение. Вблизи находятся озеро и лес, на который открывается вид из окон. При покупке дома предоставляется полугодовая отсрочка платежа. Цена домовладения – 8,4 тыс. евро.

Для покупателей, предпочитающих действительно тихую деревенскую местность, эксперты рекомендуют обратить внимание на горную часть страны, славящуюся невысоким уровнем цен. По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), в данном контексте речь идет о юго-западной и центральной части страны, то есть о Пиринских, Родопских и Рильских горах и Балканском хребте. Например, в местечке Сандански, что в предгорье Пиринских гор, за 24 тыс. евро продается двухэтажный дом площадью в 120 кв. метров. Объект располагается на земельном участке в 1100 кв. м. Дом не новый, но в нем проведен капитальный ремонт. Вблизи находится несколько источников с минеральной водой и река Мельнишка.

Правда, намереваясь приобрести дом с участком земли, покупатель должен знать, что ему придется столкнуться с рядом формальностей. Как напомнил Станислав Зингель (Gordon Rock), физические лица - нерезиденты страны не могут купить землю в Болгарии, это запрещено конституцией. Вместе с тем они правомочны взять в аренду землю на 49 лет, выплатив сразу всю стоимость аренды продавцу дома. Приобрести землю можно и на специально открытую фирму.

Однако на практике все предложения оформить дом в собственность, а землю в аренду должны настораживать. «Либо это агентство на самом деле дома никогда не продавало и решило на вас попробовать, либо это откровенное жульничество, - говорит эксперт. - Покупка дома без земли – чистая фикция. Нужно оформлять юрлицо и покупать дом на компанию, у которой может быть любое количество соучредителей. Доли в фирме можно продать, подарить или оставить в наследство. Важно понимать, что открытие и содержание этого юрлица стоят денег, хоть и небольших, и телодвижений – небольших, но тоже ежегодных. Кроме того, появляются некоторые лишние бумажки, требующиеся впоследствии при подаче документов на визу».

Апартаменты до 50 тысяч евро

Впрочем, пока не многие покупатели, приезжающие из России, готовы жить в деревенских домах. Интерес остальных сконцентрирован вокруг недорогих апартаментов в жилых комплексах со всеми удобствами. И если покупатель располагает суммой, например, 50 тыс. евро, то он может выбрать очень качественный вариант. По словам эксперта, в данный момент предложения до 50 тыс. евро составляют до 80% предложений болгарского рынка недвижимости апартаментов. Эксперт компании ES оценивает объем предложения по указанной цене в 70% от общего предложения, а Станислав Зингель (Gordon Rock) в 60%.

Значительная доля экспонирующихся вариантов – это апартаменты в готовых и обжитых жилых комплексах, выведенных на продажу прежними собственниками полностью подготовленными для проживания. В квартирах сделан ремонт, они меблированы, в них установлено бытовое оборудование.

Представитель компании «Century 21») говорит, что интересные ЖК апартаментного типа находятся на Солнечном берегу, в Бяле, Равде и Поморие. Например, на Солнечном берегу продаются студии общей площадью 37 кв. м по цене от 22, 9 тыс. евро. Студио в Бяле общей площадью 44 кв. м в 250 м от пляжа стоит 23, 9 тыс. евро.

Несколько интересных предложений назвал и Станислав Зингель (Gordon Rock). Например, на Золотых Песках в новом четырехзвездочном ЖК реализуются студии площадью в 43 кв. м за 24 тыс. евро. В ЖК функционируют: бар, бассейн, тренажерный зал, ресторан, медицинский центр, есть подземный паркинг, магазин, круглосуточная охрана, подведены кабельное ТВ, телефон и интернет. Все квартиры с балконами и противопожарной сигнализацией. Во дворе ЖК находится сад. Из окон квартир открывается вид на море, до которого от дома 10 минут пешком. В другом новом закрытом жилом комплексе, расположенном в селе Топола близ города Балчик за 30 тыс. евро можно купить апартаменты площадью в 40 кв. метров. Из окон квартир открывается вид на море и близлежащие гольф-поля. В ЖК есть теннисные корты, бассейн, торговый комплекс, кафе и спа-центр. Помимо этого в доме располагаются бани, салон красоты, прачечная, бизнес-центр и массажный салон.

Вторичный рынок или новостройка?

Многие покупатели раздумывают над тем, купить ли им квартиру на вторичном рынке или все же постараться подобрать подходящий вариант в новостройке, в надежде, что покупка обойдется еще дешевле.

Впрочем, ориентируясь на цену, покупатели не всегда отдают себе отчет в том, что первичный рынок таит повышенные риски. Поэтому эксперты рекомендуют при подборе вариантов на первичном рынке обращать внимание на жилые комплексы с близкой степенью готовности. Болгарские застройщики имеют привычку затягивать строительство на 1,5 - 2 года от заявленных ранее сроков сдачи.

Что же касается экономики сделки на первичном и вторичном рынках, то цены зависят от многих показателей, и однозначную оценку эксперты дать затруднились. Хотя если речь идет о качественных предложениях, имеющих выгодное расположение вблизи моря, то цены в обжитых жилых комплексах чаще выше, чем в строящихся. По оценке представителя портала, такие объекты дороже на 20-30% в зависимости от объекта и того, что эти апартаменты из себя представляют. А Станислав Зингель (Gordon Rock) считает, что жилье на вторичном рынке стоит примерно на 3-7% дороже, чем на первичном. Его аргумент заключается в том, что финансовые сложности отдельных застройщиков толкают цены к еще меньшему, порой более низкому, чем себестоимость, уровню. В свою очередь владельцы вторички приобретали ее преимущественно за наличные средства вследствие малоразвитости рынка ипотечного кредитования в Болгарии, поэтому у них нет необходимости продавать жилье дешевле, чтобы рассчитываться с банком.

Инвестиции …в здоровье

Болгарский рынок на протяжении последних лет демонстрировал для инвесторов не лучшие результаты: предложение превышало спрос, а цены снижались. Для покупателей такая ситуация была выгодной, а для инвесторов, которые уже купили жилье, – наоборот. В настоящее время эксперты заявляют, что критический порог снижения цен пройден. «Скорее всего, снижения цен уже не будет, дальше им падать просто некуда, - говорит представитель компании RS. - Но обещать и то, что завтра стоимость резко начнет расти, тоже не приходится, к этому нет никаких предпосылок».

Впрочем, Станислав Зингель (Gordon Rock) считает, что большинство российских инвесторов уже прошли тот этап развития, когда покупка курортной недвижимости на спекулятивном рынке казалась им выгодной сделкой. Сейчас аргументов в пользу того, чтобы считать болгарскую недвижимость инвестиционно привлекательной, увы, нет никаких. Эксперт обратил внимание и на то, что с этим утверждением, в частности, согласны тысячи английских и ирландских инвесторов, которые не успели, как их более расторопные соотечественники, выгодно для себя «спихнуть» в 2005 - 2007 году свои болгарские квартиры россиянам, которые тогда только начали массово выходить на болгарский рынок, а сейчас у них это уже не получается.

Хотя представитель компании RS предпочитает оценивать инвестиции в недвижимость Болгарии с другой, более понятной для покупателей позиции. «Инвестиции в здоровье своих детей, которые будут иметь возможность все лето дышать чистым морским воздухом, пожалуй, лучшие, которые можно придумать», - советует эксперт читателям журнала www.metrinfo.ru.


Metrinfo