Иногда объявления о продаже зарубежной недвижимости содержат заманчивое предложение: купить жилье по ипотеке без первого взноса. Эксперты предупреждают: будьте осторожны, возможно, речь идет о серой схеме, основанной на обмане банка и государства. Подобные действия чреваты штрафами и даже конфискацией объекта.

Кого обманывать будем?

Года три назад в Испании повсеместно предлагалось 90-100%-е финансирование жилья даже в лучших зонах. Подобные предложения можно увидеть на некоторых выставках зарубежной недвижимости и сегодня. В чем подвох? Ведь испанские банки, как известно, дают самое большее 80% от стоимости… По словам эксперта Century21, схема такова: риэлтор или застройщик, иногда вместе, заказывают заведомо завышенную оценку через коррумпированного оценщика (да, и в Испании существует взяточничество!), и вместо реальной стоимости квартиры, допустим 100 тыс. евро, в документе указывается 140 тыс. Банк дает кредит на 80%, что в нашем случае составит 112 тыс. евро. Этого хватит и на покупку квартиры, и на оплату комиссии риэлтора, и на расходы по оформлению.

С другой стороны, ради экономии на оформлении и последующих ежегодных налогах сумма сделки часто занижается. В нашем случае ее можно уменьшить до 80 тыс. евро, но более чем на 20% знающие люди убавлять категорически не рекомендуют. «В кризис из-за нехватки денег в казне налоговые органы Испании «метут по сусекам», поднимают все сделки с недвижимостью за последние 15 лет и смотрят, кто и сколько сэкономил, поскольку занижение цен встречается повсеместно, - рассказывает эксперт. - Проводится оценка себестоимости строительства, показатели сравниваются с налогооблагаемой базой. При выявлении 25%-й разницы выписывается штраф». Надежда Мозгалевская, генеральный директор компании «ФинессКо», добавляет, что власти еще и прикидывают, сколько может составить доход от той части недвижимости, стоимость которой покупатель скрыл.

Меж двух огней

Собственник получает по почте уведомление, в котором сообщается о месячном сроке погашения налоговой задолженности, включая пени за весь срок недобора. Здесь же имеется коварная приписка о том, что если ответчик не согласен с решением, он имеет право в течение двух месяцев его обжаловать. И вот этого как раз ни в коем случае нельзя делать! «Долг необходимо сразу же погасить, поскольку в процессе суда дельта между насчитанной налоговиками себестоимостью строительства и суммой, проставленной коррумпированным оценщиком, увеличится с 25% до 48%, то есть штраф и проценты возрастут колоссально. Всплывет и факт незаконного кредита (в нашем примере - 28 тыс. евро), - предупреждает эксперт Century21. - Далее выявляются четыре участника сделки: продавец-испанец, оценщик-испанец, нотариус-испанец и покупатель-русский. И здесь начинаются сказки о русской мафии, где крайним остается покупатель, который в лучшем случае просто потеряет квартиру». В худшем его ждет уголовное преследование.

Банк по факту получения незаконного кредита тоже подаст иск. Ведь, если оценка завышена, он может понести убытки - эту недвижимость не получится продать по такой стоимости. «Цель подобных схем достаточно прозрачна: обеспечить выгоду лиц, которые участвовали в оформлении кредитов, - комментирует Н. Мозгалевская. - Заманивая покупателя сказочными возможностями, сотрудник банка прикрывает свою маржу. Поэтому, принимая подобную схему, клиент не должен забывать, что действует в ущерб интересам кредитора и должен быть готов отвечать за последствия».

Когда риск – неблагородное дело

Замечено, что подобные схемы расцветают пышным цветом именно в моменты экономических катаклизмов и действуют в государствах, переживающих сложные периоды. Сейчас их можно встретить в Испании, Португалии, Греции, Румынии, Албании - то есть на неразвитых или кризисных рынках, где нужно продавать недвижимость во что бы то ни стало. В развитых странах провернуть такую операцию почти невозможно. «Эти технологии часто выступают неким заманивающим фактором, но по сути это мошенничество, за которое, например, в Германии можно угодить за решетку», - утверждает Н. Мозгалевская. «Испания сегодня наряду с Болгарией, Турцией и Черногорией входит в категорию стран, самых рискованных с точки зрения приобретения недвижимости», - говорит эксперт.

Схема с занижением реальной стоимости широко распространена также на рынке недвижимости в Италии. Однако экономия на налогах чаще всего ничем хорошим не заканчивается, ведь если собственник захочет избавиться от недвижимости, ему придется уплачивать налог с разницы между покупной ценой и продажной. Скажем, реально объект стоит 150 тыс. евро, в договоре указано 100 тыс., а продать надо за 180 тыс. В этом случае придется уплатить налог с 80 тыс. евро, а не с 30. К тому же потенциальный покупатель, ознакомившись с договором, вряд ли захочет отдавать 180 тыс. за квартиру, которая по договору стоила всего 100.

Кристально чистый

Покупателю нужно подумать и о подтверждении доходов. Это придется сделать даже в том случае, если не берется ипотека. В развитых странах, например во Франции, госорганы могут попросить подтвердить доходы даже через несколько лет после покупки. «В Финляндии в 90-х продавцы недвижимости не всегда обращали внимание на «чистоту» доходов покупателей, а через несколько лет потребовалось подтвердить легальность. Кто не смог, лишился жилья», - рассказывает Н. Мозгалевская. - Да и в любой стране может когда-нибудь начаться кампания по выяснению, что, за сколько и на какие деньги куплено. Поэтому, тем или иным образом обманывая государство, следует понимать степень риска и отдавать себе отчет, оправдан он или нет». «Мы, как и Остап Бендер, считаем, что в «азартные игры с государством» играть нельзя. Ведь риэлтор, предлагающий подобные схемы, сделав свое дело, уходит. А покупатель остается с объектом, к оформлению которого рано или поздно могут возникнуть вопросы. И цена их решения порой оказывается существенно выше, чем полученная выгода», - напоминает Станислав Зингель, президент международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock.

Отделяя зерна от плевел

Впрочем, не всегда предложения стопроцентного кредита сомнительны. Например, на рынке недвижимости Испании некоторые застройщики сами предоставляют покупателям их объекта 90-100% от стоимости (правда, расходы по оформлению и налоги необходимо оплатить самостоятельно) на срок до 25 лет под 3,5-4,5% годовых с возможностью досрочного погашения. Но, как и банк, девелопер попросит представить документы о доходах.

«Чаще всего такая схема действует в отношении неликвидных проектов, - говорит эксперт. - Но иногда она касается вполне достойных вариантов. В качестве примера можно привести комплекс «Кампоамор», который финансировали два банка, один из которых срочно потребовал у застройщика погасить долг. Девелопер не смог расплатиться вовремя из-за кризиса, у него было не продано около 20 квартир. Поскольку банку не улыбалось забрать квартиры и разбираться с ними самостоятельно, было принято решение ускорить процесс продажи путем предложения схемы повышенной выгодности, а именно ипотеки в размере 90% (тогда как в разгар кризиса в Испании даже 50% для иностранца было большой удачей). Но и в этом случае покупатель был обязан показать доходы».


Индикаторы рынка недвижимости