Принято считать, что первичный рынок в целом почище вторичного. Там объекты без «истории». Продают компании, а не частные лица – за ними и присмотр государства посерьезнее, и отыскать мошенников после выявления каких-то скелетов в шкафу будет проще… Но, как показывает практика, эти теоретические построения с треском разбиваются жизнью. Купили объект – такой красивый, у такой вроде бы солидной фирмы, а потом выяснили много разных «интересных подробностей».

С какими проблемами сталкиваются российские покупатели зарубежной «первички» - в этой теме разбирался «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Мы строили, строили и – не построили…

В деле составления всевозможных рейтингов всегда есть проблема: что ставить на первое место, что – на второе? Это ведь не спортивное состязание, в котором отрыв соперников друг от друга можно точно измерить с помощью секундомера… Но в нашем случае вопрос о том, какая опасность самая грозная и частая, и не возникал: практически все опрошенные нами эксперты назвали банкротство застройщика и следующее за ним незавершение строительства.

Подобных случаев, говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, в нынешних условиях кризиса произошло «десятки, если не сотни». В основном – на курортных рынках, которые и являются наиболее популярными у российских покупателей.

«Обычно на строительство каждого проекта создается свое юрлицо, - раскрывает механику процесса Юлия Титова, директор компании Rentsale. – У этих юрлиц, кроме самой земли и строящегося на ней объекта, другого имущества нет. Покупатели-россияне, чтобы «выгодно» вложить деньги, обычно платят сразу 90-100% стоимости, тогда как иностранцы выбирают рассрочку. Потом последние перестают платить, застройщик не может расплатиться с подрядчиками и банковскими кредитами – и объявляет себя банкротом». Кстати, напоминает Юлия Титова, в любом суде и подрядчик, и банк, а также налоговые органы и прочие местные участники будут раньше в очереди по выплате долгов, чем «дольщики».

Причины, по которым застройщик решил объявить себя банкротом, могут быть самыми разными. Помимо уже названной (перестали платить иностранные покупатели – у них свой кризис) встречаются и иные. Любопытную историю рассказал представитель портала недвижимости: в Египте строился новый ЖК у моря, застройщик рассчитывал получить разрешение на аренду пляжа. Но потом выяснилось, что пляжа не будет. Понимая, что продать объект без доступа к морю будет гораздо сложнее (если не вообще невозможно), застройщик решил просто бросить его. Естественно, не возвратив деньги тем, кто уже купил там квартиры…

«Забыли» о «бумажках»

Современный мир, к сожалению, устроен так, что при возведении какого-то объекта недвижимости собственно строительство часто оказывается наименьшей из проблем. Куда сложнее выстроить отношения с государственными надзорными органами. И здесь некоторые застройщики (чаще, понятно, снова в «курортных» странах) полагаются на авось - работы начнем, а там с божьей помощью и все необходимые разрешения выправим. Другой разновидностью того же явления оказывается изменение проекта: имеем разрешение на пять этажей, а сделаем семь – а несоответствие потом как-нибудь уладим... Очевидно, что частное лицо, приобретающее недвижимость в подобном объекте, приобретает и все сопутствующие риски.

«Строительство может оказаться незаконным по самым разным основаниям, - отмечает Елена Невская, менеджер по работе с клиентами компании ADRIONIKA COMPANY. – Иногда работы начинаются вовсе без разрешения. Иногда они ведутся на ненадлежащей земле. В Черногории, к примеру, могут рекламироваться объекты в зонах, где получение разрешения на строительство невозможно, т.к. по новому градостроительному плану участок находится вне зоны урбанизации».

Самый громкий скандал подобного рода – это, без сомнения, история в Испании, где были снесены около 660 домов и гостиниц, возведенных ближе 100 м к морю. Как напоминает Станислав Зингель (Gordon Rock), запрещающий подобную застройку закон существовал давно, но о нем подзабыли. «На побережье были большие участки общественной земли, переданные коррумпированными чиновниками под строительство, - говорит эксперт. – Но потом в стране поменялась правящая партия. Желая «зачистить» местные органы власти от политических оппонентов, она начала проводить расследование. В отдельных городах под увольнение попали целые муниципалитеты. Однако последовавшие скандалы и нагрянувший кризис приостановили данный процесс».

В общем, попали иностранные (в основном английские) инвесторы «под раздачу»… А мораль очень простая. Как подчеркивает Елена Крылова, руководитель департамента «Страны Южной Европы» консалтинговой компании «СП», нельзя покупать недвижимость без разрешения на строительство.

Суровый залогодержатель

Ситуация, похожая на описанную в предыдущей главе – с тем отличием, что источником проблемы оказывается не государство, а другие игроки рынка. Весьма распространена схема, когда застройщик, не имеющий стартового капитала для начала работ, закладывал земельный участок в банке. Все отлично работало до кризиса: активный спрос на недвижимость и рост цен на нее позволял и с кредитом рассчитаться, и доход получить. Но с 2008 года начались сбои.

«Земля, на которой находится новостройка, может юридически не принадлежать продавцу (или застройщику), - предупреждает Владислав Андреев, глава представительства Cybarco Ltd, Екатеринбург. – Или же она находится в залоге у банка». В этом случае согласно законодательству большинства стран оформить собственность на объект покупатель сможет только после того, как застройщик рассчитается со своими долгами.

Шел в комнату – попал в другую

Варианты самые разнообразные, но по сути одно: потребительские характеристики вашей новой недвижимости оказываются совсем не такими, как было обещано. «В нынешних условиях очень распространено «ужимание» проектов, - говорит эксперт. – Зачастую в новых ЖК обещали всю необходимую инфраструктуру. Потом ничего не делали – люди сидят в пустынных комплексах, где ничего вокруг нет, даже магазинов». Другая возможность – у ЖК начали строить вторую очередь, потом из-за экономических проблем работы были остановлены, а покупатели первой очереди живут на стройке.

Разочаровать может и качество строительства и отделки. «Все основные параметры объекта должны быть внесены в предварительный договор, в который покупатель при желании может добавить и свои условия, - рекомендует Яна Добровольская, руководитель департамента «Страны Западной Европы» консалтинговой компании «СП». – Перед принятием решения о заключении договора стоит посмотреть на качество готовых объектов данного застройщика и, возможно, предусмотреть какие-то пункты в договоре заранее. При подписании акта сдачи-приемки вы можете перечислить все объективные несоответствия и обязать застройщика исправить их и/или выплатить компенсацию – в зависимости от того, какие варианты учтены в вашем договоре».

Финансы поют романсы

Делая любое серьезное приобретение, человек, естественно, старается рассчитать будущие последствия для своего бюджета. И тут иностранная недвижимость может сыграть злую шутку. Нет, речь, разумеется, не о том, что застройщик попросит «добавить» - цена зафиксирована в договоре. Есть и другие аспекты, способные огорчить покупателя до невозможности.

Например, напоминает эксперт, покупателю пообещают ипотеку, а потом откажут в кредите. Значит, либо находи где-то внеплановые деньги, либо теряй 20-процентный первоначальный взнос. Заметно дороже может оказаться эксплуатация – квартплата, коммунальные платежи. «Фирменный стиль» многих продавцов – вообще не упоминать о налогах. Потом соответствующие уведомления оказываются для собственника как гром среди ясного неба.

Прямое мошенничество

Вероятность такого развития событий не очень велика (поэтому-то мы и поставили эту опасность в конец нашего «рейтинга»), однако забывать о нем все-таки не стоит. На зарубежных рынках (и опять-таки в не самых развитых странах – тех, что проходят у нас по категории «курортных») возможны и двойные продажи, и подделки документов. Законодательство некоторых стран, напоминает Владислав Андреев (Cybarco Ltd), содержит различные ограничения на приобретение недвижимости иностранцами. Так что сделка, которая была бы безупречной, будь вы гражданином данного государства, окажется незаконной, поскольку вы нерезидент. И даже если это не злой умысел, а недосмотр продавца – вам от этого вряд ли будет легче…

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Опасностей, как видим, много. Можно было бы, наверное, добавить и другие. Но мы перейдем к другому вопросу: как уберечься? Тут, несмотря на разнообразие рисков, ответы будут универсальными:
- не покупать сгоряча. Предварительно изучить рынок интересующей вас страны, причем обращать внимание не только на рекламу, но и на отзывы в интернете – там можно найти много интересного;
- попробуйте «проникнуть в будущее». Например, вы собираетесь купить квартиру за рубежом для того, чтобы сдавать ее в аренду. Попробуйте уже сейчас (до покупки) сдать ее – разместите соответствующую рекламу. Много будет откликов?
- не скупитесь на собственного представителя. При сделках просто необходим юрист, разбирающийся в тонкостях недвижимости данной страны. Да, он будет стоить каких-то денег – но в любом случае они окажутся меньшими, чем возможные потери.


Metrinfo