В статье <Что будет с рынком новостроек Москвы и Подмосковья?> специалисты www.irn.ru уже отмечали основные тенденции 2009 года, сопоставляя сложившуюся на рынке ситуацию с предыдущими периодами. Так, по мнению Аналитического центра <Индикаторы рынка недвижимости>, в текущем году возможно повторение сценария 2007 года, когда стагнация рынка сопровождалась снижением покупательской активности и, как следствие, увеличением сроков экспозиции объектов, а также уменьшением объемов нового строительства, т.к. жилье на ранних стадиях не пользовалось спросом. Однако следует подчеркнуть, что текущая экономическая ситуация заметно хуже, нежели 2 года назад, вследствие снижения реальных денежных доходов населения и отсутствия кредитования в строительной сфере. Вот почему сейчас рынок недвижимости находится в более сложных условиях, нежели в 2007 году.

Чтобы выяснить степень влияния кризиса на рынок многоквартирного жилья Москвы и Подмосковья, а также его текущее состояние, в июле 2009 года специалистами ИРН было проведено исследование <Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2009 года. Сравнительный анализ>, в котором рассматривались следующие сегменты: Москва от ТТК до МКАД, районы Москвы за МКАД и ближнее Подмосковье (до 5 км от МКАД), Подмосковье средней удаленности (5-30 км от МКАД), а также дальнее Подмосковье (от 30 км от МКАД). Результаты исследования показали уменьшение количества объектов, выставленных на продажу во 2 квартале 2009, практически в каждом из этих сегментов.

Самое заметное снижение объемов предложения зафиксировано по новостройкам Москвы - более 11% по сравнению с 1 кварталом 2009 года. Причем около 50% этого объема приходится на готовые дома, построенные в предыдущие годы и реализуемые в условиях ажиотажного спроса. Как отмечалось в статье <Число ушедших с рынка новостроек в 2,4 раза больше количества новых объектов>, к моменту наступления кризиса в них были выкуплены практически все квартиры, поэтому к концу 2 квартала 2009 года застройщикам удалось реализовать оставшийся непроданным объем жилья. Тем не менее, около 30% новостроек, ушедших с рынка Москвы от ТТК до МКАД, составляют дома на начальных этапах строительства и стадии подготовительных работ. Очевидно, что такие объекты сняты с продаж, т.к. в сложившихся условиях спрос на них практически равен нулю.

За 2 квартал 2009 года количество новостроек в районах Москвы за МКАД, а также ближнем и дальнем Подмосковье сократилось примерно на 3,5-4% по сравнению с предыдущим кварталом. На фоне этого в Подмосковье средней удаленности (5-30 км от МКАД) наблюдается увеличение числа новостроек почти на 4,5%: с 342 до 357 объектов за рассматриваемый период. Во многом это связано с постепенным оттоком спроса в среднее Подмосковье вследствие улучшения транспортной доступности населенных пунктов в пределах 30 км от МКАД, а также сокращения объемов строительства в столице, вызвавшего резкий скачок цен на жилье в Москве и городах-сателлитах. В результате, по данным исследования <Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2009 года. Сравнительный анализ>, именно для среднего Подмосковья характерны наибольшие темпы строительства и увеличения объемов предложения по итогам 2006-2009 гг. Поэтому рост числа новостроек, отмеченный во 2 квартале 2009 года, является продолжением тенденции предыдущего периода развития рынка.

По данным ИРН, сегодня для всех сегментов рынка новостроек Москвы и Подмосковья характерно небольшое количество новых проектов вследствие прекращения кредитования строительной сферы, а также приостановка реализации большинства объектов на начальных этапах строительства, т.к. они не пользуются спросом. На это указывает снижение коэффициента заменяемости (отношения числа новых объектов к количеству ушедших с рынка домов) в сравнении с показателем 1 квартала 2009 года. Так, в Москве от ТТК до МКАД коэффициент заменяемости во 2 квартале 2009 года составил всего 34% против 128% в марте того же года. Это обусловлено тем, что число ушедших с рынка новостроек за последние 3 месяца в 2,4 раза превысило количество вновь вышедших на продажу домов (41 против 14 объектов, соответственно). Отметим, что из-за этого показатель объема предложения в Москве от ТТК до МКАД оказался меньше, чем в столичных районах за МКАД и ближнем Подмосковье (впервые за последние несколько лет).

Как видно из графика, только в сегменте среднего Подмосковья отношение числа новых объектов к количеству проданных домов составляет более 100%, что обусловлено положительной динамикой общего объема предложения в данном сегменте по итогам 2 квартала 2009 года. Данный факт указывает на то, что именно рынок новостроек среднего Подмосковья на сегодняшний момент остается наиболее стабильным сегментом Московского региона. О чем также свидетельствует и динамика цен на квартиры в подмосковных городах на расстоянии 5-30 км от МКАД (см. статью <Динамика стоимости жилья в Подмосковье по итогам 2 квартала 2009 года>).

Одновременно с сокращением объемов предложения на рынке новостроек Москвы и Подмосковья вследствие превышения количества ушедших с рынка домов по сравнению с числом объектов, впервые поступивших на реализацию, отмечается увеличение сроков экспозиции нового жилья. Об этом свидетельствует такой показатель, как доля объектов, предлагающихся на продажу в отчетном и предшествующем периоде, от общего числа объектов в отчетном периоде (в данном случае речь идет о количестве домов, представленных на рынке в 1-2 кварталах 2009 года, и их доле в общем объеме предложения во 2 квартале).

Так, по результатам исследования <Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2009 года. Сравнительный анализ>, доля объектов, оставшихся на рынке с прошлого периода (1 квартал 2009 года), в зависимости от сегмента находится на уровне 89%-94% от общего количества новостроек, предлагающихся на продажу во 2 квартале этого года. Если посмотреть на итоги 2007 года, ознаменовавшегося стагнацией рынка, мы увидим, что в разных сегментах рассматриваемый показатель составил порядка 57%-67% (доля объектов, предлагающихся на реализацию в 2006-2007 гг. от общего количества новостроек в 2007 году). Другими словами, в течение 2007 года на рынок жилья Московского региона вышло порядка 33%-43% новых объектов, т.е. среднеквартальный показатель находился на уровне 8%-11% (в зависимости от сегмента). В течение 2 квартала 2009 года доля новых домов, впервые появившихся на рынке, в разных сегментах составила 6%-11%, что сопоставимо с ситуацией 2007 года (однако заметно ниже, чем в 2008 году).

Принимая во внимание отмеченные выше тенденции, можно прогнозировать, что в течение 2009 года объем предложения на рынке новостроек Москвы и Подмосковья будет продолжать сокращаться. Основными причинами являются достаточно нестабильные макроэкономические условия и, как следствие, ограниченность кредитования нового строительства и низкая покупательская активность. Все это приводит, с одной стороны, к увеличению сроков экспозиции квартир и, соответственно, медленному уходу с рынка в первую очередь готовых объектов (т.к. в сложившихся условиях строящееся жилье в меньшей степени востребовано покупателями, чем готовые дома), с другой стороны, к сокращению объемов нового строительства.

Именно поэтому в текущей ситуации наиболее верной стратегией развития является создание продукта, максимально отвечающего потребностям покупателей, как с точки зрения качественных и стоимостных характеристик, так с точки зрения позиционирования и продвижения. Также необходимо учитывать существующую сегодня емкость спроса в каждом отдельном сегменте Москвы и Подмосковья, определяющую успех реализации объектов. Все эти задачи помогает решать Аналитический центр <Индикаторы рынка недвижимости> в рамках управленческого консалтинга проектов.

Источник: © irn.ru
Текст статьи полностью здесь