Низкая стоимость – самая привлекательная черта проблемных активов. Однако это вовсе не означает, что с недвижимостью что-то не так. Одни собственники выставляют объект на продажу, не справляясь с ипотечными выплатами, другие – избавляются от непрофильных активов, третьи продают обременительное для них наследство. При этом покупателю могут достаться самые сливки.

Во многих европейских странах жилье для постоянного проживания приобреталось с помощью ипотеки. В кризис у некоторых собственников возникли проблемы с погашением догов, в результате их недвижимость в Англии отошла банкам и была выставлена на аукцион. Однако в Великобритании, например, в отличие от других стран через аукционы продавалось, как правило, только дешевое и малоликвидное жилье. «Ни один объект, расположенный в центральной части Лондона, на аукцион не попал, т. к. сохранил высокую ликвидность даже в разгар кризиса. Большинство владельцев могли продать такой дом или квартиру самостоятельно, и погасить тем самым долги перед банком», — рассказывает представитель компании Chesterton.

Сложности возникли с жильем, которое приобреталось в качестве второго дома за рубежом. В данном случае, по словам эксперта, многие англичане попали в серьезную финансовую ловушку. Недвижимость чаще покупалась ими с помощью ипотеки. Популярные направления — Франция, Италия, Испания, поэтому заемные средства брались в евро. В период кризиса евро очень сильно вырос по отношению к фунту, поэтому ежемесячные платежи по кредиту резко увеличились. К тому же большинство домов, особенно крупные поместья, требовали значительных средств для содержания. В результате многие их владельцы не смогли справиться с финансовыми трудностями и были вынуждены выставить объекты на продажу.

Например, в 20 минутах езды от Монако, говорит эксперт, продается дом с земельным участком площадью 12 га, вертолетной площадкой, недостроенным гольф-полем на девять лунок, конюшней, бассейном, теннисными кортами всего за 5 млн евро. Владельцы потеряли бизнес в 2008 году и вынуждены продавать все за полцены. По мнению эксперта, для покупателей сейчас очень хорошее время, особенно по сравнению с 2006-м — началом 2007 года, поскольку есть широкий выбор и уместен торг. К тому же на рынке появились действительно редкие объекты, которые ранее никогда не выставлялись на продажу. Один из них — дом семьи Ротшильдов на Лазурном Берегу.

Больше всего проблемных активов представлено на рынке недвижимости США. Их количество настолько велико, что все еще оказывает, как отмечает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель, нисходящее давление на среднюю общенациональную стоимость реализуемого жилья. Основная причина появления на рынке этих объектов — ипотечные долги. «Иногда стоимость недвижимости начинается от 1000 долларов за объект. В большинстве случаев речь идет о домах на одну семью на вторичном рынке», — объясняет эксперт.

Помимо этого рынок пополнился объектами от застройщиков, испытывающих сложности в финансировании проектов. Эти активы интенсивно приобретали ближневосточные инвестфонды. Позднее, по словам эксперта, подключились и местные игроки, учредив инвестиционный фонд с капиталом в 1 млрд долларов специально для скупки проблемных активов национальных застройщиков.

Покупка нескольких объектов по сниженной цене интересна и частным инвесторам в целях дальнейшей сдачи жилья в аренду. Например, в США городе Тампа (штат Флорида) можно выгодно купить апартаменты с одной-тремя спальнями, имеющие отдельный вход и оборудованную бытовой техникой кухню. Поблизости от комплекса магазины, рестораны, кинотеатр, парк с велосипедными дорожками. На территории есть зона для барбекю, бильярдная, бассейн, фитнес-центр, теннисный корт, площадка для волейбола, гараж. «Средняя по году заполняемость комплекса доходит до 95%, рентная доходность апартаментов — до 16% годовых. Цена продажи сегодня на 55–65% ниже пиковых значений 2007 года. Стоимость недвижимости начинается от 59 900 долларов», — приводит пример Станислав Зингель. Рынок залоговой недвижимости в Испании, по словам руководителя московского представительства Spanishabitat Евгения Редькина, представлен сегодня 80–100 тыс. объектов. В кризис большой объем недвижимости перешел банкам, которые сегодня распродают скопившиеся у них непрофильные активы. В результате покупатель может отыскать действительно лакомые кусочки: интересные объекты по низкой стоимости либо с удачными условиями финансирования (ипотека до 100%).

Интересные объекты могут появляться на рынке той или иной страны и вне кризиса, например, когда полученное наследство оказывается слишком хлопотным для его новых хозяев. На данный момент в Ницце на продажу выставлен трехэтажный особняк 1925 года постройки. В нем восемь спален, площадь недвижимости составляет 200 м², расположен дом на участке размером 4 сотки. «В связи с необходимостью проведения работ по реконструкции, а также высокими расходами по содержанию здания и отсутствию необходимости постоянного проживания в особняке, наследники продают его по сравнительно низкой цене — 1 060 000 евро», — приводит пример другой эксперт.


Maindoor