Минфин представил свое видение того, что считать предметами роскоши, за которые богатым россиянам стоит платить налог, а также какой налог должны платить владельцы обычных квартир. Ведомство полагает, что роскошь начинается от 300 млн рублей, тогда как у МЭР было совсем другое представление на этот счет.

Минфин предлагает облагать налогом на роскошь имущество физических лиц, совокупная кадастровая стоимость которого превышает 300 млн рублей. К такому имуществу должны относиться не только жилые дома и квартиры, но и земельные участки, находящиеся в собственности богача. Ставка налога должна составить для них 1% от кадастровой стоимости недвижимости (то есть минимум 3 млн рублей).

Об этом заявил в среду замдиректора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина Сергей Разгулин на Российском налоговом конгрессе. Данное предложение, по его словам, находится в проекте основных направлений налоговой политики РФ на 2013–2015 годы.

Представления Минфина о роскоши сильно отличаются от видения Минэкономразвития. В прошлом месяце глава МЭР Эльвира Набиуллина заявила, что в ее ведомстве предлагают считать роскошью жилую недвижимость общей площадью от 1 тыс. кв.м., а также автомобили мощностью более 300 лошадиных сил.

Оба ведомства выполняют поручения премьер-министра Владимира Путина, который ранее дал добро на введение налога на сверхпотребление и заявил, что законопроект может быть внесен в Госдуму уже в 2013 году.

Разный подход

Представления Федеральной налоговой службы о сути налога на роскошь ближе к мнению Минфина. В отношении транспортных средств ввести налог на роскошь пока невозможно, призналась в конце марта замглавы ФНС Светлана Бондарчук. По ее мнению, роскошь должна иметь стоимостную оценку, а не исходить из лошадиных сил. Если в отношении недвижимости вопрос об определении стоимости не стоит, так как законодательство полностью сформировало понимание, как это делать, то в отношении транспорта пока непонятно, кто и каким образом будет определять цену, поясняет Бондарчук.

Транспортный налог сейчас рассчитывается на основе лошадиных сил, и для того чтобы ввести налог на транспорт исходя из его стоимости, должна быть пересмотрена полностью налоговая база этого налога, добавила она.

Что же касается недвижимости, то стоимость является более правильным объектом налогообложения и критерием роскоши (как предлагают Минфин и ФНС), чем площадь дома или квартиры (как предлагает МЭР).

«Коттедж неподалеку от МКАД, апартаменты в лучших домах столицы действительно стоят астрономически. А для сельской семьи из 5–7 человек земельные угодья в 1–2 гектара и жилые, хозяйственные постройки общей площадью более 300 кв.м. – не роскошь, а средство выживания», – приводит пример партнер юридической компании «Налоговик» Сергей Варламов.

Порог в 1000 кв. м на дома и квартиры (предложенный МЭР) не затронет средний класс, но вместе с тем и мало затронет владельцев роскошных квартир, говорили эксперты газеты ВЗГЛЯД. Просто потому, что средняя площадь строящихся и продаваемых квартир даже в элитном сегменте сегодня не превышает 200–300 кв. м. Для домов, как правило, площади больше, но и там 650 кв. м – уже редкость. Встречаются особняки и в 1000 кв. м, и даже больше, но на долю таких объектов приходится не более 3% от количества сделок, говорит коммерческий директор Villagio Estate Павел Трейвас.

Показателен пример и европейских стран, где в большинстве случаев налогом облагается жилье на основе его стоимости, а не площади. Так, по стоимости жилья налог на недвижимость рассчитывается в 18 странах Европы, рассказывает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. Тогда как на основе географического зондирования – в семи странах, а на основании площади – только в пяти странах, преимущественно Восточной Европы: на Украине, в Словакии, Польше, Чехии и Хорватии.

Лихтенштейн – единственная европейская страна, где налогообложение недвижимости осуществляется на основании общей стоимости активов владельца. Исключением является также Испания, где налог на недвижимость устанавливается на основании платежеспособности плательщика.

Эффективность оценки

Однако есть минусы и в подходе Минфина к налогу на роскошь. «Нет четкого контроля, не будут считаться роскошью сопоставимые по цене редкие транспортные средства, а также объекты недвижимости, находящиеся за рубежом или во владении юридических лиц. Кроме того, никакого налога на роскошь в НК не будет – просто поднимают ставки налога на имущество физических лиц и земельного налога. А если бы вводили самостоятельный налог, то можно было бы вспомнить советские времена – как раз был налог на роскошь, он закладывался в стоимость меховых изделий, хрусталя, антиквариата, ювелирных изделий», – считает Сергей Варламов.

Эксперты указывают на малоэффективность расчета налога на недвижимость исходя из ее стоимости при существующих правовых институтах в России. «Формальная стоимость дома или квартиры может значительно отличаться от реальной, поскольку в нашем законодательстве есть большое количество лазеек, которые можно использовать для занижения цены объекта», – говорит директор по продажам и развитию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank Ольга Тараканова.

«Исходить из стоимости объекта недвижимости более разумно, чем из площади строения. Но с другой стороны, до сих пор нет единой и адекватной системы оценки объекта недвижимости. Поэтому, скорее всего, все упрется в то, что написано в свидетельстве, то есть в количество квадратных метров. Переоценку никто делать не будет: или же ее возложат на собственников, или же она будет вычисляться эмпирическим путем, что, к сожалению, не гарантирует объективного результата», – считает управляющий партнер «МИЭЛЬ – загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Однако при определенных решениях можно вполне эффективно оценивать роскошность апартаментов по стоимости и собирать с них налог, спорит руководитель офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Юлия Лурье. «Во-первых, оценивать надо по зонам, чтобы не договаривались потом с оценщиком, не коррумпировали БТИ, что дом на Рублевке стоит столько же, сколько на Рязанке. Во-вторых, оценка должна производиться несколькими специалистами, что также исключит возможность коррупции», – указывает эксперт из «Инкома».

Она приводит в пример европейскую практику: «Известны случаи, когда русские покупатели в европейских столицах «договаривались» для снижения налога с продавцами об указании в договоре купли-продажи меньшей суммы (например, 5 тыс. евро за кв. м). Однако нотариусы, проверяя документы, мгновенно доказывают, что цены в этом районе не опускаются ниже 10 тыс. евро за кв. м, и сделка проходит по полной сумме, с отчислением всех налогов».

И самое главное, добавляет Лурье, определять параметры для установления порога роскоши должен специальный комитет, куда войдут практикующие риелторы (а не функционеры и чиновники), оценщики, налоговики, сотрудники Бюро технической инвентаризации и Регистрационной палаты.

«Конечно, найдутся люди, которые будут стараться занижать кадастровую стоимость недвижимости. Поэтому необходимо иметь прозрачную процедуру оценки объектов и контроль над теми органами, которые производят оценку, чтобы исключить возможность влияния на результаты», – говорит Станислав Зингель, добавляя, что налог на роскошь должен быть не на этапе владения, а на этапе приобретения.

Вопросы вызывают и функции налога на роскошь. Сбор налоговых поступлений будет совсем незначительным, все же основные налогоплательщики в нашей стране – люди с обычным доходом, считает Яхонтов. Вряд ли этот налог, по его мнению, исполнит и функцию социальной справедливости: налог на роскошь декларируется как одна из мер для сокращения разрыва между разными слоями населения.

Налог на недвижимость для простых россиян

Минфин также рассказал сегодня о своем видении налога на недвижимость для простых граждан, который планируется ввести в ближайшие годы. Разгулин считает, что введение этого налога возможно не ранее 2014 года и лишь на тех территориях, где была проведена кадастровая оценка объектов недвижимости.

Дома и квартиры, которые не относятся к объектам роскоши (то есть стоят менее 300 млн рублей) должны облагаться налогом на недвижимость по ставке в диапазоне от 0,01% до 0,05%, говорит Разгулин. Получается, что владелец квартиры в Москве стоимостью 8 млн рублей должен будет раз в год платить налог на недвижимость в размере как минимум 8 тыс. рублей. Но конкретные размеры ставок, по его словам, будут определены во второй половине или ближе к концу текущего года.

Минфин также предлагает предусмотреть два вида вычетов: стандартный – для всех собственников и социальный – для определенных категорий налогоплательщиков. Минэкономразвития ранее предлагало не облагать квартиры площадью до 55 квадратных метров и земельные участки не более шести соток, а также ввести денежный вычет в 3 млн рублей, что соответствует средней стоимости квартиры в России.

Причем обычные граждане будут облагаться пока отдельно налогом на недвижимость (дома и квартиры) и отдельно земельным налогом (на земельные участки). Ставку земельного налога предлагается сохранить на уровне 0,3–1,5%.

«Ставки на те объекты недвижимости, что не относятся к объектам роскоши, вполне логичны. Другое дело, что было бы точнее применять единый земельный налог, как, например, на рынке недвижимости Германии. Тогда привязка к оценке земли будет более правильной, более прозрачной – сколько стоит земля в данном регионе и данном месте», – считает Станислав Зингель из Gordon Rock.

Главное отличие налога на имущество от налога на недвижимость – в том, что сейчас оценка имущества осуществляется на основе оценки имущества БТИ, которая ниже рыночной стоимости объекта.

Нынешняя система оценки не учитывает месторасположение квартиры (в центре или на окраине), а берет во внимание лишь возраст и состояние квартиры. В итоге изношенная квартира в центре Москвы может быть оценена дешевле, чем новая квартира на окраине столицы. Использование кадастровой оценки изменит ситуацию. Определение рыночной цены будет приводить к спорам, считают эксперты. Не зря в США есть даже отдельная специализация адвокатов – оспаривание налоговой оценки недвижимости.

Кадастровая оценка недвижимости в России должна завершиться только в этом году. В 2013 году новый налог заработает как минимум в 10 пилотных регионах.


Взгляд