Рассуждая о зарубежной недвижимости, мы привыкли говорить о дальних странах, теплых морях и т.п. Однако существуют государства намного более близкие – настолько, что наши сограждане даже не воспринимают их как «полноценную заграницу». И первая в этом ряду – без сомнения, Белоруссия.

Самый соседний сосед

Государство это имеет все основания считаться самым ближним из пограничных с Россией. Во-первых, Белоруссия ближе всех чисто географически (если брать за точку отсчета Москву – у других российских регионов, понятно, есть свои более близкие соседи): до белорусской границы всего 500 км. Во-вторых, граница эта такая, что обычный человек ее просто не замечает. Сидишь в поезде и видишь, что надписи «Продукты» на магазинах превратились в «Прадукты» - вот она, Белоруссия. Ни таможенники не ходили, ни пограничники… Больше такого нет ни с одним государством: даже при пересечении украинской границы (куда тоже не нужно ни виз, ни загранпаспортов) пограничный контроль будет.

В-третьих, Белоруссия – единственное государство, официально провозгласившее русский язык вторым государственным. Приятно…

Чем еще наш западный сосед хорош? Спокойным, несколько флегматичным течением жизни – после московской толчеи отдыхаешь душой даже в Минске, не говоря уже о провинциальных белорусских городках. Хорошей экологией. Здесь, правда, все неоднозначно: результаты, которым порадуются защитники природы, стали следствием того, что промышленность испытывает серьезные трудности. Да еще и депопуляция – такая, что недавно власти объявили о намерении продавать инвесторам заброшенные деревни и хутора. В качестве стартовой цены назначена фантастическая сумма в… $12,5.

Урок географии

Рассказ о недвижимости предварим кратким краеведческим экскурсом. Белоруссия делится на области. Всего в составе страны, говорит Нина Величко, пресс-секретарь группы компаний «Мольнар», их шесть: Брестская, Витебская, Гродненская, Могилевская, Гомельская и Минская. В последней и находится столица – Минск. Области в свою очередь делятся на районы. Всего на территории страны 118 районов и 12 городов областного подчинения.

Дорогая и там столица…

Начнем с Минска. Недвижимость здесь – самая дорогая в стране (россиян этим не удивишь – у нас то же самое). Причем отрыв столицы от прочих городов очень существенный: как отмечает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, средняя стоимость 1 кв. м в Минске составляет $1300, тогда как во втором по дороговизне городе – Бресте – около $700. С другой стороны, даже минские цифры – это примерно в четыре раза меньше, чем в Москве.

Сам Минск, естественно, тоже неоднороден. «В зависимости от расположения объекта недвижимости при всех прочих равных разница составляет до 25%, - говорит Тимофей Лобановский, директор ООО «Час-Пик». – К примеру, обычная по потребительским качествам двухкомнатная квартира в микрорайоне Сухарево (он считается средним с точки зрения качества жизни) будет стоить порядка $1200 за кв. м. Если же эта квартира будет расположена в Центральном районе – ее стоимость будет не менее $1300 за кв. м, а в Заводском районе – $1100. «Разбежка» в цене в привязке к качеству жилья (хрущевка – современная квартира) также составляет примерно 25%. Это без учета эксклюзивных вариантов, коих в нашем городе совсем немного».

А вот цены в Минске – но уже не за 1 кв. м, а за объекты целиком. По оценке Ирины Заградской, бизнес-аналитика ГК «Мольнар», в окраинных спальных районах (Московский, Фрунзенский, Заводской) однокомнатные квартиры стоят $35-45 тыс., двухкомнатные – $50-70 тыс., а трехкомнатные – $73-80 тыс. В более престижных районах цены будут $50-57 тыс., $75-86 тыс. и $96-103 тыс. соответственно.

…все остальное - дешевле

В прочих населенных пунктах цены ниже, и в целом соблюдается правило «чем меньше город, тем дешевле недвижимость в нем». Областные центры дешевле Минска – в среднем в два раза. По данным Станислава Зингеля (Gordon Rock), средние цены в них такие:

- Брест - $700 за кв. м;
- Витебск - $680 за кв. м;
- Гомель и Гродно - $600 за кв. м;
- Могилев - $550 за кв. м.

В городах «средней руки» (например, Пинске) цены на 15-20% меньше, чем в областных центрах, – их размер составляет $420 - 530 за кв. м. И, наконец, в небольших городках (Каменце, Кобрине, Малорите, Березе, Ивацевичах, Жабинке) цены ниже, чем в областных центрах, на 50%. Их средний уровень - $250 - 350 за кв. м.

«Таким образом, недвижимость городов Белоруссии в 2-3 раза ниже, чем в аналогичных населенных пунктах России», - делает вывод Станислав Зингель.

Эксплуатация: скорое окончание праздника

Названные выше цены наверняка порадуют потенциальных российских покупателей: вон как все дешево! В принципе, поддержат тезис о «всеобщей белорусской дешевизне» и данные об эксплуатации недвижимости. Например, как сообщила нам Нина Величко («Мольнар»), если в стандартной по площади трехкомнатной квартире прописаны четыре человека, то ежемесячные коммунальные платежи составят не менее $25. «Платежи за 100-метровую квартиру в Минске с четырьмя проживающими в зимний период составят примерно $40, - добавляет Тимофей Лобановский («Час-Пик»). – Налоги на жилье фактически отсутствуют».
По московским меркам, где за такую квартиру мы заплатим примерно 8000 руб. (т.е. сумму, приближающуюся к $300), это просто рай. Но не будем торопиться.

«Коммуналка в Белоруссии стремительно дорожает, - напоминает Станислав Зингель. – Для населения последовательно увеличивается стоимость услуг ЖКХ за счет снижения государственных субсидий коммунальных платежей. Так, если в середине 2011 года население страны оплачивало 22-23% от реальной стоимости коммунальных услуг, то в начале 2012 года это же значение составляло 30%. Оставшиеся 70% стоимости коммунальных услуг по-прежнему оплачивает государство. В дальнейшем его вклад будет снижаться за счет продолжающегося повышения цен. Так, на 72% увеличилась стоимость газоснабжения. Электроснабжение подорожало на 16,7%. Водоснабжение стало дороже на 14%, техобслуживание - на 8,5% и т.д.».

В общем, плата за ЖКХ в Белоруссии – это по российским меркам праздник жизни. Но он явно идет к своему завершению.

«Побелел», а сейчас снова «сереет»

На российском рынке взаимоотношения риелтора и клиента – вещь совершенно свободная. Специалист рынка вправе запросить за свои услуги любую сумму, да иногда и не удовлетворяется ей, то есть берет скрытую комиссию. Тем любопытнее было узнать, что в Белоруссии все иначе: там размер комиссионных жестко фиксирован.

«Услуги риелторских организаций оплачиваются по ставкам, установленным постановлением Совета Министров Республики Беларусь №386 от 14.03.2008, - говорит Сергей Ермолович, юрист агентства недвижимости «Мольнар». – И взять с клиента больше, чем это определено прейскурантом, риелтор не имеет права. Благодаря большому количеству разъяснительно-популяризирующих публикаций от Министерства юстиции в СМИ потребители наших услуг хорошо подкованы в вопросах оплаты и вознаграждения. Поэтому даже при большом желании риелтору вряд ли удастся взять с клиента больше, чем положено по закону».

Тимофей Лобановский («Час-Пик») в целом подтверждает эту информацию, однако вносит несколько важных замечаний. По его словам, вознаграждение агентства, рассчитанное по этому постановлению, за комплексную услугу при продаже квартиры в Минске в среднем составит $900. Но с 1 апреля 2012 года Совет Министров принял постановление, увеличивающее размер базовой величины, в которой рассчитывается риелторская услуга – в результате вознаграждение вырастет примерно на 30%.

«Жесткое регулирование рынка недвижимости было вызвано стремлением государства вывести риелторский бизнес на легальный уровень. Отчасти это удалось, - говорит Тимофей Лобановский. – Но прошло время, и риелторы приспособились… Конечно, нельзя сказать, что все вернулось на прежний уровень. Но степень легализации бизнеса уменьшилось, и сегодня риелторских организаций, стремящихся работать легально, значительно меньше, чем агентств, использующих в своей практике «серые» и «черные» схемы. Наблюдается устойчивый отток кадров в агентства недвижимости, где выплачивают заработную плату в конвертах».

Россияне: 5% - это много или мало?

Точной статистики того, какую недвижимость и в каких количествах покупают в Белоруссии именно россияне, не существует. По экспертным оценкам, среди клиентов белорусских агентств недвижимости наши соотечественники составляют примерно 5%. Не очень много. Но и не сказать, что совсем мало.

«Количество таких сделок можно оценить порядка 1500 ежегодно, - считает Станислав Зингель (Gordon Rock). – Среди всех стран, где россияне покупают недвижимость, Белоруссию можно отнести во второй десяток по степени популярности. Эта страна, например, в два раза популярнее Финляндии, но при этом в 3-4 раза проигрывает по востребованности Украине».

«Самая массовая категория – это этнические белорусы, которые со времен СССР работали на Крайнем Севере, а с приходом пенсионного возраста решили переехать на историческую родину, - говорит Тимофей Лобановский («Час-Пик»). – Среди прочих покупателей можно назвать россиян, мечтающих о домике в деревне «за недорого» в центре Европы. А также бизнесменов, по делам часто посещающих Минск и решивших, что лучше купить квартиру, чем каждый раз ее арендовать. Есть и обычные граждане, ностальгирующие по временам былым и симпатизирующие высшему руководству Белоруссии».

Что касается категорий недвижимости, то тут все очень по-разному: кто-то приобретает очень дорогие (по белорусским меркам) квартиры в центре Минска, кто-то – маленькие домики в деревне.

Резюме от журнала metrinfo.ru

Белоруссия – довольно сложная страна, чтобы охарактеризовать ее одним словом. Плюсы приобретения недвижимости здесь очевидны (они перечислены в начале этой статьи). Можно добавить и то обстоятельство, что законодательство в целом очень дружелюбно к россиянам – они имеют практически те же права, что и граждане страны. Кроме одного: возможности приобретать землю в частную собственность. Что, впрочем, не мешает покупать дома, а землю иметь на праве пользования. Есть и еще один довод за покупку: недвижимость с 2006-2007 годов существенно подешевела, можно ожидать отскока вверх.

Но есть и минусы. Главный, на наш взгляд, состоит в том, что при приобретении недвижимости за границей россияне ищут стабильности – желание, чтобы твоя собственность находилась вне юрисдикции «этой страны», занимает далеко не последнее место среди стимулов для покупки. И в этом смысле Белоруссия (т.е. ее политический режим) вряд ли выглядит привлекательно.

Мнения экспертов:

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:

Рынок жилой недвижимости Беларуси переживает не лучшие времена. В условиях кризиса и девальвации национальной валюты белорусско-рублевые и долларовые цены движутся на нем диаметрально противоположными курсами. Например, в Минске стоимость квартир в долларовом эквиваленте снизилась за прошлый год на 3%. Но в белорусских рублях прирост цен, наоборот, составил 280%!

Елизавета Булатецкая, журналист портала hata.by:

В Белоруссии за первые два месяца текущего года продано более 4 тыс. квартир, из них около трети – в Минске. Это на 23% и на 24% меньше, чем январе-феврале и в ноябре-декабре 2011 года соответственно.

Средняя цена квартир в стране находится на уровне $800 за кв. м. При этом самые большие цены на квартиры – в Минске. Но и они уже не такие высокие, как были в 2006-2007 годах, когда средняя стоимость квадратного метра столичной квартиры колебалась на уровне $2 тыс., а максимум доходил до $6 тыс. Сейчас средняя цена «квадрата» в Минске - $1250-1300.

Одной из особенностей сегодняшнего рынка является очень небольшое количество дорогих сделок. Это объясняется преимущественно тем, что квартиры повышенной комфортности приобретаются гражданами преимущественно для личных целей, а вовсе не для последующей продажи. Поэтому предложение квартир повышенной комфортности традиционно чуть меньше спроса.


Metrinfo