Суть ипотеки одинакова в каждой стране мира: это долгосрочный целевой кредит, позволяющий обзавестись собственным жильем даже тем, у кого нет своих накоплений. Но вот нюансы практически в каждом государстве свои. Точно так же, как процедуры выдачи кредита, требуемые документы и процентные ставки. Какие страны лояльнее к россиянам, где можно смело вступать в кредитные отношения, а где этого делать не стоит, и на что стоит обращать внимание, готовясь к иностранной ипотеке - об этом наша сегодняшняя статья.

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» недавно рассказывал об общих тенденциях, которые переживает зарубежный ипотечный рынок, а также сравнивал процентные ставки, предлагаемые в разных странах. Прочитать об этом вы можете в статье «Ипотека за рубежом: ставки от 2,5% до 7% годовых. Рейтинг стран по кредитным процентам: самые низкие – в Швейцарии, самые высокие – в Турции. Испания – середнячок».

Лояльные и не очень

Выбирая зарубежную недвижимость и намереваясь приобретать ее в ипотеку, нужно проанализировать целый ряд факторов - экономическую ситуацию приглянувшейся вам страны, ипотечные условия и лояльность к покупателям-иностранцам.

Многие наши эксперты хорошо отзываются о Франции. «Здесь низкие процентные ставки и небольшие первоначальные взносы компенсируют сложность процедуры получения ипотеки и подготовки документов», - утверждает Кирилл Долгинский, управляющий директор компании Lowell Finance. При этом квадратный метр стоит около 2000 евро, и недвижимость ликвидна. Омрачают, правда, высокие налоги для нерезидентов. «Уже сегодня нерезиденты дополнительно оплачивают специальный ежегодный налог размером 1,5% от стоимости годовой аренды, а в парламенте Франции обсуждается еще более жесткий законопроект, который может обязать иностранцев оплачивать дополнительный ежегодный налог в размере 20% от стоимости жилья. Кроме того, могут ввести серьезные ограничения на покупку жилья иностранцами», - рассказывает Анна Козлова, руководитель портала SBEREX.RU (директор ООО «Сберэксперт»). Поэтому тем, кто мечтает о домике во «французской стороне», может, и стоит поискать альтернативу.

Например, жилье в Великобритании. Процедура получения ипотеки здесь тоже не самая простая, но зато не требуются большие первоначальные взносы, а проценты тоже привлекательны. «И кроме того, недвижимость Англии особенно выделяется, если речь идет об инвестиционных покупках с целью сдачи жилья в наем – кредит вполне можно окупать за счет арендных платежей», - утверждает Кирилл Долгинский (Lowell Finance). «А вот в таких странах, как Кипр, Португалия, Турция и Чехия, жилье с инвестиционными целями в кредит покупать не стоит», - советует Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock: ставки по ипотеке здесь выше, чем средний доход от сдачи недвижимости в аренду.

Но зато брать ипотеку, покупая недвижимость для себя, в этих странах, особенно на Кипре и в Турции, вполне даже можно, так как процедуры кредитования не самые сложные, россиян в этих странах любят, а недвижимость стоит относительно недорого, да и первоначальный взнос не зашкаливает (особенно на Кипре). Вот только проценты высоковаты.

Неоднозначно отношение у наших комментаторов к Испании. В Испании, были случаи, когда банки под видом ипотеки выдавали россиянам потребительский кредит. Чем это опасно? В случае если у заемщика возникнут проблемы с выплатами, банк может арестовать не только дом, но и все имущество.

Нужно знать также, что не все страны готовы выдавать ипотечные кредиты нерезидентам, даже по сложным схемам и под высокие проценты. Например, как сообщает Станислав Зингель (Gordon Rock), практически не доступна ипотека в Греции, Египте, Таиланде и Черногории. А также весьма сложно получить кредит в Болгарии, США, Португалии и Италии.

Расскажем о некоторых странах подробнее.

Германия

Многие наши эксперты советуют Германию: «Это сильнейшая экономика Европы и сильнейший банковский сектор; и как следствие, банки продолжают активно кредитовать, в том числе и россиян. Фиксированные ставки по кредитам здесь одни из самых низких в Европе - от 3,5%, а стоимость недвижимости весьма демократична - в среднем чуть выше тысячи евро за квадратный метр. К тому же в Германии нет никаких ограничений при покупке для иностранцев», - рассказывает Станислав Зингель (Gordon Rock). Недвижимость в этой стране в целом ликвидна и неплохо сдается в аренду, так как немцы привыкли жить в съемных апартаментах.

Несмотря на проблемы мировой экономики, рынок недвижимости в Германии устоял: на пике рецессии цены практически не падали, а сегодня, по оценкам ряда экспертов, они медленно, но верно растут. Перспективен Берлин, который по сравнению с другими европейскими и немецкими метрополиями еще недооценен и имеет хороший потенциал роста. Всегда востребованы шале на горнолыжных курортах и апартаменты в крупных бизнес-центрах (Франкфурт, Дюссельдорф, Гамбург и т.д.).

Чтобы оформить ипотеку в Германии, можно обратиться не только в банки, но и в страховые компании и другие кредитные институты. Но в любом случае придется собирать внушительный пакет документов, помимо договора купли-продажи, зарегистрированного должным образом в поземельной книге, паспорта и справки 2-НДФЛ, а также других документов, подтверждающих обеспеченность заемщика, скорее всего, понадобится поручительство. «А если покупатель не является резидентом Германии, то могут потребоваться дополнительные гарантии: например, залог другого недвижимого имущества, расположенного в Германии, или доступ к банковскому счету», - рассказывает эксперт.

Заемщика могут обязать открыть в банке депозит и перечислить на него определенную сумму в размере 2-3 платежей по будущему кредиту. Либо на счет ежемесячно переводится часть дохода - так банки, во-первых, получают подтверждение того, что клиент действительно работает и именно там, где указал в анкете, а во-вторых, формируют запас средств на случай, если заемщик не сможет платить по кредиту в краткосрочном периоде (2-3 месяца). Кроме того, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости немецким банкам, как и российским, требуется экспертная оценка. «И услуги эксперта, как правило, оплачивает покупатель», - говорит эксперт.

После сбора всех документов на процедуру оформления ипотечного кредита обычно уходит от 4 до 6 недель. Первоначальный взнос для иностранцев негласно составляет не менее 30% от стоимости недвижимости. «Процентные ставки на сегодня находятся на своем минимуме: при сроке кредита 10 лет и наличии на руках 50% от стоимости жилья они составляют 2,75%. А средняя процентная ставка – 3-4% в зависимости от банка, объекта недвижимости в Германии и размера собственного капитала на первоначальный взнос», - рассказывает эксперт.

Кипр

Еще одна страна, дружелюбно настроенная к российским заемщикам, – это Кипр. Здесь как раз можно приобрести домик у теплого моря, которого нет в Германии. Чистый доход от сдачи жилья в аренду на Кипре составляет 5-7% от стоимости объекта, и таковы примерно ипотечные ставки. Так что недвижимость в кредит в этой стране целесообразно покупать только для себя.

И в этом случае на Кипре все очень удачно. Ставки в евро начинаются от 5%, а если воспользоваться специальными программами в других валютах, например, взять кредит в швейцарских франках и долларах, то можно получить заем под 3,5% годовых. Приобретая в кредит недвижимость в некоторых проектах местных крупных девелоперов, можно получить финансирование в размере 80% от стоимости жилья, а кредитование до 70% от оценочной стоимости такой недвижимости для кипрских банков фактически норма. Таким образом, новостройку можно приобрести, располагая всего лишь 20-30% от ее стоимости. Но покупая объект на вторичном рынке, надо располагать бОльшим собственным капиталом - в этом случае первоначальный взнос может составить 40-50%.

Для оформления ипотеки потребуются договор купли-продажи, зарегистрированный в Земельном комитете, анкета с личными данными о заемщике, копия загранпаспорта, рекомендательное письмо от банка, в котором у заемщика есть счет, документы, подтверждающие доходы (налоговая декларация, справка 2-НДФЛ, выписки с банковских счетов за последние три-шесть месяцев и т.п.), подтверждение оплаты гербового сбора и т.д. Также нужно открыть счет в кипрском банке с суммой около 200 евро. Но сама процедура рассмотрения заявки и подписания кредитного договора (в случае одобрения заемщика) относительно не долгая - от двух до четырех недель.

Турция

Россиян в Турции любят, пожалуй, не меньше, чем на Кипре, однако это страна отелей с «ол инклюзивом» и пакетного туризма, поэтому доходы от аренды недвижимости там не столь велики, особенно если учесть, что ставки по ипотечным кредитам в среднем составляют 6-8% годовых. Но жилье для собственного проживания очарованным Турецкой ривьерой или колоритом Стамбула купить не сложно, даже если нет всей требующейся суммы.

«В Турции иностранцам легко дают кредиты на покупку недвижимости сроком до 15 лет, под 7,8% годовых. Если клиент может предоставить требующиеся документы, то вероятность положительного решения о займе составляет 95%», - уверяет Анастасия Бакулина, начальник отдела продаж ALAYDIN CONSTRUCTION. При этом пакет необходимых бумаг довольно стандартный: заграничный паспорт, справка 2-НДФЛ, кредитная история в российских банках, справка о движениях средств по личному счету и об отсутствии задолженностей по кредитам. «Также желательно предъявить свидетельство о собственности на недвижимость в России или на автомобиль и документы, подтверждающие наличие дополнительных доходов в случае, если они есть (например, договор аренды российской квартиры), – в общем все, что показывает платежеспособность заемщика», - рассказывает Анастасия Бакулина (ALAYDIN CONSTRUCTION). Еще необходимо получить полугодовой вид на жительство (оформляется без проблем за несколько дней, стоит около 12 евро, список требуемых для этого документов весьма прост), регистрационный номер налогоплательщика в Турции и открыть банковский счет. А на недвижимость в обязательном порядке предъявляются свидетельство о собственности (ТАПУ) и копия техпаспорта здания («искана»), подтверждающая, что оно существует и пригодно для проживания.

«В Турции есть большой выбор недвижимости на любой вкус и кошелек от 40 000 евро за студию, а ипотеку можно оформить всего за 3 дня», - утверждает Анастасия Бакулина. Но есть и отрицательные моменты. Во-первых, существуют некоторые ограничения на покупку жилья иностранцами: нельзя приобретать дома и квартиры в сельской местности, в военных зонах и зонах безопасности, а земельные участки (без строений) - на всей территории страны, причем общая площадь покупаемой в собственность недвижимости не может превышать 2,5 га (25 тыс. кв. м), а их стоимость должна быть выше 30 тыс. евро (впрочем, это не проблема, так как достойные объекты меньше стоить не могут). Во-вторых, для приобретения жилья необходим внушительный первоначальный взнос – не менее 50% от стоимости выбранного объекта, а в-третьих, все документы и справки придется переводить на турецкий язык, обращаясь в российское посольство или консульство либо к уполномоченному на то переводчику, заверяя перевод у нотариуса. «Но зато с 2011 года иностранцы, ставшие собственниками турецкой недвижимости, могут без проблем получить потребительский кредит в размере до 50% от оценочной стоимости жилья. Он выдается на срок до 10 лет под 9% годовых», - сообщает Анастасия Бакулина (ALAYDIN CONSTRUCTION). Такой вот приятный бонус от турецких банков.

США

Сегодня американские банки тщательно проверяют клиентов и настороженно относятся к иностранцам. Но требования к заемщикам разнятся от штата к штату, поэтому в наиболее туристических штатах, таких как Калифорния или Флорида, ипотечные кредиты все-таки более доступны. «Сейчас в США исключительно выгодные условия по ипотеке для иностранных граждан - всего 5% годовых», - уверяет Оксана Дзарасова, директор «CENTURY 21 Ипотечный Центр», отмечая, что вряд ли такая благодать продлится длительное время.

Во Флориде, где россияне приобретают недвижимость наиболее активно, можно получить кредит на срок до 30 лет, а процесс оформления ипотеки занимает от 20 до 60 дней.

Для получения займа нужно открыть счет в банке США, на который до проведения сделки требуется перевести сумму первоначального взноса (down payment) и сумму, покрывающую затратную часть сделки (closing cost), т.е. расходы на оценочный репорт (350-1500 долларов в зависимости от стоимости недвижимости), необходимые документы из кондоминиума (50-250 долларов, только если покупается кондоминиум) и расходы на перевод документов (70 долларов за страницу). «Также на момент сделки на счете нужно показать средства в размере 12-24 ежемесячных платежей за квартиру или дом, которые включают в себя взнос по кредиту, налог на недвижимость, коммунальные услуги и содержание жилья в кондоминиумах или страховку на дом, - сообщает Оксана Дзарасова (CENTURY 21), - но, правда, эти деньги можно забрать сразу же после оформления сделки».

Помимо паспорта и справки 2-НДФЛ американским банкам могут потребоваться рекомендательное письмо от российского (или, скажем, европейского) банка, в котором у потенциального заемщика открыт счет, причем не менее двух лет назад, и справка о компании, в которой работает клиент, либо о его бизнесе. «Хорошо если у бизнеса есть веб-сайт. А если нет, то потребуются брошюры, рекламные листовки и т.д. В некоторых случаях банк может потребовать рекомендательные письма от компаний, с которыми заемщик имел дело. Также американские банки приветствуют наличие дополнительных средств на личных счетах (как в России, так и в США и других странах, и чем больше, тем лучше). И еще необходимо подтвердить домашний адрес с помощью счета за газ, свет или домашний телефон, в котором указано имя заемщика», - рассказывает Оксана Дзарасова (CENTURY 21).

Причем при таких сложных проверках на первоначальный взнос требуется не менее 30% от стоимости дома (если покупается дом) и 35% от стоимости кондоминиума (если приобретаются апартаменты), а по факту нужно 50% от стоимости жилья – только так вероятность отказа в кредите сводится к минимуму.

Болгария

Еще одна страна, где получить ипотеку непросто, - дружественная нам Болгария. В Болгарии ипотека еще переживает период становления, до финансового кризиса и тем более во время рецессии заем очень часто не могли получить даже болгарские граждане. Но сегодня ситуация меняется. Все больше российских агентств по недвижимости сообщают о том, что их клиенты получают от болгарских банков положительные решения о кредитах.
Правда, кредитовать иностранных граждан пока готовы все-таки далеко не все кредитные учреждения в Болгарии. Как сообщает Галина Янева, директор агентства недвижимости Megapolis, специальные ипотечные продукты для клиентов без постоянного местожительства в стране (и в том числе для граждан Российской Федерации) на сегодня разработали два болгарских банка. Один из них - банк ДСК. «Он дает возможность получить ипотечный кредит дееспособным гражданам РФ не младше 21 года с постоянным местом работы и заключенным трудовым договором на родине. Кредиты предоставляются в левах или евро и обеспечиваются залогом недвижимости, а их максимальный размер - 70% от стоимости жилья, причем сумма займа зависит от кредитной истории потенциального заемщика (необходимо предъявлять справку из кредитного бюро), - рассказывает Галина Янева. - Ипотека выдается сроком от 5 до 25 лет или от 3 до 20 лет. Существует возможность использования льготного периода - это 24 месяца, в течение которых разрешается погашать лишь проценты по кредиту».

Для того чтобы получить кредит в болгарских банках, прежде всего нужно предоставить удостоверение личности, документы, подтверждающие доходы и платежеспособность (справка 2-НДФЛ и т.п.), выписку из кредитной истории, свидетельство о собственности на недвижимость и договор купли-продажи. Выбор домов и апартаментов в Болгарии очень большой, цены весьма демократичные, практически нет ограничений на приобретение недвижимости иностранцами (на физическое лицо нельзя покупать только землю без строений), вот только ставки по ипотеке довольно высоки – как сообщает Галина Янева (Megapolis), 12,29% в левах и 10,99% в евро. При таких процентах многим покупателям недвижимости в Болгарии проще взять кредит в российском банке.

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Стран, где россияне могут купить жилье в ипотеку, на земном шаре не мало. В каждой есть свои особенности, какие-то государства более лояльны к нам, а в других оформить кредит сложно, дорого и занимает много времени. В одних странах низкие проценты, в других – они даже выше российских, где-то для покупки жилья достаточно 20-30% от его стоимости, а в других государствах из собственных средств придется платить половину. Естественно, покупать недвижимость в ипотеку выгоднее там, где процедуры просты и понятны, а первоначальные взносы и проценты ниже. Однако правильнее все же выбирать не страну, а проект, ведь оптимальные предложения и выгодные ипотечные условия сочетаются далеко не всегда.


Metrinfo