Мировой финансовый кризис и падение рынков недвижимости большинства стран не могли не сказаться на подходе россиян к инвестированию в зарубежную недвижимость. Можно констатировать, что уровень осмотрительности и инвестиционной грамотности российских инвесторов за последние два-три года многократно выросли. В отношении зарубежной недвижимости, приобретаемой россиянами в инвестиционных целях, можно выделить основные мотивации: приобретение недвижимости в расчете на существенный рост стоимости в среднесрочной перспективе и приобретение недвижимости, приносящей доход от сдачи в аренду.

Безусловно, также имеет место и комбинация этих мотиваций, когда инвестор из России стремится приобрести недвижимость за рубежом, которая и приносит доход от сдачи в аренду, и обладает потенциалом роста стоимости в среднесрочной перспективе.

Российские инвесторы все в большей степени ориентируются на инвестиции в недвижимость (как жилую, так и коммерческую), приносящую доход от сдачи в аренду, т.е. на инвестиции в арендный бизнес, приносящий стабильный и прогнозируемый доход.

Если 2-3 года назад более 80% инвестиционных сделок с недвижимостью за рубежом совершались россиянами в расчете на существенный рост стоимости, то сейчас только в 30% инвестиционных сделок россияне рассчитывают на значительный рост стоимости недвижимости, а в 70% преобладает расчет на получение дохода от сдачи в аренду.

По нашим оценкам, в ближайшие годы подобная пропорция сохранится, т.е. большинство российских инвесторов будут совершать покупку инвестиционной недвижимости за рубежом, в первую очередь, в целях получения дохода от сдачи в аренду, а возможный рост стоимости приобретенной недвижимости будет для них «приятной добавкой».

Какие доходности по аренде?

Важно различать 2 типа доходности:
• рентная доходность
рентная доходность рассчитывается как отношение дохода от сдачи в аренду, генерируемого объектом недвижимости, к стоимости этого объекта
• доходность инвестиций
доходность инвестиций (или доходность на вложенный капитал) рассчитывается как отношение дохода от сдачи в аренду, генерируемого объектом недвижимости, к капиталу (собственным средствам), проинвестированным инвестором

Дело в том, что объект недвижимости за рубежом, который сдан в аренду, можно приобрести как полностью за собственные средства, так и с использованием кредита зарубежного банка. В случае привлечения кредита (использование так называемого «кредитного плеча») для приобретения объекта, например, в странах Западной Европы достаточно 30-50% собственных средств.

Крайне важно различать понятия «рентная доходность» и «доходность инвестиций» потому, что использование недорогого кредитования позволяет инвестору существенно повысить доходность инвестиций.

А вот в случае, если кредит не используется, то доходность инвестиций = рентной доходности.

Насколько сложно с юридической точки зрения оформить сделки-купли продажи?

Поскольку наша компания специализируется, в первую очередь, на консалтинге по инвестициям в зарубежную недвижимость, то ответ на этот вопрос будет дан применительно к той категории российских покупателей, которые планируют приобрести зарубежную недвижимость «для инвестиций».

Российскому инвестору нет необходимости посещать российский офис агентства недвижимости или застройщика, поскольку современные технологии и сервисы позволяют решить все вопросы дистанционно (skype, эл.почта, видео-конференции, конференц-колл, экспресс-почта). Более того, для российского инвестора нет необходимости в посещении зарубежной страны для совершения инвестиции в недвижимость.

Другое дело, если региональный инвестор хочет посетить офис российской компании и в ходе личной встречи пообщаться с экспертом по инвестициям в недвижимость. Этому ничто не препятствует. Как нет препятствий к тому, чтобы организовать для российского инвестора встречи за рубежом – с представителем застройщика, с юристами и налоговыми консультантами.

Как следствие, более 70% российских инвесторов общаются с нами дистанционно – без личного посещения нашего московского офиса. При этом более 80% российских инвесторов даже не посещают место расположения того зарубежного объекта недвижимости, в который они планируют инвестировать. Объяснить такую статистику очень просто – ведь инвестиции совершаются на основании трезвого расчета, а не эмоций.

Если же отвечать на вопрос применительно к российским покупателям, приобретающим недвижимость «для жизни», то мы настоятельно рекомендуем перед покупкой лично посетить место расположения объекта, посетить сам объект, оценить его окружение, встретиться с представителями застройщика и юристами. Покупать жилую недвижимость без личного посещения за границу – не рекомендуется. При этом в посещении московского офиса, представившего вниманию покупателя этот объект, нет никакой необходимости – главное, побывать за рубежом и все увидеть своими глазами.

Юридическая защищенность никак не зависит от того, совершается ли сделка напрямую с продавцом зарубежного объекта недвижимости или она совершается через российский офис. Ведь покупатель зарубежного объекта вступает в юридические взаимоотношения напрямую с владельцем объекта, а заключаемые им договоры, как правило, подпадают под юрисдикцию той страны, в которой приобретается объект.

В случае дистанционного инвестирования в зарубежную недвижимость – особых «подводных камней» нет. Точнее, есть только один «подводный камень» - не ошибиться с выбором компании, которая специализируется на инвестициях в недвижимость. Ведь известные на российском рынке компании дорожат своим именем, входят в международные профессиональные ассоциации и, как следствие, предлагают только надежные варианты для инвестиций.

В случае же дистанционной покупки зарубежной недвижимости «для жизни» подводных камней на самых разных этапах может оказаться очень много. И рецепт того, чтобы не удариться об эти подводные камни, очень прост – рекомендуем дистанционно недвижимость «для жизни» не покупать.

Есть ли в России АН, продающие европейскую недвижимость?

У покупателей зарубежной недвижимости есть две основные мотивации в покупке недвижимости:
- покупка «для жизни»
- покупка «для инвестиций»

Агентств недвижимости, продающих европейскую недвижимость «для жизни», в России – несколько сотен.

А вот агентства недвижимости, которые профессионально консультируют в России по инвестициям в европейскую недвижимость, можно пересчитать по пальцам одной руки...


СберЭксперт