В 2012 г. участились запросы к риэлторским и консалтинговым компаниям от россиян, желающих избавиться от неудачных приобретений за границей. Опрошенные «Ведомостями» брокеры свидетельствуют: российские инвесторы все чаще стали избавляться от купленной за рубежом низколиквидной недвижимости. Хотя покупали ее как перспективный актив.

За поиск покупателя на проблемный актив, экспонирующийся месяцами, риэлторы запросят комиссионные до 7–10% от его стоимости – в противовес «рыночным» 2–3%. Напротив, при перепродаже высоколиквидных активов (например, студенческой недвижимости) агентские услуги могут обойтись постоянному клиенту бесплатно.

Сделки на доверии

«Один московский бизнесмен недавно купил в Лондоне дом у банка за 12 млн фунтов. А когда попытался под этот залог получить заем в другом банке, узнал, что рыночная цена его владения не превышает 9 млн. Привлеченные брокеры оценили объект так же», — рассказывает директор департамента Knight Frank Елена Юргенева. В ее практике были и клиенты, пытавшиеся безуспешно продать землю под отель на первой береговой линии в Черногории: предложение участков на вторичном рынке в этой стране сейчас намного превышает спрос, а покупателей на них почти нет. К Татьяне Никишиной, главе департамента зарубежной недвижимости Moscow Sotheby's International, приходили люди, желавшие продать приобретенные для рентного бизнеса объекты в курортных районах Франции и Италии. Константин Лысенко, директор департамента инвестуслуг CBRE, вспоминает случай, когда с офисом его испанских коллег связался российский инвестор с просьбой избавить его от земельного участка: он узнал, что на оформленной в собственность земле запрещено любое строительство.

Это подтверждают и в «Century 21 Запад». «Люди стремятся найти таких же недальновидных клиентов, которые тоже переплатят за неликвид», — делится управляющий директор компании Евгений Скоморовский.

Потери и переплаты

Оценить, сколько потеряли за последние годы россияне на неудачных вложениях в жилую и коммерческую недвижимость за рубежом, трудно: такой статистики никто не ведет.

Уже на этапе покупки зарубежной недвижимости многие переплачивают риэлторам, говорит представитель портала недвижимости. Компании, продающие от имени застройщика, пытаются заработать по максимуму на единичной сделке и предлагают покупателям те объекты, где застройщики готовы платить до 15-20% от суммы сделки, что в итоге включается в цену объекта. Список стран с самыми высокими комиссиями агентам полностью совпадает с рейтингом самых неликвидных рынков недвижимости. В их число он включает приоритетные для русских денежных мешков Болгарию, Египет, Таиланд, Испанию, итальянскую Калабрию, Доминикану и Чехию.

Именно в этих странах в кризис инвесторы прогадали от стремительного падения цен на недвижимость. Например, курортная и гостиничная недвижимость Болгарии, Египта и Испании упала в цене на 30-50% от докризисного уровня, отмечает Скоморовский. Рынок недвижимости ОАЭ просел в среднем на 80%, добавляет гендиректор Soho Estate Елена Первакова. Индриксонс говорит, что даже цены в традиционно востребованном деловом центре Нью-Йорка Манхэттене упали на 30%. На 40% снизились цены на жилую недвижимость и в другом популярном американском городе — Майами, продолжают брокеры Soho Estate. Например, в базе компании значится квартира в Майами, которую владелец приобрел несколько лет назад за $2,5 млн, а теперь мечтает сбыть за $2 млн.

Вдогонку за инфляцией

Объект считается инвестиционно привлекательным, если его ежегодное удорожание превышает инфляцию в стране на 2-3%, уверен президент агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. Кроме того, недвижимость должна обеспечивать денежный поток, который бы превышал расходы на ее содержание и выплаты по кредиту на ее приобретение. Хорошей доходностью для объекта недвижимости за рубежом, который планируется использовать в коммерческих целях, Первакова называет 15-20% годовых в валюте. Такую, по ее словам, могут продемонстрировать при правильном выборе месторасположения объекта инвестиции парковки и гостиничные номера.

Наконец, срок окупаемости инвестиций должен соответствовать среднерыночному в конкретной стране. Например, для коммерческой недвижимости в Западной Германии оптимальным считается показатель, равный рентному доходу за 13-14 лет, продолжает Зингель. Если же на рынке продается объект, окупаемость которого оценивается в 11-12 годовых рентных доходов, то он недооценен.


Ведомости