Частным инвесторам далеко не просто определиться, в какую страну и в какой формат недвижимости им вкладывать деньги. Существует расхожее мнение, что ориентир нужно держать на зарубежные пенсионные фонды, и вкладывать туда, в ту недвижимость, куда и они. Почему? Считается, что у них очень сильные инвестиционные аналитики, не позволяющие фондам прогореть даже в самых кризисных ситуациях. Так это или нет Realestate.ru попытался выяснить у отечественных игроков рынка и консультантов.

Причины верить

Основная причина доверия к фондам, по словам экспертов, это гигантский накопленный ими опыт. Фонды покупают всю доступную аналитику и по определению знают гораздо больше частного инвестора. Обычный частный инвестор не способен анализировать на уровне специалистов из лучших бизнес-школ мира. Также агенты не могут «развести» фонды на покупку неликвидной недвижимости, а частного инвестора вполне могут. Зарплаты и бонусы топ-менеджмента фондов напрямую зависят от того, насколько будет успешной инвестиция в тот или иной объект. Иными словами, у сотрудников фонда складывается максимальная мотивация для изучения рынка. Более того, фонды, в основном, придерживаются консервативной стратегии, а следовательно, максимально здраво оценивают риски инвестирования в недвижимость.

По словам специалиста по зарубежной недвижимости GDN Property Нелли Моисеенко, политика пенсионных фондов как государственных, так и коммерческих направлена, в первую очередь, на сохранение капитала. Зачастую доходность от инвестирования составляет чуть больше показателей по инфляции. Законодательство каждой страны четко оговаривает, какими инструментами фонды могут пользоваться при инвестировании, но, в любом случае, большую долю всегда занимает наиболее консервативный инструмент — государственные облигации.

«Для частных инвесторов показатели экономической ситуации в стране, безусловно, являются одними из основных при инвестировании в зарубежную недвижимость, но для успешных инвестиций стоит также рассматривать и ряд других показателей: аналитику рынка недвижимости за последние 15 - 20 лет, показатели по строительству, кредитованию и не только», - говорит эксперт.

Однако в зависимости от целей инвестирования и размеров самих инвестиций следует учитывать и прочие показатели. «Прежде всего, надо сверять инвестиционный вектор по общей финансовой информации, что, к счастью, в век информационных технологий достаточно легко сделать», - говорит директор отдела зарубежной недвижимости Chesterton International Real Estate Вера Рукина.

Необходимо смотреть, не только куда пенсионные фонды и крупные фонды недвижимости инвестируют свои средства, но и в какой формат недвижимости они вкладываются. «Частный инвестор эмоционален и больше тяготеет к недвижимости у моря или к роскошным апартаментам, в то время как фондам без разницы что покупать: общежитие, блок квартир или парковку – фонд беспокоит только потенциальные риски и доходность, никаких эмоций», - объясняет эксперт.

Например, по его словам, в США фонды покупают квартиры от 50 тыс. до 350 тыс. долларов, а вовсе не дорогую недвижимость на Манхеттене. «Так, преуспевающие фонды преимущественно вкладывают в объекты коммерческой, а не жилой недвижимости. При этом вложения осуществляются в высоколиквидные объекты, управление которыми (особенно в Европе) доверяется специальным управляющим компаниям. Общий процент вложений в недвижимость не превышает для европейских пенсионных фондов 10 - 15% от имеющихся средств. В США данное значение еще меньше - 5%», - говорит президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

На российском рынке недвижимости пенсионные фонды также совершали крупные приобретения, однако, в основном, в сегменте коммерческой недвижимости. Так, австрийский пенсионный фонд Immоеast приобрел два торговых центра в Москве. Речь идет об объектах «Золотой Вавилон» и «Пятая авеню». Еще один австрийский пенсионный фонд Meinl European Land вложился в часть площадей торгово-развлекательных центров «Парк-Хаус» в Волгограде, Екатеринбурге и Казани. В свою очередь, в свое время контролируемый канадским пенсионным фондом CDP инвестиционный фонд Ivanhoe Cambridge купил в Москве торговый центр «Времена года».

Поводы для сомнений

В действительности все не так однозначно. По словам Станислава Зингеля, вряд ли можно утверждать, что все инвестиции пенсионных фондов однозначно правильны, так как инвестиционные стратегии пенсионных фондов являются производной двух компонентов: национального законодательства, регулирующего деятельность пенсионных фондов с целью сохранения пенсионных накоплений граждан, и стремлением менеджмента управляющих компаний заработать.

«Если первый компонент недостаточно развит, то нередко пенсионные фонды инвестируют в высоко рискованные активы и содействуют развитию спекулятивных тенденций, в том числе и на рынке жилья. Но и, наоборот, при излишней зарегулированности законодательства пенсионные накопления съедает инфляция, а рынки недвижимости не получают живительных инвестиций», - говорит эксперт.

По его мнению, в тех странах, где мудрость законодателей гармонично сочетается с «жаждой наживы» менеджмента, пенсионные фонды работают наиболее успешно. То есть все зависит от конкретно взятой страны и пенсионного фонда. Пришедший кризис показал как успешные, так и печальные истории инвестиционной деятельности пенсионных фондов.

Например, норвежский пенсионный фонд Global осуществлял инвестиции в ипотечные бумаги США, фактически доверяя тем самым средства своих вкладчиков рынку жилой недвижимости данной страны. Пришедший кризис показал ошибочность данной стратегии. Ведь именно данный сегмент наиболее сильно пострадал во время кризиса. Не случайно только в 2009 году Global потерял 90 миллиардов долларов.

«На этом фоне пенсионные фонды США, после огромных потерь в 90-х годах прошлого столетия, очень осторожно инвестировали средства в сектор коммерческой недвижимости - лишь в высоко ликвидные объекты. Поэтому по состоянию на 2008 год, на период мирового финансового кризиса, в коммерческую недвижимость было инвестировано лишь 200 млрд или 5 % от 4 трлн долларов, находившихся под управлением фондов. Нагрянувший кризис продемонстрировал, что именно высоко ликвидная коммерческая недвижимость крупных финансовых центров лучше всего перенесла кризис», - говорит Станислав Зингель. В результате, по его словам, потери фондов от вложений в офисы и торговые центры были минимальны, правда, это не спасло фонды в целом от потерь. Подвели другие инвестиционные инструменты - только впервые 15 месяцев кризиса фонды потеряли 20 % собственной капитализации.

Как говорит главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин, принятие решений на основе данных пенсионных фондов очень рискованно. «Фонды приходят на рынок, когда видят тренд, а создание такого тренда занимает у рынка, исходя из оценок того или иного фонда, от нескольких месяцев до нескольких кварталов в зависимости от консервативности оценок. Соответственно сейчас, когда рынок часто меняет краткосрочное направление, фонды могут либо не успеть купить, как это сейчас происходит на рынке акций, либо купить «поздно» как это произошло в начале 2011 г.», - говорит эксперт.

По его словам, может быть, ориентация на фонды актуальна для периода низких рисков, когда в экономике отмечался кредитно-потребительский бум, но сейчас экономика перестраивается, и инвестору приходится проводить более глубокий анализ своих вложений. Не обязательно результаты данного анализа будут отличаться от той статистики, которую предлагает наблюдение за фондами, но сама по себе статистика действий фондов сейчас с этой точки зрения недостаточна.

По словам гендиректора «МИЭЛЬ — DPM» Натальи Завалишиной, вопрос в данном случае заключается в том, что зарубежные пенсионные фонды обладают значительными активами, которые они могут размещать на длительный срок. «Если речь идет о частных инвестициях, то, как правило, физические лица, или даже небольшие юридические лица, располагают иными бюджетами и вряд ли могут повторить вход в какой-то рынок на тех же условиях. А изменение сроков и размеров инвестиций вряд ли позволит достичь той же доходности», - объясняет она.

Как узнать и что делать?

Одной из основных проблем при выстраивании инвестиционной стратегии с оглядкой на пенсионные фонды можно считать недостаток информации об их деятельности. Как говорит Станислав Зингель, детальную информацию об инвестиционной деятельности пенсионных фондов можно почерпнуть, например, в каталоге Money Market Directory of Pension Funds and their Investment Managers, вот уже как 40 лет издаваемым агентством Standard & Poor's. Стоимость данного фолианта, ежегодно рассылаемого 2 тысячам ведущих финансистов мира, составляет порядка 1500 долларов. Фрагментарную информацию о данной сфере можно получить и на ряде сайтов, распространяющих аналитическую информацию на бесплатной, но чаще платной основе.

«Выяснить информацию можно через интернет-сайты крупнейших фондов недвижимости – данные сайты публикуют аналитику для инвесторов каждый квартал (отчеты). Такой аналитике можно доверять на 100 %, так как она итоговая. В свою очередь, свои планы такие фонды не разглашают», - рассказывает эксперт.

По словам Александра Осина, можно провести и самостоятельное исследование, какие фонды вкладываются в недвижимость, затем посмотреть их текущие позиции. Однако данные в свободном пользовании будут отставать от настоящего времени более, чем на несколько недель или месяцев, для более свежей информации надо оформлять подписку на официальные рассылки. Для этого стоит проконсультироваться, к примеру, со специалистами Reuter, DowJones, Bloomberg и т.д., или положиться на собственные силы.


RealEstate