Для большинства жителей Москвы решение жилищной проблемы – заветная, но зачастую несбыточная мечта. Однако среди коренных москвичей немало тех, кто владеет сразу двумя квартирами – обычно второе жилье они получают в наследство. И перед ними встает вопрос – что делать с этой «лишней» квартирой?

Квартира в Москве – это серьезный капитал, который дает огромное количество вариантов (от «продать и положить на сберкнижку» до открытия собственного бизнеса). Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» рассмотрели возможности, которые предоставляет таким москвичам рынок недвижимости.

«Двухквартирных» больше, чем в Европе

Несмотря на остроту жилищной проблемы в Москве, по наблюдениям экспертов, доля владельцев сразу двух квартир в российской столице выше, чем в Европе. Например, на рынке недвижимости Англии более чем одним домом владеет лишь 5% населения, рассказал президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. Даже в развитых странах молодые люди зачастую вынуждены проживать с собственными родителями. Например, в Испании с родителями проживает 67% молодежи в возрасте до 29 лет. В Греции и во Франции данное значение равняется 40%. В Великобритании треть молодежи в возрасте до 34 лет проживает с родителями.

Даже если разъехаться с родителями получается, обычно этому способствует аренда, а не покупка жилья, а наличие второго жилья – нечастая для Европы ситуация. «Во-первых, в Европе достаточно жесткая система налогообложения недвижимости. Вследствие чего наличие второго и более объекта недвижимости оказывается достаточно тяжелым налоговым бременем для домовладельцев. Во-вторых, относительная дороговизна недвижимости и, как следствие, продолжительный срок, на который привлекаются ипотечные кредиты, просто не оставляют большинству европейцев возможности обзавестись вторым жильем», - объясняет эксперт.

Эксперт подчеркивает, что даже если второй дом или квартира достается в наследство, европейцы чаще всего продают его, чтобы погасить ипотечный кредит за то жилье, в котором человек проживает.

«Когда я был маленьким, у меня тоже была бабушка…»

Для россиян ценность жилья как такового выше, поэтому наши соотечественники не спешат расставаться с квартирами, даже если они там не живут. «Исторически так сложилось, что в нашем государстве – сначала в Советском Союзе, потом в России – деньги воспринимались (и воспринимаются) как нечто очень нужное, ценное, но ненадежное. Да и как по-другому? Ведь память не одного поколения наших граждан хранит воспоминания о «внезапных» денежных реформах, когда за ночь обесценивались с таким трудом собранные сбережения. О тех временах, когда по тем или иным причинам банки были не в состоянии выплатить вкладчикам деньги. Поэтому вряд ли стоит удивляться тому, что твердой «валютой» наших соотечественников, а москвичей – в особенности, стала недвижимость», - объясняет Валерия Косенкова, руководитель отделения «Смоленская» компании «Азбука Жилья».

Также на высокую ценность недвижимости для россиян повлияла и ее труднодоступность. В советские времена люди десятилетиями стояли в очередях, а сейчас накопить на квартиру в Москве, по оценкам Валерии Косенковой, может едва ли 1% населения. «Все это позволяет московским бабушкам/дедушкам, владельцам недвижимости, устраивать чуть ли не аукцион между родственниками на лучший уход в старости, наградой за который будут такие ценные квадратные метры», - говорит она.

Между тем нежелание расставаться с квартирой в принципе не означает, что москвичи, получившие в наследство квартиру, ничего не делают с «лишним» жильем. По словам управляющего партнера агентства недвижимости BIG Realty Надежды Телеш, около 25% людей, обращающихся в агентство недвижимости, приходят, получив квартиру в наследство или в подарок.

Большинство опрошенных риелторов сказали, что чаще всего в таких случаях люди либо решают сдавать «ненужную» квартиру, либо предпочитают продать (порой сразу две квартиры – доставшуюся в наследство и ту, в которой живут), чтобы купить что-то другое и улучшить жилищные условия. «Бывали единичные случаи, когда доставшаяся квартира была словно внезапной халявой. Она продавалась, деньги тратились на ремонт своей квартиры, покупку машины и прочего», - отмечает Артем Артюхов, эксперт ГРМ, директор по развитию агентства недвижимости «Мэтр Роше Запад».

Ничего не делать и ждать

До кризиса, когда цены на недвижимость росли как на дрожжах, квартиры, полученные в наследство нередко «простаивали». Владельцы не хотели их продавать, так как рассчитывали на значительный рост цен через несколько лет. При этом сдавать такие квартиры в аренду многие тоже не решались – зачем брать на себя дополнительные хлопоты и «изнашивать» квартиру, если она и так приносит десятки процентов годовых?

«Если оглянуться назад, то в конце 2000 г., когда я пришел на рынок недвижимости, однокомнатную квартиру в Москве, в современном на тот момент доме, можно было купить за 20 000 - 25 000 долларов. Сейчас минимальная стоимость однокомнатной квартиры 2000-х гг. постройки составляет около 5,5 млн руб., или в валюте по нынешнему курсу более 180 000 долларов. Т.е. за прошедшие 11 лет цена на аналогичные квартиры выросла в 7 - 9 раз», - рассказывает заместитель генерального директора «Релайт-недвижимость» Константин Барсуков.

Но в кризис цены упали, и, согласно индексу стоимости жилья IRN.RU, они все еще далеки от докризисных высот: если в 2008 г. квадратный метр в столице стоил более $6000, то сейчас – $5118. Более того, по прогнозам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, в ближайшие годы цены на жилье будут «топтаться» у нынешних отметок (подробнее об этом читайте в статье «Будет ли недвижимость «тихой гаванью»?»). Особенно ненадежны в этом смысле квартиры в старых панельных домах. «Важно избавляться от старого фонда, который дешевеет с каждым годом», - рекомендует Светлана Лапшина, управляющий партнер агентства недвижимости BIG Realty.

Таким образом, рост цен на недвижимость никто не может гарантировать, зато издержки никуда не денутся. По словам Игоря Индриксонса, если квартира «закрыта», а счетчики на воду установлены, за коммунальные услуги придется платить в районе 2000 руб. в месяц. Но иногда коммунальные платежи могут достигать и 5000, и 8000 в месяц, в зависимости от площади квартиры и при плате за воду по нормативам, а не по счетчикам. Не стоит забывать и о возможности введения налога на недвижимость от рыночной стоимости квартиры (сейчас платят исходя из оценки БТИ). Пока определенного решения по этому вопросу не принято, но называются разные цифры – от 0,1% до 0,5% от рыночной стоимости в год. То есть за квартиру стоимостью 5 млн руб. придется платить 5000 – 25 000 руб. в год.

Таким образом, наращивать капитал на владении недвижимости не получится – даже гарантий того, что рост цен на недвижимость отыграет инфляцию, никто дать не может. Поэтому, по наблюдениям риелторов, сейчас случаи, когда с полученной в наследство квартирой ничего не делают, единичны.

Аренда ремонтом краше

Зато сдача жилья в наем – самый популярный способ распорядиться «лишней» квартирой. «Все мои знакомые москвичи сдают квартиры. Даже если не повезло с «лишней», в Москве много случаев, когда уже совсем взрослые дети живут с родителями, а свою квартиру сдают», - поделился Артем Артюхов (ГРМ).

Доход от сдачи в аренду может составлять 4 - 7% в год, в зависимости от характеристик квартиры. Это далеко не самые высокие инвестиционные показатели. «Например, если взять стандартную однокомнатную квартиру 35 м общей площади, то сейчас от ее продажи можно выручить сумму не менее 5 млн руб., а скорее даже и больше. Стоимость арендной платы составит примерно 30 000 руб., что означает семь с небольшим процентов рентабельности. Если те же 5 млн руб. положить в банк под 10% годовых, то ежемесячный доход составит порядка 40 000 рублей», - привел примерные расчеты Константин Барсуков («Релайт-недвижимость»).

Обязательно нужно учитывать тот факт, что деньги со временем обесцениваются, а недвижимость растет в цене. По словам Олега Репченко, даже если в ближайшие годы цены на недвижимость расти не будут, в более долгосрочной перспективе (например, 10 лет) они, скорее всего, отыграют инфляцию. А дополнительно арендодатель получает еще и ежемесячную плату, которая также растет вместе с инфляцией. Поэтому сдача квартиры в наем имеет смысл.

В отличие от инвесторов, зарабатывающих на сдаче жилья в аренду, наследники зачастую сдают квартиру в том виде, в котором она досталась, не желая тратить дополнительные деньги, чтобы привести ее в порядок. «Так называемый «бабушкин вариант» – это квартира с ремонтом 20-летней давности с соответствующей мебелью и техникой, как правило, в относительно старом доме», - рассказывает Артем Артюхов.

По словам Марии Басковой, руководителя отдела аренды жилья компании «Азбука Жилья», жилье стоимостью 5 млн руб., обозначенное нами, – это обычно двухкомнатная квартира в спальном районе Москвы, в 5-этажном доме (хрущевка), без ремонта, с мебелью 80-х гг., зачастую без стиральной машины. «Стоимость арендной платы такого варианта будет составлять 30 000. Если сделать косметику в такой квартире, купить необходимую бытовую технику и, к примеру, вывезти всю «древнюю» мебель, то цена возрастет до 35 000», - отмечает она. Также в ценовой диапазон в 5 млн руб. попадает «единичка» - квартира в панельном доме с кухней 8-10 кв. м. «Арендная ставка такой квартиры без ремонта будет составлять 25 000 рублей, после косметического ремонта и с новой наборной мебелью – 28 – 30 тысяч рублей», - говорит эксперт.

Правда, и затраты на ремонт окажутся немаленькими. «Для квартиры стоимостью около 5 млн рублей разница между сдачей «убитой» квартиры и квартиры с «приличным» ремонтом составляет около 5000 рублей в месяц, а даже косметический ремонт обойдется вам не дешевле 300 000 руб. (если вы, конечно, не делаете его своими силами - тогда не дешевле 100 000 руб.)», - говорит Надежда Телеш. То есть окупится ремонт только через год. В случае если квартира находится не в лучшем состоянии, можно предложить жильцам в счет арендной платы самим сделать ремонт. Арендодатель первый год будет просто экономить на оплате коммунальных услуг.

Однако Артем Артюхов все же рекомендует отремонтировать квартиру перед сдачей в аренду: «Я вижу в ремонте реальные плюсы – «публика» на такую квартиру будет явно приличней; сдавать «ухоженную» квартиру все же приятней; в любой момент можно переехать жить самому; с ремонтом квартира более ликвидная для аренды или продажи».

Купить мечту о загородной жизни

Риелторы называют сдачу жилья в аренду весьма привлекательным в плане сохранения капитала и дополнительного заработка вариантом. «Но не нужно забывать и про другие факторы, кроме финансового. Ведь на самом деле способов распорядиться «лишней» квартирой – масса. И не все они обязательно упираются в получение прибыли. Если есть какая-то мечта или потребность, на которую не хватало денег, то продажа «ненужной» квартиры может помочь ее реализовать», - отмечает Константин Барсуков.

Например, «лишняя» квартира может способствовать осуществлению мечты о загородном доме – спокойной жизни на свежем воздухе в уютном доме с цветущим садом. Правда, найти коттедж, подходящий для постоянного проживания недалеко от Москвы очень трудно за квартиру, доставшуюся по наследству. «Чтобы купить дом для постоянного проживания и работы в Москве, средней московской квартиры мало. На эти цели понадобится миллионов 14 - 18. А это – цена, например, трехкомнатной (минимум 100 кв. м) квартиры в монолитном доме на юго-западе, - приводит пример Валерия Косенкова, руководитель отделения «Смоленская» компании «Азбука Жилья». – Средняя квартира – это 6 - 8 млн руб. Это неплохой дачный дом. Либо дом для постоянного проживания, удаленный от Москвы на 70 км». Если же говорить о скромной бабушкиной квартире стоимостью 5 млн руб., то тут вовсе не разгуляешься.

То есть для покупки коттеджа в пределах 20 км от Москвы для постоянного проживания придется продавать сразу две московские квартиры, на что готовы пойти немногие. Обе квартиры не продают, так как все-таки московская квартира - это чаще всего необходимость. Человек не станет продавать обе квартиры, так как никто не захочет оставаться без московской прописки, московской пенсии и жить в области.

Зато, по словам Артема Артюхова, в пределах 20 км от Москвы за 5 млн руб. можно найти подходящий таунхаус. Конечно, площадь участка будет меньше (обычно от 0,5 до 2 соток), да и дом не будет обособленным, зато этот вариант позволяет наслаждаться загородной жизнью, не лишаясь второй квартиры в Москве, которую можно сдавать для дополнительного дохода.

Улучшить жилищные условия

Кроме того, «лишнее» жилье можно использовать для улучшения жилищных условий. «Это один из самых популярных способов распорядиться «лишними» квадратными метрами, - рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. - Человек получает возможность, наконец, расширить площадь проживания или переехать в район с лучшей транспортной доступностью или ближе к месту работы. В любом случае, вариант, который выбирает клиент, зависит от суммы, полученной с продажи обеих квартир. Если она достаточно высока, то можно купить приемлемый вариант, а оставшуюся разницу направить на личные цели. Очень часто, если позволяют полученные средства, приобретают хорошую машину».

Даже продав одну квартиру, можно увеличить площадь, правда, для этого придется переехать за МКАД. «Последнее время появился тренд – менять Москву на Подмосковье с увеличением метров и уровня жилья. К примеру, досталась молодой семье в наследство однокомнатная квартира в хрущевке (примерно 30 кв. м) в спальном районе Москвы. Ее продают и покупают в ближайшем Подмосковье большую (60-70 кв. м) двухкомнатную, в современном доме, где уже проще разместиться семье с двумя детьми», - говорит Валерия Косенкова («Азбука Жилья»).

Продажа двух квартир позволяет решить жилищную проблему сразу двух поколений, которые могут поселиться на одной территории, но в разных типах жилья, в соответствии со своими вкусами. Такие возможности есть в загородных жилых комплексах смешанного формата. Например, в уже описанном выше ЖК «Двенадцать дубов» есть не только таунхаусы, но и 12 малоэтажных многоквартирных домов. То есть взрослый самостоятельный ребенок может жить в квартире, а родители, мечтающие о загородном доме, - в таунхаусе. Или наоборот – пожилые родители в квартире, а их дети с внуками в таунхаусе по соседству. Денег с продажи двух квартир хватит на оба варианта, даже на ремонт останется (около 5 млн за таунхаус и около 2 млн за однокомнатную квартиру).

За пределами родины

Продажа квартиры в Москве предоставляет широкие возможности на зарубежном рынке недвижимости. По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), за 5 млн руб. в Европе можно купить, например, аналог российской «трешки» в столичных Вильнюсе, Таллине, Берлине, Братиславе, Подгорице, Софии или Праге. Можно приобрести приличный дом в провинциальных районах Франции или же на атлантическом побережье. На средиземноморских побережьях Испании и Италии за данную сумму можно купить 1-2-комнатные квартиры и даже приличные частные дома. Для поклонников горнолыжного спорта доступна недвижимость на недорогих горнолыжных курортах Австрии и Франции, правда, в данном случае площадь приобретаемой недвижимости вряд ли будет более 30-50 кв. м. «Словом, Европа не Москва: разгуляться там с 5 млн рублей есть где», - комментирует эксперт.

Бюджетные варианты в Подмосковье действительно появляются все чаще, но не всегда они могут составить альтернативу «второму дому» за рубежом, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко (см. «Удел олигархов превратился в вотчину среднего класса»). И причина здесь не столько в недостатке патриотизма, сколько банально в желании моря и солнца.

Иногда люди, изначально планирующие поменять «лишнюю» квартиру на жилье в России, меняют свою точку зрения в пользу зарубежной недвижимости. «Но все-таки подобная смена предпочтений (например, купить для выросшего ребенка вместо квартиры в Москве квартиру в Болгарии) достаточно редка, - отмечает Станислав Зингель. - Ведь цели и мотивации, с которыми приобретаются российский и зарубежный объект недвижимости очень сильно различаются».

Жилье за рубежом необязательно покупать – можно снимать в аренду, что позволяет не быть привязанным к одному месту и путешествовать, а заодно сохранить недвижимость в Москве. «Чаще всего сдают обе квартиры и снимают дом за рубежом: в Испании, на Кипре. Стоимость аренды одной квартиры покрывает аренду недвижимости за границей, доход от аренды второй квартиры тратится на жизнь», - говорит эксперт.

По наблюдениям Светланы Бириной («НДВ-Недвижимость»), в последнее время популярность набирает дауншифтинг: «В данном случае деньги, полученные от аренды квартиры, уходят на беззаботное проживание, например, в Таиланде или в Гоа».

Резюме от IRN.RU

Столичная квартира стоимостью 5 млн руб. (а это не самое большое и современное жилье, так называемый «бабушкин вариант») открывает немало возможностей для владельцев. Такое наследство позволит и открыть свой бизнес, и вложить деньги в инвестиционные инструменты, или же остаться в рамках рынка недвижимости. Для спокойного дохода предпочтительна сдача квартиры в аренду, но лучше сделать в ней ремонт – проще найти арендатора, да и ежемесячная плата вырастет на 5000 рублей.

Для тех, кто готов пожертвовать дополнительным доходом ради улучшения жилищных условий, также доступно немало вариантов – от таунхауса в Подмосковье до жилья за рубежом. Много недвижимости не бывает – «лишней» квартирой всегда можно распорядиться, исходя из собственных потребностей и интересов.


Индикаторы рынка недвижимости