Россияне пока редко выбирают Польшу, когда планируют обзавестись заграничным жильем, хотя давно проторили дорогу в эту страну: они здесь отдыхают и делают бизнес. Выход на рынок новых современных проектов по невысоким ценам, как в столице, так и на самых популярных курортах, понемногу пробуждает интерес к недвижимости. А возможность сдавать приобретенное жилье на выгодных условиях – способствует росту привлекательности инвестиций в недвижимость Польши.

Недвижимость с разрешения и без него

Исторически непростые отношения между Россией и Польшей не способствуют стремлению россиян перебраться в эту страну, купив предварительно недвижимость. Главные причины вялого интереса Денис Евсеев, управляющий партнер компании Kingsland, объясняет сложностями в экономике, а также тем, что в стране мало привлекательной курортной недвижимости, а горнолыжные склоны Польши только начинают развиваться.

Впрочем, в Польшу за недвижимостью не очень стремятся не только россияне, но и граждане других государств. По словам Татьяны Никишиной, главы по продажам на зарубежных рынках Moscow Sotheby's International Realty, в 2010 году только 336 иностранцев получили разрешения на покупку недвижимости в Польше, из них россиян всего 11. Общая площадь российского приобретения - 635 кв. м.

Правда, названная цифра не полностью отражает интерес иностранцев к недвижимости этой страны, так как после вступления Польши в ЕС граждане стран, входящих в Европейский союз, покупают недвижимость без всяких разрешений. Остальным требуется так называемое «вето», которое выдает Министерство внутренних дел и администрация Республики Польша в течение двух месяцев. В случае благоприятного рассмотрения заявителю придется уплатить пошлину в размере 250 евро. Но сделка с объектом, описанным в заявлении, должна быть заключена в течение года с момента выдачи самого разрешения, иначе оно теряет силу.

Как добавил Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, иностранцы, имеющие вид на жительство в Польше и прожившие после его получения на ее территории не менее пяти лет, могут приобретать все виды жилой недвижимости без ограничения. Вместе с тем граждане других государств могут покупать без специального разрешения властей лишь отдельно стоящие объекты жилой недвижимости. В данном случае речь идет о виллах, коттеджах и т.д. «Земельный участок под строительство можно купить на территории Польши лишь на юридическое лицо – резидента данной страны», - подчеркивает эксперт.

Сама покупка недвижимости нерезидентами ЕС не дает право на получение ВНЖ. Основанием служит открытие фирмы на территории страны. Если фирма прибыльная, то вид на жительство продлевается еще на год. После успешной работы компании на протяжении более чем 5 лет учредитель получает право подать заявление на предоставление постоянного вида на жительство.

Традиционно польскую недвижимость покупают иностранцы, чьи предки ранее проживали в Польше, но затем иммигрировали за рубеж по различным причинам. Как отметил Станислав Зингель (Gordon Rock), исключение среди граждан стран бывшего СССР составляют обеспеченные украинцы, преимущественно с Западной Украины, ведущие активный челночный бизнес с Польшей, а также немногие представители крупного бизнеса из стран, имеющих тесные экономические связи с Польшей. Речь идет о Германии, Великобритании, США. А самые активные покупатели польской недвижимости – немцы.

Из немногочисленных покупателей-россиян костяк составляют российские бизнесмены, ведущие активный бизнес с польскими компаниями, они приобретают жилье в Польше для того, чтобы жить в нем в период командировок. Иногда недвижимость покупается для проживания студентов из России, обучающихся в вузах Польши. Еще небольшая целевая аудитория – это любители горнолыжного спорта, которым понравились недорогие местные курорты.

Тем не менее основной состав покупателей недвижимости – поляки, на них и ориентирован местный рынок недвижимости.

Варшава, Лодзь, Краков, Гданьск, Вроцлав и Познан

По большому счету предпочтения россиян при покупке недвижимости в Польше совпадают с выбором остальных иностранцев. Как рассказал Станислав Зингель (Gordon Rock), наши соотечественники традиционно приобретают жилую недвижимость в столичной Варшаве, а также крупных городах - Лодзь, Краков, Гданьск, Вроцлав и Познань. «Самый популярный город Варшава, не только потому, что столица, но также из-за благоприятных условий для ведения бизнеса, - говорит Ольга Свиридюк, консультант портала 1-property.ru, генеральный директор компании Oruga Group. - Ведь большинство крупных компаний имеют офис именно в Варшаве (на ее долю приходится 60% коммерческой недвижимости всей Польши) из-за удобного центрального месторасположения».

Россияне отмечены среди покупателей жилья на курортах Польши. Речь идет о горнолыжных курортах Карпач и Закопане, а также о населенных пунктах на Балтийском побережье. Как правило, эта недвижимость используется покупателями для того, чтобы провести отпуск. В отличие от крупных городов, где подавляющее большинство сделок – с квартирами, здесь значительная часть сделок совершается с домами.

По данным Gordon Rock, в Варшаве основная масса сделок совершается с объектами стоимостью в пределах120-200 тыс. евро. В провинциальных городах Польши можно приобрести небольшую квартиру 30-40 кв. метров за 30-50 тыс. евро. Ольга Свиридюк (Oruga Group) говорит, что за такую сумму можно купить одно-, двухкомнатную, а иногда и трехкомнатную квартиру, в зависимости от города и района. Эксперт считает, что квартиры по такой невысокой цене ликвидны, и если понадобится их продать, то проблем не возникнет.

Вторичные предложения

Большинство сделок с жилой недвижимостью Польши проходит на вторичном рынке: он более развит и обширен. Практически в любом населенном пункте можно приобрести жилье, и главное – определиться с выбором.

В Варшаве есть предложения на любой бюджет. Недорогими считаются квартиры до 150 тыс. евро, правда, в данном случае речь идет о современных ЖК. Например, за 99 тыс. евро выставлена однокомнатная квартира площадью 44 кв.м с террасой, есть функция подогрева пола и кондиционирование, а также машино-место в подземном паркинге и подвальное помещение. До центра города – две станции на метро.

В 190 тыс. евро обойдется квартира площадью 93 кв.м с частным садом. В квартире две ванные комнаты, кухня, спальня, кабинет, гостиная, детская комната, лоджия. Квартира продается с мебелью, также есть подвал и парковка. Двухуровневая квартира (90 кв.м) с машино-местом в современном ЖК в тихом районе Варшавы продается за 217 тыс. евро.

Элитная недвижимость в Варшаве по цене уступает московской, однако тоже недешевая. Прекрасная квартира общей площадью 140 кв.м на три спальни, гостиная, совмещенная с кухней, с двумя ванными комнатами, прачечной, с двумя террасами и машино-местом в подземном паркинге стоит около 650 тыс. евро. Квартира продается с новой мебелью и полным техническим оборудованием.

Если же ограничиться небольшой квартиркой (31 кв.м) в обычном панельном доме после капитального ремонта в 2005 г. с паркингом возле дома, то предложение обойдется в сумму около 63 тыс. евро.

По словам Ольги Свиридюк (Oruga Group), за последний год в Варшаве отмечено снижение цен на 2,6 %, что гораздо меньше, чем в других городах Польши, где цены в среднем упали на 5-6%. На данный момент ситуация на вторичном рынке жилья благоприятна для покупателя: больше выбор недвижимости, заметна большая эластичность цен. На данный момент редко появляются предложения с действительно завышенными ценами, как это было год или два назад, когда у продавцов еще была надежда найти покупателя, не имеющего представления о реальных ценах на недвижимость.

По данным Gordon Rock, средняя общенациональная стоимость квартир равняется в Польше 1890 долларов за кв. метр. Частные дома оцениваются в среднем по 1430 долларов за кв. м. А по информации компании Ober Haus, средние цены на квартиры в Варшаве в первой половине 2011 года составляли 2 100 евро за метр, в Кракове – 1 792 евро, в Познани – 1 522 евро, в Гданьске – 1 574 евро, в Лодзи – 1 139 евро.

Курортная недвижимость в Польше недешевая. Особенно если речь идет о современных домах. Например, апартаменты общей площадью 63 кв.м в таунхаусе в наиболее известном лыжном курорте Польши – Закопане продаются за 260 тыс. евро. В этом же курорте в малоэтажном жилом комплексе квартира (57 кв.м) с подземным паркингом обойдется в 200 тыс. евро. Но отдельный дом можно приобрести дешевле. Один из представленных на рынке расположен в пригороде и построен из пенобетона и дерева. Дом общей площадью 170 кв.м окружен лесом, имеет участок 0,53 га, есть электричество, телефон-интернет, водопровод, газ жидкий. Цена предложения – 110 тыс. евро.

Новые ЖК

По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), первичный рынок жилой недвижимости Польши привлекателен прежде всего благодаря возможности приобретения жилья на начальных стадиях строительства. Подобный способ покупки позволяет купить качественную недвижимость по сравнительно невысоким ценам и даже перепродать ее, когда дом будет построен.

Среди привлекательных предложений - жилой комплекс, строящийся в районе горнолыжных курортов - Белско-Бяла, расположенном в 60 км от международного аэропорта в Катовицах, в 80 км от Кракова и 35 км от словацкой границы. Реализуемый ЖК представляет собой восемь отдельно стоящих жилых корпусов, насчитывающих в общей сложности 200 квартир различной площади. Апартаменты из двух комнат общей площадью 50 кв.м обойдутся в 51-54 тыс. евро в зависимости от расположения. Цены на трехкомнатные апартаменты площадью 58-74 кв.м варьируются от 59,5 до 75 тыс. евро. Все квартиры реализуются с чистовой отделкой. Помимо этого дома обладают подземной парковкой и лифтами. Завершить проект планируется в 2012 году.

В Варшаве в жилом комплексе, застроенном таунхаусами (состоит из комплекса из четырех двухэтажных зданий современной архитектуры), предлагаются квартиры общей площадью от 113 до 147 кв.м. В больших квартирах терраса 16,8 кв. м, в меньших на первом этаже - 26 кв. м с садом площадью 65-70 кв. м. Цена предложения – от 245 тыс. евро.

В популярных у покупателей городах Краков и Гданьск также продаются квартиры в новостройках. В Кракове предлагается квартира из четырех комнат общей площадью 77 кв.м с машино- местом в подземном паркинге за 108 тыс. евро, приводит пример Ольга Свиридюк (Oruga Group). А за однокомнатную квартиру общей площадью 33 кв.м в бюджетной новостройке хотят получить 57 тыс. евро. В Гданьске в новом доме на продажу выставлена трехкомнатная квартира общей площадью 71 кв.м. Ее цена – 87,3 тыс. евро.

Инвестиции не для крупной маржи

Что же касается инвестиционной составляющей сделок с покупкой жилья в Польше, то мнения экспертов разделились. Станислав Зингель (Gordon Rock) считает, что жилую недвижимость в Польше трудно назвать привлекательной для инвестиций. Последние три года стоимость жилья в стране снижается, но при этом продолжает оставаться довольно высокой. Даже в крупных городах доходность качественных домов и квартир весьма не велика. Так, в Варшаве, сдавая жилье в аренду, можно заработать порядка 5 - 5,5% в год. В Кракове аналогичное значение составляет и того меньше: 4,3 - 4,6%.

Вследствие сравнительной слабости местной экономики, отсутствия курортов международного масштаба и юридических сложностей приобретения недвижимости Польшу традиционно обходит вниманием массовый международный инвестор. Хотя Ольга Свиридюк (Oruga Group) считает, что на сдаче в аренду жилья можно неплохо заработать: высокие цены на жилье способствуют развитию этого рынка. «Контракты на аренду жилья подписываются, как правило, минимум на год, что дает гарантию стабильного заработка», - отмечает эксперт. «По прогнозам экономистов, благодаря проведению чемпионата Европы по футболу - 2012 в Польше вырастут цены на жилье, а также арендные ставки съемной недвижимости», - подтверждает Татьяна Никишина (Moscow Sotheby's International Realty).


Metrinfo