В ожидании "дна"

Активно выезжая в последнее десятилетие на отдых за рубеж, украинцы уже достаточно исследовали побережья тамошних морей и океанов. Ну а поскольку стоимость большинства привлекательных объектов на территории родного Крымского полуострова давно уже достигла или даже превысила стоимость недвижимости на многих зарубежных курортах, последние несколько лет риелторы наблюдали всплеск интереса к зарубежным объектам. По словам Марии Кравец, директора по продажам агентства "Афенида Менеджмент" (г.Киев; полный спектр услуг по приобретению недвижимости за рубежом; с 2007 г.; 30 чел.), покупатели стали обращать внимание на более качественную и менее дорогую, чем украинская, недвижимость за границей, после того как в Украине цены на жилье у моря достигли нереального уровня (впрочем, на сей счет есть и иные мнения, см. "Девелопер - о рисках" на стр.75). По данным столичных компаний, занимающихся продажей зарубежной недвижимости, в прошлый сезон (весна - осень 2008 г.) на рынке заключалось до нескольких десятков сделок ежемесячно. Но кризис внес в активность украинских покупателей жилья в зарубежных странах некоторые коррективы: сегодня для компаний, предлагающих недвижимость на заморских курортах, неплохим результатом считается даже одна-две сделки в месяц. Тем не менее, по словам экспертов, объемы продаж на этом рынке вполне сопоставимы с объемами продаж на рынке недвижимости Большой Ялты, который в этом году также не может похвастать весомыми результатами.

Основными причинами падения спроса на зарубежную курортную недвижимость, по словам Марии Коноваленко, директора компании "Митропа Юкрейн" (г.Киев; консалтинг в сфере приобретения недвижимости за рубежом; с 2004 г.; 5 чел.), как и в других сегментах рынка жилья, стало уменьшение покупательной способности украинцев. Дача на море за рубежом всегда была третьим или четвертым объектом для состоятельных покупателей, большинство из которых в нынешних реалиях уже не готовы потратить сотни тысяч долларов на подобное излишество. Многие же из тех, кто планировал приобрести зарубежную недвижимость для последующей ее сдачи в аренду, продолжают выжидать "дна" падения цен. Но вот когда это случится, никто однозначно сказать не может (см. также БИЗНЕС №11 от 16.03.09 г., стр.84, 86, 87).

К слову, как отмечают эксперты, несмотря на сокращение спроса, приоритеты у наших соотечественников не изменились - 90% покупателей собираются сдавать купленную недвижимость в аренду и в последующем заработать на ее перепродаже и только 10% приобретают заморские резиденции для постоянного отдыха собственной семьи. "Бонусом для покупателей европейской морской недвижимости сейчас становится также свободное перемещение по Европе (которое немаловажно в свете ужесточения правил выдачи виз украинцам консульскими учреждениями посольств стран - членов ЕС), поскольку покупка заморских резиденций в этих странах дает право на получение Шенгенской мультивизы на 180 дней в году как для собственника, так и для всей его семьи", - рассказывает г-жа Коноваленко. В то же время, по словам эксперта, кризис напрочь отбил у украинцев желание инвестировать во что-то строящееся. Отечественные клиенты в нынешних реалиях готовы покупать только готовые объекты. Кроме того, в отличие от прошлого года, реальные покупатели начали отдавать предпочтение вторичному жилью, а не новым апартаментам, пусть даже веденным в эксплуатацию. Причина переориентации спроса - значительные скидки на бывшее в употребление жилье, которые в некоторых случаях доходят до 60% от стоимости объекта.

Жертвы кризиса

Рекордсменами по падению цен за последний год, по данным компании "Митропа Юкрейн", стали такие располагающие морскими курортами страны, как Испания, США, Франция (Лазурный берег), Турция и ОАЭ.

В Испании, по словам г-жи Коноваленко, падение было самым заметным - в среднем цены на жилье на первичном рынке снизились на 15%, на вторичном - на 50%. По словам Станислава Зингеля, президента международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock (г.Москва; полный спектр услуг по приобретению недвижимости за рубежом; с 2006 г.; более 30 чел.), корректировка (ну, эвфемизм такой. - Ред.) цен в Испании продолжается и сейчас. Согласно прогнозам большинства зарубежных аналитиков, до конца года во многих, в том числе и приморских, районах они упадут еще минимум на 10%. Сейчас средняя цена на недвижимость в Испании составляет около EUR2 тыс. за 1 кв.м, однако специалисты "Митропа Юкрейн" отмечают, что в стране стремительно появляются предложения и по EUR1,5 тыс. за 1 кв.м и даже меньше, что делает испанское побережье все более доступным для зарубежных инвесторов. "Но, несмотря на стремительное падение цен, в приоритетах украинцев Испания занимает среди зарубежных морских курортов почетное пятое место. Количество реальных сделок по недвижимости в этой стране невелико, так как все ожидают дальнейшего снижения цен", - подчеркивает г-н Зингель.

По его словам, не входит в первую тройку предпочтений и существенно утратившая в стоимости недвижимость на океанских побережьях США, хотя по темпам роста обращений и реальных сделок по покупке недвижимости эта страна ныне не имеет себе равных. "По данным нашего агентства, количество запросов по приобретению недвижимости в США с января по май 2009 г., по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, увеличилось ни много ни мало в 3,5 раза. При этом половина запросов приходится на имеющие выход к океану Флориду и Калифорнию (30% - на Флориду, 20% - на Калифорнию), еще треть - на Нью-Йорк, а остальные 20% - на другие штаты", - рассказывает г-н Зингель. Резкое увеличение интереса украинцев к недвижимости США, в том числе курортной, связано, прежде всего, со значительным ее удешевлением (цены на недвижимость в некоторых случаях снизились на 70%). Например, по данным агентства Gordon Rock, предложения жилья в Майами на данный момент начинаются со $110 тыс. за объект, в то время как еще год назад здесь было проблематично найти что-то и за $200 тыс. Средняя же цена дома в Лос-Анджелесе, по данным агентства, снизилась за последнее время с $525 тыс. до $319 тыс.

На Лазурном берегу Франции, в Турции и ОАЭ, несмотря на значительное падение цен на курортную недвижимость, объем сделок, заключаемый украинскими гражданами, остается, по свидетельству посредников, довольно низким - эти страны входят лишь во вторую пятерку предпочтений украинцев. При этом интересно, что хотя квартиры на Лазурном берегу (прежде всего, в Ницце и Антибе) можно приобрести и за EUR110-140 тыс., основной спрос в этом регионе со стороны украинцев, по словам Марии Коноваленко, был и продолжает оставаться сосредоточенным в сегменте жилья дороже EUR500 тыс.: "Несмотря на кризис, "премиум-сегмент" покупателей хоть и в гораздо меньшем количестве, но остался на рынке. Такие клиенты выбирают себе, как правило, шикарные виллы у моря или элитные пентхаусы в новых многоэтажках. В том числе и на Лазурном берегу Франции. Любят эти покупатели также Монако, Италию и Испанию".

Что же касается Турции и ОАЭ, то в предпочтениях покупателей они пока проигрывают из-за своей экзотичности, хотя многие эксперты отмечают, что после кризиса эти страны начнут набирать популярность. По данным компании "Афенида Менеджмент", после почти 15%-ного снижения цен на недвижимость в Турции средняя цена 1 кв.м в строящихся домах теперь составляет EUR1-3 тыс. В качестве бонуса к такому жилью обычно предлагается его полная отделка и обстановка. Но поскольку нести девелоперские риски (т.е. приобретать строящиеся объекты) украинский покупатель не готов, сделки заключаются по жилью в уже готовых зданиях и на вторичном рынке. Например, за EUR42 тыс. можно приобрести квартиру площадью 80 кв.м в уже сданном доме в 70 м от пляжа. Небольшая вилла на первой линии пляжа в популярной у украинцев Анталье обойдется в EUR100-110 тыс., в Кемере - EUR170-200 тыс.

Недвижимость в Эмиратах несколько дороже. Например, в Дубае цена на квартиры колеблется от $162 тыс. до $4 млн (на вторичном рынке), а 1 кв.м жилья в новостройках в хорошем районе предлагается по $3-4,5 тыс. При этом Артур Сомов, директор агентства "Афенида Менеджмент", считает: "Несмотря на цены, которые нельзя назвать низкими, недвижимость в Дубае продолжает оставаться фундаментально недооцененной. С учетом того, что этот город за короткое время стал финансовым центром, аналогичным Сингапуру, Гонконгу, Нью-Йорку или Лондону, у местной недвижимости большой запас роста. Обратить на это внимание украинцам мешает, прежде всего, экзотичность страны и малое с ней знакомство".

Приморские лидеры

Лидерами продаж в сегменте зарубежной недвижимости у моря, по общим оценкам специалистов, продолжают оставаться страны, которые продемонстрировали наибольшую стабильность цен в период кризиса, а, кроме того, хорошо знакомы и понятны потенциальному украинскому покупателю. Речь, в частности, идет о Болгарии, Черногории и Кипре. "Благодаря низким ценам, развитой инфраструктуре и возможности получения вида на жительство, на первое место по спросу среди зарубежных морских курортов вышла Болгария. Кроме того, популярность начинает набирать и Черногория. Кипр же всегда пользовался спросом у бизнес-элиты, но пик популярности этого направления приходился еще на 2004-2006 гг.", - рассказывает Ярослава Чапко, генеральный директор компании Knight Frank Ukraine LLC (г.Киев; полный спектр консалтинговых и агентских услуг в сфере недвижимости; с 2006 г.; 20 чел.). Упомянутые страны, по словам г-жи Коноваленко, выбирают, как правило, те, кто рассчитывает на сумму покупки не более EUR300 тыс. и хочет инвестировать свои кровные в понятную по менталитету для украинца страну с надежной и стабильной экономикой, чтобы получать доход от сдачи жилья в аренду и иметь возможность изредка отдыхать там с семьей.

"В Болгарии во втором квартале этого года цены на жилье на первой линии у моря практически не изменились. Они не росли и не падали. Проседание рынка было отмечено лишь в районе Святого Власа и Солнечного берега, где недвижимость подешевела на 5-7%. Однако корректировка цен на проекты, находящиеся на второй и третьей линиях, была более существенной, и здесь можно уже встретить предложения по EUR500 за 1 кв.м", - говорит Станислав Зингель. За такие деньги, например, можно приобрести апартаменты площадью 38-163 кв.м в квартирном комплексе у моря в Созополе, расположенном чуть южнее Солнечного берега. В среднем же сданные объекты обойдутся от EUR1 тыс. за 1 кв.м. Например 1 кв.м апартаментов в сданной в эксплуатацию 4-звездочной гостинице на северном побережье Болгарии сейчас предлагается за EUR1,1 тыс., а в построенных апартаментах класса "люкс" на Солнечном берегу - за EUR1,2 тыс. Интересным для украинцев представляется и покупка бунгало на побережье Болгарии - дачный домик площадью 50-70 кв.м с земельным участком 20 соток где-нибудь в глубинке может быть выставлен на продажу всего за EUR25-30 тыс.

На рынке недвижимости Черногории процесс формирования цены, по словам экспертов, очень индивидуален. Большинство новостроек располагаются на расстоянии 100-800 м от моря. Причем квартиры-студии (от 30 кв.м) в зданиях, как правило, окнами выходят на горы, а квартиры побольше (3-4 комнаты, 70-100 кв.м) имеют террасу с видом на море. Практически все новостройки в Черногории сдаются с чистовой отделкой и укомплектованы кухней и санузлами. Стартовая цена на новые апартаменты, по данным операторов, составляет в среднем EUR1,2 тыс. за 1 кв.м. Стоимость элитных квартир, отделка которых производится на более высоком уровне, а сами помещения расположены в комплексах с развитой инфраструктурой, может составлять EUR3,5-5 тыс. за 1 кв.м. В свою очередь, дом в Будве можно купить и за EUR50 тыс., однако, это будет старое деревянное строение площадью 70-80 кв.м без собственного двора. Более приличное двухэтажное сооружение будет стоить уже EUR85-90 тыс., а небольшой коттедж с эксклюзивной меблировкой - более EUR300 тыс.

Что касается Кипра, то, как и в Болгарии, цены в нынешнем году там существенно не упали. В основном просели лишь удаленные от моря новостройки в районе Пафоса - в среднем на 3-5%. Учитывая это, многие агентства зарубежной недвижимости, начиная с марта 2009 г., констатируют рост спроса на недвижимость в этой стране. Правда, связано это не только со сравнительной стабильностью на рынке недвижимости, но и с визовыми послаблениями для покупателей, проживающих не в странах ЕС. Кроме того, теперь иностранцы, приобретающие недвижимость стоимостью более EUR300 тыс., имеют право получить постоянный вид на жительство на острове. Что касается непосредственно цен на кипрскую недвижимость, то г-н Зингель отмечает: "В среднем цена на апартаменты с одной спальней в новом готовом здании, расположенном в 5 мин езды от моря, стартует со EUR100 тыс., а в районе Пафоса аналогичные апартаменты с видом на море продаются не менее чем по EUR160 тыс.". Что касается домовладений, то, по словам специалистов, за EUR100 тыс. и более в Лимасоле можно купить мезонет (варинат таунхауса), за EUR160 тыс. и более - дом, за EUR300 тыс. и более - виллу (площадью 150-300 кв.м). В Пафосе в цивилизованном коттеджном поселке с круглосуточной охраной вилла также будет стоить более EUR300 тыс. Правда, площадь коттеджа будет несколько меньше - 125-150 кв.м.

Прогнозы

До конца 2009 г. зарубежная курортная недвижимость, согласно прогнозам большинства специалистов, продолжит дешеветь. Например, по словам Марии Коноваленко, на курортах Испании цены на недвижимость потеряют еще около 20%, на Лазурном берегу Франции - около 15%. Кроме того, имеют все шансы утратить около 5% болгарские "квадраты", а недвижимость на курортах Турции может подешеветь еще на 20-30%. "Цены на недвижимость в США, вероятно, будут продолжать падать до конца 2010 г. - середины 2011 г., причем самое большое их снижение мы ожидаем на курортах - в прибрежных зонах Флориды и Калифорнии. Аналогично будет дешеветь жилье и на побережье Испании", - говорит Мария Коноваленко. Ожидают специалисты и уменьшения цен на квадратные метры в Дубае. "Поскольку это всемирный торговый центр, он также находится под влиянием глобального кризиса, а кроме того, многие резиденты Дубая вложили значительные средства в обанкротившуюся фондовую биржу Индии или испытывают недостаток средств из-за снижения цен на нефть", - объясняет г-жа Коноваленко.

Источник: business.ua