В 2011 году Объединенные Арабские Эмираты на московских международных выставках недвижимости были представлены единичными участниками, хотя несколько лет назад ОАЭ почти на равных конкурировали с компаниями, предлагающими россиянам купить недвижимость в Болгарии и недвижимость в Испании. Но кризис сделал свое дело: интерес россиян к недвижимости в одной из самых богатых стран в мире сократился. Хотя, как раз сейчас появилась возможность приобрести жилье очень дешево. Главное решить, как этой недвижимостью потом распоряжаться.

У иностранцев возможность приобрести недвижимость в ОАЭ появилась в мае 2002 года, когда вице-президент ОАЭ шейх Мохаммед Бин Рашид Аль Мактум позволил в Дубае продавать землю и жилье иностранцам в полную собственность. Вышедший указ стал серьезным толчком для развития девелопмента в этой стране и вызвал покупательский бум на качественную недвижимость. Закон, санкционирующий этот указ, вышел практически спустя четыре года - 14 марта 2006 года.

Арабские Эмираты представляются нам как особый мир экзотической роскоши, дорогих отелей, люксовых автомобилей. Всего несколько лет назад ОАЭ считались страной невероятно выгодных инвестиций в недвижимость. Последнее десятилетие рынок недвижимости развивался по особому сценарию. Как рассказал «Журналу о недвижимости MetrInfo.ru» Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock, главной и определяющей особенностью рынка недвижимости ОАЭ была спекуляция, спекуляция и еще раз спекуляция. Особенно ярко это прослеживается в обделенном нефтью эмирате Дубай. Правители эмирата решили развивать его за счет альтернативных нефтедобыче видов экономической деятельности. И девелопмент в данном списке стоял на одном из первых мест.

Главная особенность рынка недвижимости ОАЭ – отсутствие пригодных для строительства земель. Поэтому многие проекты реализовывались на насыпных островах, а возводимые здания представляли собой не что иное, как многоэтажные небоскребы.

Все это время реклама обещала невероятно высокую доходность от инвестиций в недвижимость Дубая, поэтому желающих купить не один, а даже несколько объектов было предостаточно. На пике рынка около 70% квартир в Дубае приобретались с целью перепродажи. Покупателей привлекало отсутствие налогов на недвижимость и полное право собственности на приобретенное жилье. Добавим, что сделки уже были хорошо защищены со стороны закона, а расходы на регистрацию собственности невелики – всего 2% от стоимости недвижимости, причем 0,5% из них платит продавец.

Часть покупателей престижного жилья рассчитывали заработать на сдаче его в аренду. Но и здесь оказалось не все так просто. Около месяца назад в этой стране введена норма, согласно которой на каждого нанимателя, проживающего в квартире, должно приходится не менее, чем 18,5 кв.м. Если эта норма не соблюдается и на арендатора приходится площадь меньшая, установленной законом, то владелец может подвергнуться серьезным штрафным санкциям.

Как следствие, среди минусов, Вадим Оришак, управляющий директор компании Pleiada International, назвал не самую высокую доходность от аренды – 5,5% и постепенный вывод на рынок все большего числа объектов, что потенциально ведет к дальнейшему снижению доходности.

Покупательский бум в прошлом

Покупательский бум закончился с наступлением мирового финансового кризиса. Как показала практика, перепродажи были эффективны и действительно давали инвесторам заработать на фоне сказочного роста цен и практики реализации проектов на стадии строительства. В числе инвесторов, понесших убытки, оказались и российские. В начале 2008 года в СМИ появились заметки о том, что в их числе - знаменитые спортсмены и бизнесмены. По словам Вадима Оришака, многие потеряли свои деньги, особенно те, кто покупал недвижимость накануне кризиса и те, кто инвестировал в проекты начальной стадии строительства, «замороженные» сейчас. Некоторым удалось продать недвижимость по цене, за которую они покупали, однако большинство были вынуждены продавать дешевле, в силу высокой конкуренции как с самими застройщиками, так и с другими неудачливыми покупателями, массово распродававшими квартиры. В выигрыше остались те покупатели, кто заключал сделки в самом начале бума и эти проекты были завершены до начала кризиса.

Вниз по убывающей

Сегодня, по словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), состояние рынка недвижимости ОАЭ лучше всего характеризуется фразой: «рынок ОАЭ в очередной раз находится вблизи своего «дна». Чтобы активизировать спрос, участники дубайского рынка в любом замедлении снижения цен пытаются усмотреть признаки стабилизации. «При таком сценарии, - отмечает эксперт, - время, при котором рынок пребывает на «дне» является оптимальным для вложения средств. Хотя, если отчетность различных компаний наглядно демонстрирует то, что «дно» рынка отмечается чуть ли не каждый квартал, начиная с кризисного 2008 года».

Судя по официальной статистике, с середины 2008 года по конец октября 2011 года стоимость жилой недвижимости в Дубае сократилась на 75%. А за первые 10 месяцев 2011 года в Дубае было реализовано лишь 1700 единиц жилой недвижимости, что в три раза меньше, чем за аналогичный период во время «пика» рынка. Например, жилая недвижимость в Абу Даби с начала кризиса потеряла в цене 60%. Еще одной особенностью рынка аренды ОАЭ является маятниковая миграция потенциальных покупателей жилья между Абу-Даби и Дубаем. По мере изменения соотношения цен на жилье в пользу того или иного города в него следует и основная масса приобретающих жилье.

На фоне остальных проектов наиболее устойчивы в ценовом плане новые элитные виллы, возводимые в рамках реализации всемирно известных девелоперских проектов Palm Jumeirah, Arabian Ranches и Meadows. По наблюдениям Станислава Зингеля, в течение этого года они неоднократно демонстрировали не только устойчивость цен, но и небольшой рост на уровне 0,5-1% рост в отдельные месяцы. А наиболее высокий спад цен отмечается на новостройки в районах со слабой обеспеченностью коммуникациями, например, к таковым относится район Emirates Road.

По мнению Вадима Оришака (Pleiada International), положительный экономический рост, сильная поддержка со стороны правительства, возвращение ипотечных институтов помогают стабилизации цен, но в целом на значительную позитивную динамику в ближайшем времени рассчитывать не приходится.

На рынке много предложений в строящихся домах, на приобретение которых сейчас решается мизерная доля покупателей. Ситуацию усугубляют «замороженные» проекты. Как рассказал Станислав Зингель (Gordon Rock), с октября 2010 по октябрь 2011 года в ОАЭ были приостановлены строительные проекты стоимостью в $20 млрд., вследствие чего общая стоимость «замороженных» строек достигла $958 млрд. или фактически половины от начатых проектов. Всего же, по последним данным, в ОАЭ было приостановлено 500 проектов жилищного строительства, насчитывающих 90 тысяч единиц жилья.

«Больше всего пострадали проекты на нулевой и начальной стадии строительства и только на отдельных ключевых проектах и проектах, которые были на финальных стадиях, возобновляются работы», - заключает Вадим Оришак (Pleiada International).

Стоит ли покупать недвижимость в ОАЭ сейчас или еще повременить и появится ли инвестиционную привлекательность в будущем? – с таким журнал www.metrinfo.ru обратился к экспертам.

Вадим Оришак, управляющий директор компании Pleiada International:
Я не питаю иллюзий по поводу высокой доходности рынка недвижимости ОАЭ в будущем, вряд ли вообще можно будет много заработать на этом рынке. И не ожидаю повторения этого сценария и подобного бурного роста цен. Однако недвижимость ОАЭ по-прежнему интересна тем, кто покупает ее для себя, чтобы вести бизнес, переехать в эту страну или отправить своих детей.

Евгений Скоморовский, управляющий партнер компании «Century 21 Запад»:
На мой взгляд, в ближайшие два-три года недвижимость в ОАЭ еще подешевеет на 5-10%. А стабилизация наступит не раньше 2015 года.

Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock:
Согласно прогнозам, цены начнут восстанавливаться не ранее 2016 года. До этого периода они сократятся еще не менее чем на 10%. То есть в среднесрочной перспективе восстановление данного рынка проблематично. С учетом того, что крупнейший рынок недвижимости ОАЭ – Дубай носит сугубо спекулятивный характер, это может катастрофически сказаться на его развитии и в долгосрочной перспективе. Ведь по существу ОАЭ не обладают серьезной производственной базой, а привлечения спекулятивного капитала и средств от продажи углеводородов явно не достаточно для формирования полноценного инвестиционного рынка недвижимости.


Metrinfo