На Западе люди часто меняют городскую квартиру на пригородный дом, как только обзаводятся семьей. В Москве эта практика не слишком распространена – на словах дом хотят многие, а на деле жители столицы готовы ютиться в «скворечниках», только бы не уезжать за МКАД. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» решили выяснить, почему москвичи неохотно едут в пригород, а также понять, насколько доступен столичному среднему классу собственный дом.

Пригород – для семьи

По данным международного агентства недвижимости Gordon Rock, менее половины жителей ЕС (42%) живут в квартирах. Еще 34% европейцев обитают в отдельных домах, а 23% граждан ЕС имеют в качестве собственного жилья дома на две семьи. Конечно, в Европе многие живут в маленьких городках, где многоэтажное строительство в принципе не слишком распространено, однако и в крупных - далеко не все стремятся ближе к центру.

«В классическом западном мегаполисе наиболее престижными считаются экологически чистые пригороды, застроенные частными или малоэтажными многоквартирными домами. Как правило, данные пригороды обладают отличной транспортной доступностью, характеризуются наличием большого количества зеленых насаждений и водоемами, - отмечает президент Gordon Rock Станислав Зингель. - Вместе с тем в таких пригородах, как правило, живут хорошо оплачиваемые, семейные специалисты. Одинокие люди, ведущие активную бизнес-деятельность, тяготеют к квартирам вблизи места работы, находящегося, как правило, в центре крупных городов».

По словам Татьяны Никишиной, главы по продажам на зарубежных рынках Moscow Sotheby's International Realty, в Европе такие квалифицированные специалисты, еще не обзаведшиеся детьми, живут в основном в квартирах площадью 80-100 кв. м, расположенных в центре крупных деловых городов (Парижа, Берлина, Вены). При этом она также отмечает, что с появлением семьи они переезжают в привилегированные пригороды.

Однако Станислав Зингель говорит, что из-за роста числа одиноких граждан и поздних браков в ряде стран сокращается спрос на частные дома и увеличивается востребованность небольших квартир. Особенно ярко эта тенденция проявляется в крупных австралийских городах.

Не центром единым

Престижность жилья в западных городах не зависит от того, находится оно в городе или пригороде. И там, и там есть благополучные и неблагополучные районы. В Париже, например, наиболее престижными считаются центральные районы, а среди пригородных большой популярностью у деловой элиты пользуется северо-западный Дефанс. Малоимущие эмигранты и малоимущие коренные жители живут в рабочих районах (в Париже – 18-й, 19-й округ, квартал Бельвиль) или в рабочих пригородах.

В Лондоне, по данным Sotheby's, молодые специалисты чаще всего живут в районах City, Canary Warf, London Bridge, Liverpool Street в относительно недорогих 1-2-комнатных квартирах. Кроме того, очень привлекательными в британской столице считаются районы, находящиеся в третьей зоне (например, Wimbledon). До делового центра оттуда можно добраться за 15 минут. Районы, находящиеся в самом центре, считаются одними из самых дорогих, поэтому англичане в них почти не живут. Квартиры тут чаще покупают иностранные инвесторы.

Семейные британцы зачастую переезжают в пригороды, причем не всегда близкие. «Прекрасно развитая транспортная система (метро, автобусы, скоростные поезда и DLR) позволяет людям, работающим в центральном Лондоне ездить на работу из пригородных районов или других городов. Например, из таких городов, как Брайтон и Оксфорд, можно добраться на поезде до центрального Лондона не более чем за 30 минут. При этом стоимость жилья в таких районах и городах ниже, чем цены на недвижимость в Лондоне», - объясняет Татьяна Никишина. Среди близких пригородов эксперт выделила районы Chelsea, NotingHill, SouthKensington. Здесь покупают как 1-2-уровневые квартиры, так и малоэтажное жилье, в основном таунхаусы.

Нью-Йорк чаще всего характеризуют как город контрастов, состоящий из многоэтажных зданий, где от района к району живут и работают абсолютно разные по социальному статусу люди. Весь район вокруг Центрального парка, за исключением северной его части, очень дорогой и, соответственно, заселен состоятельным средним и очень богатым привилегированным классом. Даунтаун, Мидтаун – более демократичные. «При этом существует очевидная тенденция (с появлением семей) переезда из Манхэттена в пригороды с таунхаусами и браунстоунами, в Бруклин (район Дамбо, Парк Слоп, Бруклин Хайтц, Вильемсбург), Лонг Айленд (Грей Нек), на севере это Ларчмонт, и т.д, - отмечает Татьяна Никишина. - Эти районы находятся в 30 минутах от Манхэттена и обладают высококачественной инфраструктурой».

Советские привычки

В российской столице пока преобладают центростремительные силы, и, даже обзаведясь семьей, люди не стремятся выбраться из города в собственный дом. «Москва все еще остается «советским» городом, население которого считает престижным иметь квартиру ближе к центру, наводненному офисами и учреждениями. Имеющаяся у москвичей загородная недвижимость используется в основном для сезонного проживания», - констатирует Станислав Зингель (Gordon Rock).

Оценку специалиста подтверждают опросы «Народное мнение» (совместный проект «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» и аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»). Так, в ходе телефонного опроса в марте 2011 года желание жить в собственном доме изъявили лишь 29,5% респондентов (подробнее о результатах исследования можно узнать из материала «Народное мнение: горожане не готовы к загородной жизни»).

Станислав Зингель объясняет нежелание москвичей переезжать в собственный дом за МКАД транспортными проблемами и отсутствием всей необходимой инфраструктуры. «Помимо этого негативно на загородной концепции проживания сказывается слабая мобильность москвичей. На западе 2-3 автомобиля в семье является нормой. У нас же это – исключение», - говорит он.

Однако в компании «НДВ-Недвижимость» отмечают, что люди все чаще продают квартиру, чтобы купить загородный дом. «Количество обращений по данному вопросу увеличилось на 10-15 % по сравнению с прошлым годом, - делится руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. - Это связано с тем, что люди, устав жить в загрязненном и душном мегаполисе, желают переехать поближе к природе и насладиться чистым воздухом. Для тех, у кого рождаются дети, этот вопрос становится еще более актуальным. К аргументам за следует добавить отсутствие проблем с парковкой автомобиля, да и большую собаку держать в загородном доме намного удобнее, чем в многоквартирном. Но самое важное заключается в том, что люди не ограничены четырьмя стенами. Они понимают, что у них есть своя земля, на которой они будут чувствовать себя свободно и комфортно. К тому же нет соседей через стенку, которые могут нарушить покой хозяина».

Рост интереса к жизни за городом Станислав Зингель объясняет также улучшением инфраструктурной составляющей, как в подмосковных городах, так и в отдельных поселках. Однако эксперт отмечает, что существенные перемены требуют большого количества времени. «Москва еще долго будет не похожа на большинство западных мегаполисов», - говорит он.

Буржуазная жизнь

Если говорить о доступном для москвича загородном доме, его цена должна составлять примерно 4-5 млн рублей. Такова стоимость самых недорогих квартир Москвы на вторичном рынке.

Однако найти отдельный дом за такие деньги весьма затруднительно. По данным компании «НДВ-Недвижимость», среди домов, которые подходят для круглогодичного проживания, в пределах 5 млн рублей стоят лишь те, что находятся в районе 50 км от МКАД. В 15 км от Москвы отдельный дом с участком обойдется как минимум в 6 млн рублей.

Выходом для желающих переехать за город может стать покупка таунхауса – именно их можно найти по цене, сравнимой со стоимостью доступной московской квартиры, на приемлемой удаленности от МКАД - до 30 км (таунхаусы, которые сейчас находятся в продаже, смотрите в базе «Поиск недвижимости RealSearch.Ru»).

«Прелесть московских квартир в том, что практически любой владелец тесной столичной двушки может поменять ее на таунхаус площадью порядка 100 кв.м (и более), - говорит Дмитрий Сергеев, генеральный директор ЗАО «МФК Видное» (девелопер проекта «Двенадцать дубов»). - И хотя таунхаус по сути своей - достаточно демократичный вариант собственного дома, он дает массу новых возможностей и обеспечивает принципиально другой образ жизни – с гамаком и детскими качелями перед домом, собачками и барбекю. Это стоит попробовать».

По оценкам специалистов компании Blackwood, для того чтобы таунхаус максимально соответствовал классическим западным образцам, предельная удаленность не должна превышать 20 км от Москвы или 1,5 часов пути до центра (т.е. в зависимости от пропускной способности направления этот показатель может быть и ниже). Для полного соответствия желательно, чтобы он находился в пределах 10 км от МКАД. Самый востребованный размер секции – 150-220 кв.м в двух уровнях. Однако в Подмосковье таунхаусы с таким метражом предлагаются в основном в бизнес-классе - в сегменте эконом чаще встретишь секции размером 100-150 кв.м.

По убеждению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», правильный таунхаус должен находиться в городской черте и иметь доступ к городским коммуникациям и инфраструктуре. Ведь в переводе с английского townhouse – это как раз дом в городе. Тройка самых доступных городских таунхаусов Москвы и области перечислена в статье «Настоящие таунхаусы в Москве и Подмосковье в дефиците». Также подробные советы и расчеты экспертов читайте в материале «Меняем квартиру в Москве на таунхаус в Подмосковье».

Все дело в статусе

У «бесквартирных» москвичей и приезжих есть возможность выбрать буржуазный образ жизни владельцев собственного дома с помощью ипотеки. Правда, здесь есть свои тонкости, и не любой таунхаус можно купить в ипотеку. Все зависит от того, как он оформлен.

Если секция таунхауса оформляется как квартира в многоквартирном доме, никаких проблем возникнуть не должно. «Условия получения кредита практически не отличаются от условий, на которых кредиты выдаются для покупки квартиры в многоквартирном жилом доме в городе, - говорит автор сайта Ipotek.Ru Дмитрий Овсянников. - Кредит можно получить, имея первый взнос от 10-20% стоимости приобретаемой секции таунхауса; средние процентные ставки при этом - 11–12% годовых в рублях. В ряде случаев, например, когда первый взнос заемщика более 30%, можно говорить и о более низких ставках по кредиту». При этом залог земли, обязательный при оформлении индивидуального жилого дома, не требуется.

Однако нередко секции в таунхаусах, по словам эксперта, оформляются как часть индивидуального жилого дома. Такие доли домов банки не кредитуют. Единственный способ в этом случае – заложить имеющуюся в собственности квартиру, если, конечно, она есть.

Каким доходом надо обладать, чтобы купить таунхаус в ипотеку? Расчеты тут могут быть разными: все зависит от условий банка, первоначального взноса, срока кредита и других факторов. Но примерно «прикинуть» поможет формула, которой поделился Дмитрий Овсянников: «Для получения каждого миллиона кредита требуется 25 тысяч рублей дохода. Следовательно, когда речь идет о кредите 4 миллиона – доход должен быть примерно 100 тысяч рублей на семью. При большем размере кредита требуется, соответственно, больший доход».

Рассчитать ежемесячные платежи поможет ипотечный калькулятор IRN.RU. Допустим, таунхаус стоит 4 000 000 рублей, 800 000 (20%) из которых заемщик готов внести в качестве первоначального взноса. При ставке 11% годовых и сроке кредитования 15 лет ежемесячный платеж составит 44 080 рублей. Таким будет платеж в течение всего срока, если банк использует самый популярный тип платежа – аннуитетный (равный по сумме ежемесячный платеж, включающий сумму основного долга и начисленных процентов). Если же платежи дифференцированные, ежемесячный платеж будет постепенно снижаться – от 56 000 рублей в первый год до 26 910 рублей в последний. При этом общий размер выплат за все время погашения кредита вот втором случае окажется меньше, чем в первом – 5 774 666 против 6 089 600 рублей.

Чтобы снизить ежемесячные платежи, нужно увеличить срок кредитования. Например, если брать кредит на 20 лет, придется платить 33 030 рублей в месяц (при аннуитетных платежах и ставке 11%). Можно поиграть и с другими параметрами и посмотреть, что получится. Скажем, при взносе 1 200 000 рублей (30%), сроке кредитования 10 лет и ставке 11% ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту составит 38 570 рублей, а если брать кредит на 20 лет – 28 901 рублей.

Резюме от IRN.RU

Таунхаусы пользуются большой популярностью у представителей среднего класса на Западе, особенно у семейных людей. Москвичи пока не готовы массово переезжать в собственный дом, хотя секция в некоторых подмосковных таунхаусах стоит не больше недорогой «единички» в черте МКАД. В первую очередь это объясняется плохой дорожной ситуацией и слаборазвитой инфраструктурой области. Но, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», с развитием подмосковных городов и поселков будет расти и спрос на таунхаусы. Также хочется отметить, что периодически на рынке появляются предложения с очень удачной локацией, и такие варианты действительно только выигрывают в сравнении со столичной квартирой.


Индикаторы рынка недвижимости