Отечественные горизонты

Сегодня в России через ипотеку заключено 15% сделок с жильем. За последние пять лет данный показатель вырос вдвое. Такие итоги подвели в Минрегионразвития РФ. Общероссийский объем ипотечных сделок по итогам 11 месяцев 2011 года составил около 540 миллиардов рублей, заявил министр регионального развития Виктор Басаргин, подчеркнув при этом, что доля населения, способного приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, возросла до 20%. Кроме того, в министерстве отмечено увеличение общего количества сделок по купле-продаже жилой недвижимости в стране. По данным Минрегиона, в 2009 году в России было заключено 1,5 миллиона сделок, а в прошлом году уже 2,4 миллиона. По мнению главы Минрегиона, в этом году тенденция к росту числа сделок сохранится. Важно, чтобы оптимизм чиновников разделяли участники финансового сектора экономики.

Таковые есть. К примеру, как прогнозируют эксперты одного из ведущих специализированных банков, в этом году в России будет выдано ипотечных кредитов на общую сумму порядка 700 миллиардов рублей. В случае, если это произойдет, будет побит рекордный показатель 2008 года, когда объем рынка составил 655,8 миллиарда рублей. Активизацию рынка в 2011 году эксперты связывают с тем, что в 2012 году граждане ожидают роста ставок по ипотеке. Оправданы ли эти обещания, или все-таки всеобщими усилиями удастся реализовать правительственные планы по повышению доступности ипотеки и активизации социальных программ жилищного кредитования?

Многие эксперты уже сегодня подтверждают тенденцию дефицита ликвидности – длинных и доступных денег, которые необходимы для развития ипотеки. Ряд специалистов придерживаются мнения, что если ситуация с фондированием не нормализуется, то ипотечное кредитование уже в 2012 году замедлится. Текущая изменчивость финансового рынка уже оказала негативное влияние. Как констатируют специалисты АИЖК, уже в нынешнем ноябре 13 банков – крупнейших игроков рынка повысили ставки или прекратили действие промоакций. По их мнению, в конкурентной борьбе сейчас выиграет тот, кто сможет удержать процентные ставки как можно дольше. Государственные банки, скорее всего, смогут сдерживать ставки на текущем уровне, но усилят контроль за качеством выдаваемых кредитов, сходятся во мнении большинство экспертов ипотечного рынка. Банки-участники программы ВЭБ тоже смогут удерживать ставки по ипотеке на новостройки эконом-класса. АИЖК, в отличие от банков, финансируется долгосрочными облигациями и в ближайшее время сможет удерживать текущий уровень ставок.

Впрочем, нельзя забывать, что заемщик не всегда мотивирован только ставкой: на его выбор влияют и такие факторы, как скорость принятия решений и гибкость к требуемому пакету документов. Конкурентные преимущества частных банков состоят в скорости принятия решений, развитых каналах дистанционного обслуживания, высоком качестве клиентской поддержки, гибкости подходов, которые включают в себя программы лояльности к проверенным клиентам и возможность реструктуризации задолженности при необходимости.

Как бы то ни было, согласно утвержденной в июле 2011 года стратегии развития Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, ежегодно количество россиян, которые могут купить жилье в новостройках с помощью собственных и заемных средств, к 2015 году превысит 30 процентов населения, а к 2020 году – 50 процентов. Ипотечному локомотиву придется хорошо постараться, чтобы соответствовать, и в этом случае выиграет заемщик.

Виза на ипотеку

Как реагирует ипотечный сектор на новые проявления кризиса в разных странах мира? Есть ли уже изменения в ставках, требованиях к российским заемщикам?

В первую очередь целесообразно проанализировать основные события и тенденции 2011 года на ипотечном рынке Европы – ведь именно на европейский ипотечный рынок приходится абсолютное большинство кредитов, полученных россиянами в зарубежных банках на покупку зарубежной недвижимости. По данным Международного агентства недвижимости Gordon Rock, на ипотечные кредиты, полученные россиянами в европейских банках на покупку недвижимости в Европе, приходится до 95% общего объема ипотечных заимствований россиян в зарубежных банках, т.е. на ипотечные кредиты, полученные в американских, азиатских и австралийских банках, приходится только 5% общего объема ипотечных заимствований россиян в зарубежных банках.

Основные события и тенденции европейского ипотечного рынка в 2011 году в «проекции» на российских заемщиков имели следующую хронологию. В I-II квартале 2011 года ставки по ипотеке в Европе находились на исторических минимумах (например, на рынке недвижимости Франции ставки по ипотеке оказались на самом низком уровне с момента окончания Второй мировой войны). Европейский банковский сектор почувствовал себя полностью оправившимся от последствий мирового финансового кризиса 2008-2009 гг., что применительно к российским заемщикам нашло отражение в «смягчении» требований европейских банков и к росту доли одобренных кредитов для российских заемщиков. III квартал 2011 года уже продемонстрировал финансовые сложности и риски в еврозоне, возникшие вследствие преддефолтного состояния Греции, понижения экономических рейтингов Португалии, Испании, Италии и Кипра, опасения в отношении стабильности будущего евро – все это не могло не отразиться на ипотечном рынке Европы в целом и на кредитовании российских заемщиков в частности. При этом, как отмечает Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock, имеют место две основные тенденции: с одной стороны, европейские банки сейчас «накачиваются» наличными деньгами, чтобы они прошли через этот кризисный этап; как следствие, в целом европейские банки сейчас даже имеют излишек свободных денег, это привело к тому, что и без того низкие ставки по кредитам еще несколько снизились. Но, с другой стороны, европейские банки сейчас ужесточили требования к заемщикам.

Вследствие этих двух тенденций сложилась такая ситуация, что надежный заемщик (и российский в том числе) может без особых проблем получить кредит в европейском банке по низкой ставке, а вот заемщик, который, по мнению банков, попадает в разряд «менее надежных», вполне может получить отказ в ипотечном кредите.

По словам представителя международного агентства, на практике это нашло отражение в том, что сейчас европейские банки (в первую очередь немецкие, французские и британские) гораздо охотнее кредитуют крупных заемщиков (объем заимствований - от 300 тыс. евро), чем мелких. При этом банки руководствуются тем, что, во-первых, крупный заемщик, приобретающий объект, например, за 500 тыс. евро и имеющий 200 тыс. евро собственных средств, более надежен; во-вторых, европейскому банку менее трудозатратно выдать один кредит на 300 тыс. евро (а лучше на 1 млн евро), чем «возиться» с пятью заемщиками по 60 тыс. евро.

В IV квартале нынешнего года, по прогнозам Gordon Rock, текущее положение дел сохранится. При этом эксперты не исключают, что это продолжится и в течение первой половины 2012 года.

Главным аспектом, влияющим на европейский банковский сектор и, как следствие, на ипотечные заимствования россиян в европейских банках, останется ситуация вокруг экономики Греции и экономик еще ряда европейских стран.


Новости рынка недвижимости