Некоторые россияне, собираясь приобретать недвижимость за рубежом, хранили накопления в рублях. Этот слой потенциальных клиентов пострадал, когда началось падение курса рубля по отношению к доллару и евро. Однако те, кто хранил сбережения в валюте, из-за курсовой разницы ничего не потеряли, - пишет <Бюллетень недвижимости>.

Накопленных средств не всегда хватает для покупки жилья за границей. Но есть ипотечное кредитование, которым российские граждане могут воспользоваться в целом ряде стран - на разных условиях.

Генеральный директор агентства Greenfield Property International Валентина Нагиева говорит, что ипотечное кредитование в период кризиса очень изменилось: в одних странах выросли процентные ставки (и для резидентов, и для иностранцев), в других - банки требуют все больше документов для оформления кредита, где-то нерезидентам сегодня чаще отказывают.

Есть несколько стран, вроде Египта, Венгрии, Румынии, где нерезиденты не смогут получить кредиты вообще. Но можно наблюдать и обратные примеры. <Есть страны - Кипр, Испания, Израиль, США, Англия, Германия, где ипотека доступна и предлагает очень аттрактивные процентные ставки, - делится генеральный директор московского агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. - В основном это страны с развитыми экономикой и банковской системой. Развивающиеся страны не могут предложить интересные инструменты заимствования, поэтому ряд местных застройщиков предоставляет беспроцентную рассрочку>.

Ипотека по-русски

Кардинальное отличие большинства ипотечных программ иностранных банков от привычных для российских граждан - привязка процентов к ставке Libor или Euribor, то есть начисление на нее нескольких процентов, которые банк собирается заработать на кредитовании. Второе существенное отличие - необходимость официально подтвердить доходы.

В России нет системных программ кредитования под залог недвижимости, расположенной за границей, хотя российское законодательство этого не запрещает. По словам заместителя начальника департамента продаж Городского Ипотечного Банка Дмитрия Шапочкина, нерешительность банков объясняется юридическими проблемами. Если заемщик не сможет погашать кредит, квартиру признают дефолтной и продадут. Тогда банку придется учесть особенности законодательства и чужой страны, и РФ. При этом законы могут настолько различаться, что возникнет конфликт юрисдикций.

Кредиты под залог зарубежной недвижимости могут выдавать российские филиалы иностранных банков, но и они крайне редко и неохотно делают это - в Россию они пришли решать другие задачи.

Неизвестно кто и когда изобрел <российскую ипотечную> схему, однако сегодня она постепенно приживается и используется нашими согражданами в целом ряде стран - при полном непротивлении иностранных банков и риэлторов. Схема не слишком сложная, но многоступенчатая и длительная.

Надо взять кредит в российском банке под залог своей квартиры в России. Денег должно хватить на приобретение дома за границей. Затем, когда право собственности на зарубежную недвижимость уже будет оформлено, ее можно заложить в иностранном банке. Причем, надо заметить, залог происходит под более низкий, чем в российских банках, процент. Получив сумму кредита, надо вернуть деньги российскому банку - выкупить свою российскую квартиру. И уже не спеша, лет 10-20, рассчитываться с иностранным банком.

Иностранные застройщики и риэлторы считают, что схема вполне легитимная и очень полезная для российских покупателей.

Лучшие предложения

Наиболее интересные и доступные ипотечные кредиты сегодня, по мнению риэлторов, - на Кипре, в Израиле, Испании, Великобритании. Эти страны не просто так лояльны к заемщикам - сейчас там сформировался рынок покупателя, объем предложения велик и хорошие условия кредитования выступают стимулом для местных рынков недвижимости.

В Израиле процентные ставки сегодня начинаются от 1,5% годовых (см. таблицу), причем россияне тоже могут получить кредит по этой ставке. По словам Станислава Зингеля, Центробанк Израиля объявил об увеличении объемов ипотечного кредитования - плюс 20% в марте 2009 года по сравнению с мартом 2008-го. Бурный рост ипотечных объемов даже спровоцировал скачок цен на израильскую недвижимость.

В Великобритании ипотечные ставки сегодня еще ниже. В марте Банк Англии понизил базовую ставку до 0,5%. По данным компании Law Firm Limited, это самый низкий показатель со времен основания банка в 1694 году.

Для <своих> ипотечный заем выдается на 100% стоимости недвижимости. Нерезиденты могут рассчитывать максимум на 70%. Срок кредитования зависит от возраста клиента и достигает 20 лет. При этом большинство банков настаивает, чтобы кредит был возвращен до наступления пенсионного возраста заемщика (65 лет). При оформлении кредита обязательны оценка недвижимости и страхование. По информации британских юристов, ипотекой могут воспользоваться также арендаторы общественного жилья, желающие выкупить его. Арендаторами общественного жилья считаются съемщики объектов у местного совета, ассоциации домовладельцев (не благотворительной) или треста жилья. По закону у них есть право воспользоваться ипотекой при выкупе недвижимости.

По мнению специалистов, очень выгодные условия кредитования сегодня предлагает Кипр. По словам Андреаса Хулудиса, главы российского представительства Pafilia Property Developers, ставка рефинансирования ЦБ Кипра с июня составила 3,5%, что позволит банкам выдавать кредиты под 5,5% годовых. Станислав Зингель полагает, что гуманные условия кредитования объясняются участием большинства крупных кипрских застройщиков в финансовых корпорациях - в качестве акционеров. Они, таким образом, вдвойне заинтересованы в предоставлении доступных кредитов.

Залоги с нюансами

По данным Greenfield Property International, сегодня петербургские покупатели больше всего интересуются недвижимостью стабильных европейских стран с понятными правилами игры на рынке - Италией, Германией, Финляндией и т. д. Однако далеко не каждая европейская страна легко продает недвижимость нерезидентам, соответственно, получение ипотечного кредита также сопряжено с некоторыми трудностями.

Например, в Италии не выдаются ипотечные кредиты людям, которые не имеют вида на жительство.

В Португалии некоторые банки требуют, чтобы был португальский поручитель, который бы рекомендовал клиента, не отвечая при этом по его обязательствам. Еще одно непременное условие - легальное пребывание в стране.

В Германии, по словам управляющего директора EG Progress Consulting GmbH Яны Егоровой, российские граждане могут рассчитывать на 5,5% годовых при первом взносе 40%. Но проверка надежности заемщика происходит несколько лет, при ежемесячном пополнении специального накопительного счета.

Французские банки выставляют, как правило, свои условия: счет во французском банке, отчет аудиторов за последние два года и ряд документов, подтверждающих платежеспособность покупателя. При этом под строящийся объект получить кредит крайне сложно.

Большой интерес петербургских покупателей традиционно сосредоточен на рынке недвижимости Финляндии. Ипотека для россиян там возможна, но, по словам Натальи Алексеевой, руководителя отдела по недвижимости Финляндии компании <Ваш Адрес>, в одних банках ссуду взять проще, в других - сложнее. Если покупатели недвижимости обращаются в российские агентства, которые имеют серьезных партнеров в Финляндии, то эти партнеры (солидные финские агентства недвижимости) ходатайствуют перед банками за своих клиентов. Самостоятельное обращение занимает больше времени, которое уходит на проверки и согласования.

<Чем дороже объект, тем проще получить ссуду, - рассказывает госпожа Алексеева. - Под коммерческий объект ссуду получить довольно легко: подразумевается, что бизнесмены будут платить налоги и обеспечат рабочие места гражданам Финляндии>.

С наступлением кризиса произошло некоторое ужесточение условий заимствования для нерезидентов - например, первый взнос увеличился с 30% до 50%. Однако, полагает Наталья Алексеева, со временем все вернется на круги своя.

По словам представителя финской компании VH Centuuri Oy Елены Хяйниннен, финские банки сами оценивают залог объекта на вторичном рынке. При этом нерезидентам назначат большую ставку, как по потребительским кредитам.

Елена Хяйниннен рассказала, что нерезиденты могут также воспользоваться кредитом на первичном рынке, при покупке квартиры в строящемся многоквартирном доме.

В Суоми для сооружения многоквартирного дома застройщик создает акционерное общество. Участники долевого строительства приобретают акции соответственно площадям будущих квартир. Застройщик может взять кредит для финансирования строительства, но ипотечный кредит оформляется на АО. Чаще всего дольщик-акционер платит половину суммы сразу, а оставшуюся часть (ипотечный кредит) погашает постепенно. Поскольку кредит оформлен на АО, правление общества решает, каким образом надо выплачивать кредит. Обычно погашение заложено в коммунальные платежи.

Кредит выдается на 20 лет под 4-7% годовых. Ставки, как правило, плавающие, основаны на Euribor или Prime. Ставка фиксируется на несколько лет. Причем досрочное погашение не всегда предусмотрено банковским договором или АО может отказаться принимать большие суммы от акционера.

Российские покупатели, отметила госпожа Хяйниннен, обычно берут ипотечный кредит на 5-10 лет, а финны - растягивают на 15 лет.

По словам руководителя Санкт-Петербургского представительства Costa Real Светланы Сергачевой, получить ипотеку на испанском рынке сегодня стало сложнее - банки требуют больше справок, выписку со счета. Можно взять до 50% стоимости объекта. Но вместе с тем на испанском рынке действуют плавающие ставки (Еuribor + 2%), и сегодня банки их снижают. Сейчас средняя ставка - 5,7%.

Болгарские банки прежде не баловали нерезидентов ипотечными кредитами. Однако постепенно условия кредитования становились все более лояльными. По словам Анны Ивановой, представителя болгарского Eurobank EFG Bulgaria, болгарская ипотека преодолела несколько этапов. Период 2003-2005 года характеризовался снижением ставок, слабыми условиями для залога. Период 2005-2006 года принес нулевой взнос, фиксированную ставку, короткий срок кредита (один-три года), кредиты на первичном рынке. Наконец, в 2006-2008 годах условия становились все более мягкими: срок кредитования вырос до 35 лет, ставка снизилась до 6,9% годовых. Кризис заставил болгарские банки несколько ужесточить условия, приблизив их к общепризнанным классическим стандартам: первый взнос в 20-40%, максимальная сумма ?100 тыс. Но зато некоторые банки стали кредитовать нерезидентов. По словам госпожи Ивановой, сегодня это 7-8 банков.

Есть также рынки, потенциально интересные российским покупателям, - например, с точки зрения инвестиций. Это либо растущие рынки, которые так и не снизили цены, либо, напротив, падающие, причем довольно резво.

В качестве возможных вариантов для инвестиций сегодня рассматриваются объекты на территории некоторых штатов США. Хотя катализатором нынешнего финансового кризиса стала ипотечная система США, кредиты там по-прежнему выдаются. По словам Яны Егоровой, заем можно получить под 5% годовых при первом взносе в 50%. Но отказов из банков, утверждает она, сейчас много.

Полмира в последние годы активно зарабатывало на строящихся небоскребах Дубаи. Ипотечное кредитование там развивается по своим правилам. Причем развиваться оно стало недавно. По данным A.R.Overseas, некоторые банки сегодня готовы в обеспечение кредита принимать уступку права на заложенный объект: <Исламские финансовые учреждения типа Dubai Islamic Bank требуют, чтобы собственность была зарегистрирована на их имя до полного погашения кредита. Как только ссуда возмещена, права на собственность передаются домовладельцу>.

В большинстве банков условия для нерезидентов стандартны: 30% - первый взнос, срок кредитования - 15-20 лет.

Ипотечные кредиты нерезидентам выдаются в Турции с марта 2007 года, когда вступил в силу закон об ипотеке. По данным агентства <Эвениз>, пока процедура не отлажена, банки могут запрашивать самые разные документы - на свое усмотрение.

Недвижимость от банкротов

Ипотека на российском рынке - достаточно новый продукт. Но первые дефолты заемщиков уже имели место несколько лет назад. Желающих на эти объекты было немного. За границей продажа объектов обанкротившихся частных лиц - дело обычное.

Например, в Германии аукционные торги по продаже дефолтных квартир происходили и происходят регулярно. Продажи ведет государство, которое получает объекты от банков по решению суда. Эта покупка - кот в мешке, поскольку посмотреть недвижимость до аукциона невозможно. Нередко в процессе торгов участникам предлагаются квартиры, расположенные в разных городах. Кроме того, почти никогда неизвестно, какой именно банк выставил объект на аукцион. Но это дешевые квартиры, с пониженной стартовой ценой. Иногда <скидка> достигает 50%. Купить их можно значительно дешевле рынка.

Торги дефолтными объектами либо сразу объявляются как голландский аукцион (на понижение), либо проводятся в два этапа. После объявления стартовой цены аукционист ждет, что участники будут ее повышать. Но если не находится желающих купить квартиру даже по стартовой цене, объявляется второй этап аукциона, в процессе которого цена снижается.

По словам Яны Егоровой, в США сейчас выставлено множество дефолтных объектов. Российские покупатели охотно приобретают их. <Залоговые объекты - самые выгодные сегодня, - полагает госпожа Егорова. - По схеме голландского аукциона цена иногда снижается в процессе торгов в несколько раз>.

Британцы - признанные пионеры в освоении новых рынков недвижимости, на которых они успевают заработать до прихода массовых покупателей, - сегодня покидают целый ряд стран и продают свои объекты. Среди этих предложений, по оценкам риэлторов, велика доля дефолтного жилья. По словам Светланы Сергачевой, для испанского рынка дефолтные объекты - сегодня новый сегмент, пока не освоенный российскими покупателями. Стартовая цена, как правило, соответствует задолженности по ипотечному кредиту.

Заместитель председателя правления Городского Ипотечного Банка Игорь Жигунов предостерегает: <Возможно, такой вариант и выгоден в ряде стран. Но нужно в каждом конкретном государстве учитывать особенности законодательства, связанные с куплей-продажей такого жилья. Надо исследовать район, в котором хочется приобрести недвижимость. Есть вероятность купить объект в городе, где целые кварталы и районы домов пустуют (владельцев-заемщиков уже выселили) и покупатель окажется один в <городе-призраке> среди домов с заколоченными окнами. Кроме того, по законодательству некоторых стран (например США) заемщик, которого выселяют из дома за неуплату по кредиту, обязан освободить жилище в течение одного часа. Поэтому некоторые владельцы, пытаясь в спешке забрать с собой как можно больше имущества, часто оставляют дом в плохом техническом состоянии (без сантехники, встроенной мебели и т. д.). Вполне возможно, что придется заново заниматься отделкой и ремонтом дома>.

Организующая и направляющая

Несмотря на то, что официальная причина мирового финансового кризиса - дефолты ипотечных заемщиков, ипотечное кредитование продолжает существовать, только с небольшими поправками на время. Ситуация на рынках заставляет финансовые институты снижать риски, ужесточая условия заимствований. Прекратить кредитование для банков не представляется возможным - это, собственно, их работа.

Не только банки заинтересованы в ипотечном кредитовании. Поскольку при растущем объеме предложения количество сделок снижается, застройщикам и риэлторам необходимо дополнительно стимулировать покупателей. Ипотека выступает таким стимулом, поэтому застройщики и риэлторы всех стран, заинтересованные в реализации объектов недвижимости, активно продвигают ипотечные программы и ждут, когда завершится кризис.

Источник: опрос агентств недвижимости Greenfield Property International, Gordon Rock, <Ваш Адрес>, интернет-сайты