Многие люди, желающие вложить деньги в зарубежную недвижимость, наверняка слышали о высоком проценте, который можно получить с доходных домов и мини-отелей в Европе. Однако не все знают, что есть и более интересный вариант — покупка отдельных гостиничных номеров. Больших сумм для этого не требуется, а прибыль от таких вложений еще выше.

Выбирайте правильную страну

Инвестирование в гостиничные номера как разновидность вложений в недвижимость впервые появилось в Соединенных Штатах с подачи магната Дональда Трампа, который предложил подобную схему в одном из своих проектов. Есть такие возможности и в Канаде и Австралии. Однако наиболее широко распространено это явление, как и большинство других современных операций с недвижимостью, в Великобритании. Сейчас в стране предлагают наибольшее количество гостиничных проектов, в которые с удовольствием инвестируют как сами британцы, так и иностранцы. Тем не менее в численном отношении их все равно мало, буквально единицы: как правило, одновременно на рынке не более пяти — десяти проектов, доступных для частных инвесторов.

Эстафетную палочку подхватили и во Франции. Как правило, здешние проекты отличаются меньшим уровнем доходности в сравнении с английскими, но также привлекательны. В последние год-два схему инвестирования в гостиничные номера начали реализовывать застройщики еще в нескольких странах — Германии, Австрии, Швейцарии, Португалии. Единичные проекты реализуются или анонсированы в Греции, Хорватии, Словении, Албании, Израиле, Марокко, Таиланде, на Филиппинах, в некоторых странах Карибского бассейна.

Покупка номера в отеле — это высокоприбыльное и защищенное размещение денежных средств. «Инвестиции в гостиничные номера и блоки номеров — это популярная среди международных частных инвесторов альтернатива вложениям в мини-отели и доходные дома, — говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. — Приобретая гостиничный номер, инвестор, по сути, становится одним из собственников успешного бизнеса, находящегося под управлением сетевой компании, имеющей десятки и даже сотни прибыльных отелей по всему миру».

Основные преимущества инвестиций в гостиничные номера — невысокий порог входа, от 40–50 тыс. евро, и большая доходность. «Она выше, чем от обычных квартир, купленных для сдачи в аренду, и может составлять 6, 12 и даже 15% в год», — говорит представитель компании EVANS. Кроме того, в Великобритании можно получить ипотеку до 70% по ставке от 3% годовых (нередко бывает доступна и non-status mortgage — нестатусная ипотека, гарантии по которой предоставляет сам застройщик; в этом случае от покупателя не требуется подтверждения доходов — только копия паспорта). Все эксперты отмечают и низкий уровень рисков инвестора, и высокую ликвидность приобретенной недвижимости (возможность быстро перепродать), ведь такие предложения на мировом рынке обычно в дефиците. Кроме того, не требуется личного участия инвестора в управлении бизнесом, в решении коммерческих и административных вопросов, а это тоже немалое преимущество.

Правда, этими достоинствами обладают далеко не все актуальные сейчас на международном рынке предложения, обычно только английские. Поэтому многие гостиничные проекты в Великобритании даже не выходят на рынок частных инвестиций, поскольку на корню выкупаются инвестиционными фондами недвижимости и пенсионными фондами.

Однако и интерес к номерам во французских отелях ненамного меньше: они тоже находятся под управлением известных гостиничных сетей, есть возможность получения нестатусной ипотеки, очень высокий уровень надежности и страхования инвестиций. Английские и французские проекты не зависают на рынке надолго — срок их экспозиции обычно составляет не более полугода, а самые успешные объекты, состоящие из 150–250 номеров, находят своих инвесторов уже в течение двух-трех месяцев. «Практически ни один из гостиничных проектов, реализуемых в других странах, не обладает тем набором инвестиционных возможностей, которые есть в Великобритании и Франции, — утверждает С. Зингель. — Либо надежность застройщика вызывает вопросы, либо прибыльность недостаточно высока, либо отель под управлением гостиничного оператора, в отношении опыта которого имеются определенные сомнения. Но самым существенным недостатком большинства гостиничных проектов в других странах является отсутствие кредитования частного инвестора по низкой ставке и на длительный срок».

«В первую очередь инвестиции в гостиничные номера выгодны в Великобритании. Затем следуют Франция, Австрия и Швейцария», — так ранжирует представитель компании IntermarkSavills. «Как правило, уровень экономического развития государства и экономическая ситуация во многом определяют доходность отеля, поэтому лучше инвестировать в более стабильные или растущие рынки», — считает эксперт.

Гостиница гостинице рознь

Чтобы получить максимальную прибыль, инвестору следует предъявлять жесткие требования к отелю, в котором продают номера. В первую очередь не должны вызывать сомнения надежность и опыт застройщика и оператора. У первого должны быть успешно реализованные проекты в гостиничном сегменте, доходной или жилой недвижимости, у второго — успешные объекты в управлении. «Надежный вариант — это четырех- или пятизвездочная гостиница, где минимум 120–150 номеров, и оператор, под управлением которого находятся минимум 400 отелей», — утверждает эксперт.

Лучше всего, если отель принадлежит сети таких известных международных компаний, как Holiday Inn, Ritz Carlton, Park Inn, Ramada и т. п. «Чем более раскручен и востребован бренд, тем выше шансы, что ваш номер не будет пустовать. Также необходимо проследить историческое развитие управляющей компании, успехи, промахи, наличие и качество связей в туристическом бизнесе», — советует эксперт.

Очень важна для инвестора возможность получения банковского финансирования на долгосрочный период под невысокий процент. Отсутствие кредитного плеча радикально уменьшает доходность инвестиций. Прибыльность на актив без кредитного плеча составляет 10–12% годовых, а с его привлечением — 15–20%. Особенно хороша нестатусная ипотека: она не только увеличивает доходность инвестиций, но и подтверждает надежность самой гостиницы, ведь эти деньги банк выдает не под заемщика, а под проект. Это означает, что по результатам дотошной проверки банк пришел к выводу, что надежность застройщика и гостиничного оператора высока, что гостиница будет построена и ей станут хорошо управлять. Соответственно, и частный инвестор может быть уверен и спокоен.

Также желательно, замечает С. Зингель, чтобы гостиничный проект получил одобрение SIPP — крупнейшего частного пенсионного фонда Великобритании, что фактически является знаком качества и надежности для инвестиционных проектов. Если управляющая компания гарантирует инвестору определенный уровень дохода на долгосрочный период — это тоже плюс.

Особое внимание следует уделить расположению гостиницы. Необходимо тщательно изучить местный туристический рынок: размещение неподалеку от достопримечательностей, работу государства в направлении развития туризма в регионе, советует эксперт. Если отель находится в деловой центральной части города, нужно обратить внимание на наличие конгресс- и конференц-центров поблизости. Все это определяет заполняемость номеров и, соответственно, уровень доходности.

Немаловажна и инфраструктура самого отеля. Всегда лучше инвестировать в отель, где могут предложить что-то ценное и то, что будет востребовано еще долгое время, например красивые виды на море или поле для гольфа.

Наконец, хорошо, если ваши инвестиции будут застрахованы одной из ведущих мировых страховых компаний.

Как делится доход

Особенность владения гостиничным номером, пожалуй, состоит в том, что прибыль выплачивают как пропорциональную долю от общего чистого дохода, генерируемого гостиницей целиком. Как рассказал С. Зингель, наибольшее распространение получили две схемы распределения чистой прибыли (то есть дохода за вычетом прямых затрат) между инвесторами. Согласно первой из них из общей чистой прибыли выплачивают вознаграждение гостиничного оператора, которое рассчитывается как оговоренный? процент либо от валового дохода (от выручки), либо от чистого дохода. Оставшуюся прибыль пропорционально распределяют между собственниками гостиничных номеров.

Вторая схема такова. Из общего чистого дохода вознаграждение гостиничного оператора не вычитают, из него инвесторам выплачивают оговоренный уровень гарантированного рентного дохода (например, 8% годовых на протяжении определенного количества лет — иногда до 20). Все оставшиеся деньги распределяют между управляющей компанией и опять-таки инвесторами. Существует и ряд других схем распределения дохода, но они являются в той или иной степени комбинациями выше описанных схем.

Некоторые варианты договоров предусматривают для инвестора возможность личного пользования номером (до 52 дней в году). «Однако если основная цель — максимизация прибыли, то о личном пользовании лучше забыть», — считает эксперт. Хорошим бонусом, продолжает эксперт, является возможность минимизировать налогооблагаемую базу за счет списания расходов на выплату кредита, на управление, а также собственник в принципе может приезжать один-два раза в год для инспекции, и расходы на путешествие также могут быть списаны.

В основном концепция инвестирования в гостиничные номера схожа с вложениями в жилую недвижимость под сдачу в аренду. Главное отличие заключается в том, что здесь меньше проблем с управленческими вопросами, поскольку их решением занимается сам отель.


Недвижимость и Цены