Склады самообслуживания — привычная вещь в развитых странах. Люди там, как правило, не используют для хранения чего-либо балконы, а снимают специальные помещения, которые, в свою очередь, приносят их собственникам неплохие деньги. Однако для российских инвесторов это пока еще неизвестный тип объектов для инвестиций в недвижимость. Поэтому мы решили подробно рассказать о нем.

Первичные ячейки

Формат складов самообслуживания (self storage) впервые возник в США 60 лет назад. Европейский рынок познакомился с ними позже — спустя почти два десятилетия. Эта недвижимость представляет собой преимущественно крытые склады с индивидуальными ячейками площадью от 1 до 50 кв. м, где обыватели хранят предметы домашнего обихода — мебель, лыжи, велосипеды, различный инструментарий и т. д. Как показала практика, это гораздо удобнее, чем захламлять квартиры, лестничные площадки и гаражи. Ячейки в зависимости от размера и организации склада могут быть как простыми контейнерами, так и небольшими герметично закрытыми комнатами или даже специальными конструкциями, используемыми, например, для хранения сменных автомобильных покрышек. Их сдают в аренду как частным, так и корпоративным клиентам на разные сроки. Представитель компании EVANS уточняет, что частные арендаторы обычно составляют от 60 до 70% клиентов, а корпоративные, соответственно, от 40 до 30%; частники в среднем арендуют подобные ячейки на шесть месяцев, корпоративщики — на 12–14 месяцев.

Особенностью складов self storage является их сравнительно небольшая площадь — от 1 тыс. кв. м (в то время как обычные терминалы имеют средний размер 50–60 тыс. кв. м). Многие здания оснащены климат-контролем. Периметр и вход охраняют сотрудники комплекса, и к местам хранения имеют доступ лишь их владельцы. Данное право может быть нарушено лишь в особых случаях — например, по запросу правоохранительных органов.

Возводят склады самообслуживания на территории или в непосредственной близости к жилым кварталам, чтобы клиенты имели возможность забрать хранимые вещи в любой момент. При этом проложенные недалеко маршруты общественного транспорта не менее важны, чем хорошие подъезды для грузового транспорта. А вот наличие железнодорожных веток, столь необходимых на рынке традиционных складов, напротив, совершенно необязательно.

По примеру профессионалов

В дело организации складов самообслуживания инвестируют миллиарды долларов западные пенсионные фонды — а это самая лучшая рекомендация. Причем их внимание к этим объектам во время кризиса лишь возросло, поскольку содержание складов самообслуживания — это достаточно высокодоходный и наименее рискованный бизнес (особенно при инвестициях во время экономических потрясений). «Спрос на индивидуальные ячейки стабилен со стороны частных клиентов. Но при экономическом спаде возрастают требования и со стороны учреждений — многие компании вынуждены сокращать штат и переезжать в маленькие офисы, а значит, возникает потребность в помещении, куда можно поместить временно ненужную технику, оборудование и т. д., — объясняет представитель компании IntermarkSavills. — Если вы посмотрите на структуру портфеля любого крупного управляющего фонда, то обнаружите, что там обязательно присутствует такой актив. Привлекательность складов самообслуживания как объекта инвестиций объясняется тем, что здесь относительно низкий порог входа (в сравнении с другими объектами недвижимости), что обеспечивает этому сектору быструю окупаемость и стабильный рентный доход».

Помимо пенсионных фондов, фондов недвижимости и институциональных инвесторов в склады самообслуживания инвестируют (что логично) и компании, специализирующиеся на строительстве и управлении складской недвижимостью, а также частные лица, покупающие отдельные ячейки или целые их блоки. У всех типов инвесторов эти объекты являются хорошо опробованным и популярным инструментом приумножения средств.

Особенно активно международные инвесторы вкладывают деньги в развитие складов на территории США — страны, лидирующей по показателям развития данного сегмента. Как рассказал Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, в Америке насчитывается 210 млн кв. м складов self storage, что превышает общую площадь коммерческой недвижимости в России. Среднегодовой оборот компаний данной ниши превышает 22 млрд долл., только в прошлом году прирост рынка составил 4–5%. «Главный спрос и основной объем предложения сосредоточены на рынке Соединенных Штатов, где на душу населения приходится около 0,4 кв. м складов самообслуживания, а каждый восьмой житель США пользуется услугами подобных складов», — подтверждает представитель Evans.

Вторым по популярности рынком self storage является Европа. Развитие таких складов здесь началось в конце 80-х гг. «С тех пор на территории ЕС построено около 5 тыс. подобных помещений, а общий оборот данного сектора индустрии достиг 4 млрд евро, — говорит С. Зингель. — Наиболее активно этот тип недвижимости развивается в Великобритании (670 складов), Франции (180), Голландии (120). Ежегодный прирост рынка в Европе составляет около 6% в год». Развивается эта сфера также в ирландском Дублине, Италии (в Риме и Милане), в Испании (Барселоне и Мадриде), а также в Австралии.

Частные инвесторы предпочитают склады самообслуживания в США и Великобритании. Этому способствуют высокая развитость и прозрачность данного сегмента рынка, защищенность их интересов (свидетельство о собственности оформляется при покупке ячейки даже минимальной площади), высокая доходность инвестиций (до 10–12% годовых!), а также ясная стратегия выхода из проекта. Вот пример частных инвестиций в склад self storage в Англии, приведенный С. Зингелем. Порог входа здесь составляет от 3750 фунтов, гарантированный рентный доход — 10% годовых. Выплата ежемесячно перечисляется на счет инвестора, существует опция гарантированного обратного выкупа (buy back) через пять лет и имеется прозрачная стратегия выхода (тоже через пять лет). К тому же это на 100% hands-off инвестиция, то есть участие инвестора здесь не требуется, все вопросы решает специализированная управляющая компания, с которой заключают договор на пять лет. «Проект одобрен SIPP — крупнейшим частным пенсионным фондом Великобритании, а это своего рода знак качества и надежности для инвестиционной недвижимости», — добавляет С. Зингель.

Не удаляйтесь от дорог

По данным представителя компании Evans, средний размер инвестиций в склад self storage составляет около 350 тыс. долл., средние ставки аренды складской ячейки размером 1,5x1,5 м (2,3 кв. м) в Великобритании — 45–55 фунтов в месяц (75–85 долл.), в США — 35–45 долл. Средний уровень заполненности складов самообслуживания в Великобритании примерно около 74%, в США — 85–90%. При этом сроки окупаемости в среднем равны 15 месяцам при уровне заполненности 56%. Показатель ROI (окупаемость инвестиций) достигает 26% уже через пять лет владения бизнесом. И средние показатели доходности неплохие — 5–7%.

Ориентируясь на эти цифры, можно для эксперимента выбрать себе подходящий объект для инвестиций. Только обращайте внимание на то, чтобы ваш склад был востребован у потребителя. Это значит, что он должен быть расположен не более чем в 5 км от крупного населенного пункта и находиться рядом с дорогой, поскольку основная масса клиентов ищет склад, ориентируясь именно на расположенные вдоль пути следования объекты. «При оценке потенциального спроса на данные склады стоит учитывать и внутренние миграционные процессы, так как именно лица, достаточно часто меняющие место жительства, наиболее часто арендуют помещения self storage, — советует С. Зингель. — Например, в США особый спрос на данные склады держится за счет военнослужащих, которых регулярно перебрасывают с одной военной базы на другую».

Каких-либо существенных особенностей при покупке таких объектов складской недвижимости нет. Процедура схожа с инвестициями в прочие виды недвижимости за рубежом — например, с покупкой гостиничных номеров или апартаментов с гостиничным сервисом, отмечают эксперты.

Self storage в России

Склады самообслуживания с середины 2000-х стали появляться и в России, правда пока в основном в Москве. Общая площадь таких объектов в России около 45 тыс. кв. м, из них 37 тыс. кв. м — в столице, остальное — в Санкт-Петербурге. С учетом общего количества населения нашей страны — 143 млн человек — на одного россиянина в настоящее время приходится лишь 0,0003 кв. м складов самообслуживания, в то время как в США — 0,7 кв. м на одного гражданина.

Эксперт С. Зингель считает, что этот сегмент рынка недвижимости в России имеет перспективы. «Он сейчас находится в стадии становления, и инвесторы, решившие войти на него в самом начале, теоретически смогут извлечь максимальную прибыль, — говорит он. — Вместе с тем для развития в России этого сегмента рынка необходима общая популяризация данного вида услуг. Неслучайно при минимальном объеме складов уже имеющиеся помещения заполнены в столичном регионе в среднем на 85%, то есть показатель вакантных площадей достаточно высокий».

Пока в российские склады self storage вкладывают средства только компании, специализирующиеся на строительстве и управлении складской недвижимостью. Так что частные инвесторы, заинтересовавшиеся этим сегментом рынка, пока могут инвестировать только в объекты за границей.

По оценкам специалистов, в крупных российских мегаполисах потенциальными потребителями складских услуг подобного рода являются 2–3% населения. К осуществлению проектов, направленных на удовлетворение этих потребностей, сейчас приступили сразу несколько компаний. При этом проекты планируют реализовать в расчете на 15–20% рентной доходности, что значительно выше 7–8%-ной доходности обычных складов. Частными примерами проектов, реализуемых в Москве, является строительство компанией KR-Properties второй и третьей очередей комплекса «Сити-Бокс» площадью более 6 тыс. кв. м и деятельность фирмы Red box, арендующей подходящие складские помещения и предоставляющей услуги по индивидуальному хранению вещей. До конца года Red box планирует увеличить площадь своих складов до 18,5 тыс. кв. м.

«С учетом очень высокой стоимости земли под застройку в черте Москвы, Санкт-Петербурга и других крупнейших российских городов адаптация уже имеющихся складских и индустриальных помещений под склады self storage является более оптимальной, чем строительство новых объектов, — комментирует С. Зингель. — Стоимость данной реконструкции приблизительно от 450 до 750 долл./кв. м, а учитывая, что минимальная площадь объекта около 1 тыс. кв. м, порог входа на рынок составляет десятки миллионов рублей». При этом и цены на хранение в Москве очень высоки. Средняя арендная ставка на складах self storage примерно около 1100 руб./кв. м/мес., а минимальная — 450 руб. Это значительно больше, чем в США, где средняя арендная ставка за 1 кв. м в пересчете на наши деньги составляет около 300 руб.


Недвижимость и Цены