Недвижимость в Болгарии дешевеет. Только за прошедший год цены упали на 9,4%. Причина - застой в экономике и переизбыток предложений на рынке.

Шоколадные цены

По данным директора международного агентства недвижимости Rentsale Юлии Титовой, тренд в основном касается эконом-жилья. «Приличной недвижимости на рынке осталось мало, элитные объекты наперечет, цены на них цены стабилизировались давно, - говорит она. - Новое строительство почти не ведется, в то время как недвижимость продолжает покупаться. Масса неликвидных вариантов на вторичном рынке продается дешево и продолжает падать в цене. В то время как качественной недвижимости в Болгарии становится все меньше».

По уровню падения цен рынок недвижимости Болгарии оказался в группе лидеров, считает президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

По словам Христо Иванова, эксперта болгарской компании Imotmart, самые низкие цены на вторичное жилье эконом-класса в Софии и Варне составляют примерно 640 евро за кв. м и 570 евро кв.м. в Бургасе и Пловдиве. По акции можно купить жилье стоимостью ниже 500 евро за «квадрат». В сегмент сверхдешевых предложений попали и отдельно стоящие дома в прибрежной полосе первичного рынка. «За три года цены на эти объекты упали примерно вдвое, - говорит Христо Иванов. - Если в 2008 году дом площадью 150 кв.м в прибрежной зоне можно было купить по цене 1130 евро за кв. м, то сегодня такой объект стоит 600 евро за кв. м. Разумеется, по расположению это будет не самое лучшее место».

Юлия Титова подтверждает: в курортных зонах Болгарии сегодня можно найти массу домов в 3-10 км удаленности от моря за разумные деньги, но в непосредственной близости к морю готовые виллы стоят от 300 тыс. евро и их очень мало. По ее данным, выбор квартир и апартаментов велик в самых разных ценовых сегментах, как в городах (Софии, Варне, Пловдиве, Бургасе), так и на курортах. В зависимости от расположения объекта, его площади, качества и ряда других параметров итоговая цена может колебаться в диапазоне от 10 до 300 тыс. евро.

"Низкие цены зомбируют россиян"

Такое положение дел на руку покупателям зарубежной недвижимости. По данным Христо Иванова, в клиентуре произошла перетасовка. Если в 2005 - 2008 гг среди покупателей в основном были англичане, испанцы, ирландцы, то на волне падения цен уверенно лидируют русские, скупающие вторую недвижимость для отдыха.

Механизм приобретения прост, препятствий для частных инвесторов нет. При покупке апартаментов происходит стандартная процедура подписания договора и его регистрация. В случае приобретения виллы или участка земли необходимо открыть болгарскую фирму. Стоимость открытия составляет 300-500 евро, годовое содержание - примерно те же деньги.

Болгария лидирует в рейтинге стран, где россияне любят приобретать недвижимость. Однако «купить без осложнений» - совсем не значит «приобрести без рисков».

«Удивительно, как низкие цены могут «зомбировать» россиян, - делится Станислав Зингель. - В прошлом году, на одной из выставок зарубежной недвижимости на стенде болгарского застройщика шла активная распродажа апартаментов по 359 евро за кв.м. 10 столиков были заняты в течение всех дней работы экспозиции. Десятки покупателей - как правило, пенсионного возраста - подписали договоры купли-продажи и оплатили резервационные депозиты. Что самое интересное, отойдя от стенда, многие из них понятия не имели, на каком расстоянии от моря будет находиться жилой комплекс и каков срок завершения строительства. Низкая цена «вытеснила из сознания» обстоятельство, что комплекс запланирован в пяти километрах от моря, а строительство завершат в 2015 году. Произойдет ли это на самом деле? Возможно. Но ждать ответа придется долго».

Ловушка для звезд

Самый громкий пример «болгарского подвоха» - скандал вокруг покупки звездами российского шоу-бизнеса апартаментов в комплексе «Эмеральд» вблизи городка Равда. Киркоров и Милявская, купившись на сказочные цены, вместо первой линии жилья получили четвертую, и в добавок к этому - еще и фантастические счета за коммуналку. Парк и бассейны заменили очистными сооружениями, квартиры без их ведома сдавались.

Между тем сдача квартир в аренду – повсеместная практика в Болгарии, уверяют эксперты. Надо лучше читать договор. Другое дело, что об этом не всегда предупреждают, а покупатель и не спрашивает. А здесь уже дело нечистое.

Сдача в аренду без ведома собственников встречается повсеместно, - рассказала RealEstate.ru ЮлияТитова. - Мы сталкиваемся с этим, выясняем отношения и угрожаем судами последние три года. На практике все заканчивается после первого крупного скандала в конкретном комплексе. Кроме того, что сдают таким образом, воруют по мелочи. К сожалению, это реальность в большинстве болгарских проектов. Если говорить про «Эмеральд», то проект изначально имел запах аферы. По сути он рядовой, но получивший раскрутку».

«Обидно, что такая ситуация произошла с Филиппом Киркоровым – болгарином по национальности и артистом, уважаемым у себя на этнической родине, - сочувствует Станислав Зингель. - Да, рынок недвижимости Болгарии не столь прозрачен и не имеет серьезной защиты интересов покупателей, как рынки недвижимости западноевропейских стран. Однако называть его рискованным все же некорректно. Ведь если переходить улицу на красный свет, то любое передвижение будет рискованным».

Агентство Gordon Rock составило для RealEstate.ru рейтинг пяти основных рисков при покупке недвижимости в Болгарии:

1. Реальное место расположения объекта не соответствует рекламируемому. Это может быть удаленность от моря, наличие по соседству шумной дороги или плотной застройки, убитый вид из окна и т.п.

2. Ошибка в трактовке понятия «площадь квартиры». Наши соотечественники привыкли, что в РФ исчисляется нетто-площадь. Однако в Болгарии застройщики оперируют понятием «брутто-площадь». Иными словами, учитывается не чистый метраж жилья, а площадь квартиры + «причитающиеся» ей общие метры жилого комплекса. Ситуации, когда из 40 кв. м приобретенной площади 10 кв. м приходятся на коридоры, ведущие к квартире, увы, встречаются

3. Сроки сдачи жилого комплекса в эксплуатацию четко не зафиксированы или в договоре отсутствуют существенные штрафные санкции, налагаемые на застройщика в случае их переноса.

4. Покупатель не уделяет должного внимания организационным вопросам и стоимости обслуживания приобретенного объекта недвижимости.

5. В договоре купли-продажи отражена не реальная стоимость объекта недвижимости, а заниженная «в целях экономии» по договоренности сторон стоимость. Кстати, на противодействие подобным схемам направлен вводимый с 01.07.11 закон, в соответствии с которым сделки с недвижимостью стоимостью более 10 тыс. лева должны оплачиваться только через банк.

По данным экспертов, чтобы максимально обезопасить себя от таких проблем, нужно:

1. Внимательно читать договор, требовать от застройщика четкие формулировки вызвавших вопросы пунктов.

2. До совершения сделки побывать на месте расположения объекта и понять, на какой стадии находится строительство, приехать в офис застройщика и, в идеале, посетить уже построенные им комплексы и навести справки о компании у жителей.

3. В случае высокобюджетных сделок или если объект понравился, но есть вопросы юридического плана, рекомендуется привлечь к сопровождению местного юриста. Главное! не того, что порекомендует застройщик.


RealEstate