Россияне давно и с удовольствием инвестируют свои средства за пределами родной страны, в частности в зарубежную недвижимость. Однако, как показывает статистика, именно они чаще остальных совершают неудачные инвестиции, попадают на недострои и другие сомнительные сделки. О том, как и где выбрать зарубежную недвижимость, как правильно оценить инвестиционную привлекательность объекта, специально для портала RussianRealty.ru рассказывает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

- По статистике, около четверти сделок россиян по покупке жилой недвижимости за рубежом совершается в инвестиционных целях. Какие мотивации движут россиянами, инвестирующими в жилую недвижимость заграницей?

- Как правило, россияне, инвестирующие в жилую недвижимость за рубежом, либо рассчитывают на существенный рост стоимости приобретаемой недвижимости в среднесрочной перспективе (3-5 лет), либо делают основную ставку на получение дохода от сдачи объекта в аренду. Также имеет место и комбинация этих мотиваций.

При этом нельзя не отметить, что мировой финансовый кризис, приведший к падению рынков недвижимости большинства стран, внес свои существенные коррективы в подходы россиян к инвестированию в зарубежную недвижимость. Ведь до кризиса более 80% инвестиционных сделок совершались россиянами в расчете на значительный рост стоимости приобретенной недвижимости. Но разразившийся финансовый кризис не только перечеркнул надежды российских инвесторов на рост стоимости их зарубежных активов, но и привел к существенному падению стоимости недвижимости, приобретенной ими в ряде стран. Наиболее показательной является ситуация, связанная с катастрофическим падением стоимости и ликвидности недвижимости в ОАЭ.

Теперь же предпочтения россиян, приобретающих жилую недвижимость за рубежом в инвестиционных целях, значительно скорректировались. Сейчас, по нашим оценкам, две трети россиян-инвесторов ориентируются, в первую очередь, на получение стабильного и прогнозируемого дохода от сдачи приобретенного объекта в аренду. Возможный же рост стоимости недвижимости уже не является для них основной целью, а становится своего рода «приятной добавкой».

- По каким критериям следует оценивать инвестиционную привлекательность приобретаемого объекта жилой недвижимости?

- Можно выделить три основные группы критериев: доходность и ликвидность приобретаемого объекта, возможность получения ипотечного кредита на покупку недвижимости, устойчивость и тенденции рынка недвижимости страны, в которой приобретается недвижимость.

Безусловно, наиболее привлекательными для инвесторов являются объекты с гарантированным доходом от сдачи в аренду. Такие объекты интересны не только возможностью получения стабильного дохода в течение многих лет, но и тем, что на их приобретение местные банки охотно предоставляют ипотечные кредиты.

Возможность получения и условия предоставления ипотечного кредита (ставка, срок и размер кредита) значительно влияют на инвестиционную привлекательность. Ведь ипотека позволяет не только увеличить в 2–2,5 раза рентабельность в расчете на вложенный капитал, но и минимизировать риски, в существенной степени переложив их на банк.

И наконец, инвестору при принятии решения нельзя не принимать во внимание страновые риски, наличие системы страхования девелоперских проектов, устойчивость рынка недвижимости и законодательную защищенность инвесторов в той стране, где планируется приобретение объекта недвижимости.

- Покупка недвижимости в каких странах обладает наибольшей инвестиционной привлекательностью для россиян?

- Наилучшей комбинацией инвестиционных возможностей обладает жилая недвижимость стран «старой» Европы – Англии, Франции, Германии и Австрии. В этих странах инвестор имеет возможность получения стабильного, а не редко – и гарантированного рентного дохода в размере от 4 до 8% годовых. Ипотечное кредитование для россиян здесь не только доступно, но и характеризуется привлекательными условиями – вполне реально получить 70-процентный кредит на срок до 25 лет по ставке от 3,5% годовых. Более того, для ряда проектов в этих странах доступно нестатусное финансирование (non-status mortgage), при котором гарантом перед банком по кредиту является сам застройщик, а от покупателя недвижимости не требуется подтверждение доходов – достаточно только копии паспорта. Нельзя не упомянуть перспективы стабильного ежегодного роста стоимости недвижимости (порядка 3-5% ежегодно), а также наличие системы страхования девелоперских проектов ведущими страховыми компаниями.

- Повлияют ли на рынок недвижимости «старой» Европы последние события в мире: революции в странах Ближнего Востока и Северной Африки, землетрясение в Японии, введение ограничений для зарубежных инвесторов на рынке недвижимости Китая?

- Прогнозируемое в связи с последними событиями перераспределение инвестиционных потоков в направлении недвижимости «старой» Европы, с моей точки зрения, не должно существенно повлиять на уровень цен на недвижимость в странах «старой» Европы. Можно прогнозировать лишь небольшое увеличение темпа роста цен – на 2-3% сверх обычного для этих стран 3-5-процентного ежегодного роста стоимости недвижимости. Иными словами, рынки недвижимости этих стран демонстрируют свою устойчивость не только в условиях оттока инвестиций и падения спроса, как это имело место в период мирового финансового кризиса, но и в условиях притока капитала и роста спроса, как это имеет место в настоящий период времени.


RussianRealty