В прошлом месяце журнал Metrinfo.ru рассказывал о недвижимости на недорогих горнолыжных курортах в странах Восточной Европы. Сегодня мы решили поговорить снова о горнолыжной недвижимости, но о другом ее «полюсе» - тех объектах, которые, по выражению одного из наших консультантов, являются «сегментом роскоши, классом luxury, «роллс-ройсами» в мире этих курортов». Искать их надо тоже в Европе, но уже в Западной…

«Большая тройка»

Не будет преувеличением сказать, что горнолыжные курорты имеются в Европе практически повсеместно. Широко известны и популярны места для катания в Германии, странах Северной Европы – Швеции, Норвегии и Финляндии. Но даже в тех государствах, которые прочно ассоциируются у нас с теплым «пляжным» отдыхом, горнолыжные объекты тоже есть. К примеру, в Италии – там условия таковы, что в местечке Кортина-д’Ампеццо в свое время даже прошла зимняя Олимпиада. Или в Испании – по словам знающих людей, в некоторых районах Пиренеев, Сьерра-Невады и даже Месеты снег лежит до 3-4 месяцев в году. Не меньше, чем в Москве.

Все это так, но при словах «западноевропейские горнолыжные курорты» сразу вспоминаются другие страны. Всего три – Франция, Швейцария и Австрия. Именно там и имеются объекты того самого класса luxury. И состоятельные покупатели, решившие приобрести себе нечто «горнолыжное», устремляются как раз туда.

Франция: доступнее, чем кажется

Горнолыжная недвижимость во Франции – безусловный лидер, во многом ей подходит эпитет «самая». Здесь располагается самый, вероятно, дорогой горнолыжный курорт в мире – Куршевель, широкой публике известный в основном благодаря «подвигам» на нем наших олигархов.

Вопрос о средних ценах в Куршевеле вызвал среди наших экспертов нешуточные споры. Эксперт компании «IntermarkSavills», говорит о цифре в примерно 10 тыс. евро за кв. м. Денис Евсеев, управляющий партнер компании «Kingsland», назвал куда более впечатляющие 37 тысяч – и это, обратим внимание, в качестве именно средней цены. Столь ощутимый разброс, на взгляд автора, объясняется тем, что работают наши эксперты с разной недвижимостью. О том, как подобные соображения влияют на цену, чем покупка для вложения денег отличается от «для себя», мы еще поговорим подробнее.

Но вернемся к Куршевелю. Несмотря на то что цены там, с позиции обычного человека, заоблачные, покупатели им активно интересуются. «По объему запросов наших клиентов это направление по-прежнему остается самым востребованным, - отмечает Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости компании «Knight Frank». – По совокупности качества объектов недвижимости, развитости инфраструктуры и популярности ему на текущий момент нет аналогов».

Другие французские курорты находятся в тени своего именитого «родственника» - цены на недвижимость здесь раза в два ниже. В местечке Мерибель, по данным Дениса Евсеева («Kingsland»), средняя цена 1 кв. м составляет 18 тыс. евро, в Валь-д'Изер – 15, в Межеве и Шамони – 9 тыс. евро.

…Французская горнолыжная (как, впрочем, и любая другая) недвижимость доступнее, чем выглядит на первый взгляд – ведь именно Франция является родиной схемы leaseback. Суть ее сводится к тому, что приобретенный инвестором объект сразу же сдается в аренду и его владелец (или сохраняя за собой право пользоваться объектом в течение 3-4 недель в году, или нет – это влияет на проценты) получает гарантированный рентный доход. В принципе, похожее заявляется и во многих других странах (включая и такие «дикие» рынки, как Египет или Болгария), но во Франции, напоминает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости «Gordon Rock», эта схема инвестирования поддерживается на правительственном уровне. В результате инвесторы получают не только качественные апартаменты на престижных горнолыжных курортах по минимальной цене, но и возврат НДС, а также гарантированный доход.

К примеру, на курорте Les Arcs в жилом комплексе класса «четыре звезды» предлагаются апартаменты с двумя спальнями по цене от 377 тыс. евро. Договор на leaseback заключается на девять лет, доходность по нему составляет 3,8% в год (без возможности проживания), 3,5% (пять недель проживания в течение года) или 2,5% (12 недель).

Швейцария: «вице», и не расстраивается от этого

Страна, которая стараниями журналистов в массовом сознании прочно ассоциируется с сыром, часами и, конечно, банками. По стоимости горнолыжная недвижимость в Швейцарии прочно занимает второе место: на самом дорогом курорте Сент-Мориц (в немецком варианте – Санкт-Мориц) 1 кв. м стоит, по данным Дениса Евсеева («Kingsland»), 17 тыс. евро в среднем. Среди других популярных мест отдыха можно назвать Церматт и Вербье (13 тыс. евро за кв. м) и Вилларе (9 тыс. евро). Станислав Зингель («Gordon Rock») упоминает набирающий популярность курорт Андерматт, на котором реализуется множество девелоперских проектов. А широкой публике, следящей за чужой красивой жизнью в основном по телевизору, хорошо известен Давос, на котором проводятся Всемирные экономические форумы.

Швейцария – страна уникальная. В то время когда большинство других правительств пытаются цены на свою недвижимость «приподнять», а иностранных инвесторов привлечь (это ж деньги в бюджет!), швейцарские власти проводят прямо противоположную политику. Они понимают, что стремительно взлетевшие цены могут столь же стремительно рухнуть. Кроме того, в государстве, где живет каждый десятый миллиардер планеты, и где, согласно вполне официальным данным, богатство 3% самых состоятельных людей равняется богатству 97% остальных, отпускать цены на недвижимость в «свободное плавание» было бы просто социально опасно. Поэтому власти искусственно ограничивают рост цен – экономическими мерами (например, налогами), а иногда и прямыми запретами. В ряде кантонов приобретение недвижимости иностранцами просто запрещено, в других действуют жесткие квоты.

Недвижимости на горнолыжных курортах эти запреты не касаются. Но в целом отношение, в том числе и налоговое регулирование, дает о себе знать. Покупателей особо и не привечают…

«Зато стабильности швейцарского рынка недвижимости можно позавидовать. Даже в условиях кризиса, когда большинство европейских рынков лихорадило, швейцарская недвижимость, в том числе и курортная, не испытывала никаких изменений», - отмечает Анастасия Дудерова, руководитель отдела зарубежной недвижимости Delta estate.

Австрия: амбициозный новичок

Страна с самой дешевой (в рамках нашего сегодняшнего рассказа, конечно!) недвижимостью. На курорте Китцбюэль цена 1 кв. м (данные Дениса Евсеева) составляет в среднем 10 тыс. евро. Представитель «IntermarkSavills» оценивает стоимость австрийской горнолыжной недвижимости заметно скромнее – на уровне 3-4 тыс. евро за кв. м.

Помимо Китцбюэля, Станислав Зингель («Gordon Rock») среди лучших австрийских курортов называет Зельден, Ишгль и Майрхофен. «Чаще всего недвижимость приобретается в Китцбюэле и Ишгле, поскольку курорты имеют большое количество подъемников и не вымирают по окончании горнолыжного сезона, - говорит эксперт. – Недвижимость в этих регионах всегда в цене и не падала даже в период кризиса. Исключение составляет вторичное неликвидное жилье. Поскольку, как правило, горнолыжные курорты расположены в небольших деревушках или городках, правительство ограничивает новое строительство, и свои проекты реализуют известные и зарекомендовавшие себя застройщики с именем. Как правило, стоимость новостроек высока. К примеру, квартира в Ишгле в новом квартирном комплексе от ведущего европейского застройщика площадью 120 кв. м стоит 800 тыс. евро. Шале в хорошем месте, недалеко от подъемников может стоить 15 млн».

В последние пару десятилетий Австрия предприняла гигантские усилия для того, чтобы переманить турпоток у конкурентов (прежде всего Швейцарии) – и преуспела в этом. Курорты, говорит представитель «IntermarkSavills», перестали быть сугубо горнолыжными – на них придумали развлечения и для летнего времени: рыбалка, сплав на лодках, велосипедные и пешие прогулки по горам, теннис и гольф… В результате туристы едут сюда практически круглый год.

Как замечает Анастасия Дудерова (Delta estate), приобретение недвижимости в Австрии в собственность россиянами опять-таки осложнено австрийским законодательством. А граждане ЕС почти беспрепятственно могут покупать недвижимость на территории Австрии. Например, итальянцы, хотя их страна не обделена горнолыжными курортами, предпочитают иметь домик на заснеженных австрийских склонах.

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Когда недвижимость приобретается исключительно для собственного использования, что-то советовать сложно. Все определяется личными предпочтениями покупателя, его «нравится» и «не нравится». Единственное, о чем можно напомнить, – что объекты не должны быть слишком обременительными в содержании. Но для людей, способных выложить миллионы и даже десятки миллионов евро, подобные советы вряд ли ценны – деньги считать они и сами умеют…

Если же говорить об инвестициях в недвижимость за рубежом, т.е. вложениях, предполагающих финансовую отдачу, то правила более понятны. Объект не должен быть чрезмерно дорогим. Все потери денег в мире в результате последнего кризиса если и произошли на недвижимости – то на элитной.

По мнению эксперта, наиболее оптимальный объект инвестирования – апартамент не более 50-60 кв. м по цене в 4 тыс. евро за «квадрат». Причем именно в Австрии – с учетом большей заполняемости курортов в течение года. Итоговая стоимость его составит 200 тыс. евро, и (с учетом ипотеки) купить его можно, имея 30% суммы – т.е. 60 тыс. евро. На всех австрийских горнолыжных курортах имеются управляющие компании, готовые взять подобные объекты в управление. Доходность получится в районе 7-8% годовых (все 200 тыс. свои) и даже до 15-16% годовых, если использовать кредитное плечо.


Metrinfo