Высокий уровень социально-экономического развития Израиля является ключевым фактором, привлекающим внимание к рынку недвижимости данной страны. Благодаря этому жилье в Израиле приобретается россиянами как с целью извлечения дохода от инвестиций в недвижимость, так и для личного использования в процессе отдыха, обучения или ведения бизнеса.

Израиль – страна контрастов. Уже никого не удивить ценами в 20-25 тысяч евро за кв. метр в пентхаусах элитных небоскребов на первой линии от моря в Тель-Авиве. При этом по цене кладовки в таком пентхаусе можно приобрести трехкомнатную квартиру в небольшом городке на юге или севере Израиля. Не в последнюю очередь цена на жилую недвижимость в Израиле диктуется покупателями из-за границы, немалую долю которых составляют россияне.

По словам президента Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислава Зингеля, доля инвестиционных сделок на рынке жилой недвижимости Израиля увеличилась за последние 10 лет с 3% до 8%. При этом на иностранных покупателей приходится порядка 4% в общем объеме сделок с недвижимостью в Израиле. Прирост инвестиционной активности в 2008-2010 гг. оказался столь велик, что местные власти решили ограничить активность частных инвесторов, справедливо опасаясь спекулятивных тенденций на рынке. Благодаря повышению стоимости кредитования объем инвестиций удалось снизить на 25%. Жилая недвижимость Израиля сегодня приносит арендный доход в размере 3,5-7%. Что же касается иностранцев, приобретающих жилье в Израиле, то среди них доминируют представители бизнес-сообщества, студенты и просто лица, рассматривающие страну в качестве надежного убежища. Например, Израиль занимает второе место после США по количеству ежегодно открываемых фирм, а ежегодный приток в страну иммигрантов составляет как минимум 20% от количества рождающихся за этот же период.

Основной особенностью израильского рынка, по мнению президента израильской русскоязычной адвокатской коллегии Ильи Гервица, является диверсифицированный зарубежный спрос: «Квартиры и дома в Израиле покупают люди с еврейскими корнями со всего мира: из Америки, Англии, Франции, России, Украины и многих других стран. Для обеспеченного еврея иметь дом или хотя бы квартиру в Израиле является неким символом статуса. С отменой виз между Израилем и Россией покупать недвижимость в прибрежной зоне Израиля стали и люди, не имеющие к еврейству никакого отношения – нередко по стопам своих еврейских партнеров. Высокий внутренний спрос вызван демографическими и финансовыми причинами. В демографической сфере речь идет о двух взаимодополняющих факторах – высоком уровне рождаемости, с одной стороны, и растущим числом разводов, с другой. Обратной стороной консервативной банковской системы – почти не пострадавшей от кризиса 2008 года – является практически нулевой процент по депозитам. Так что для тех, кто не готов бросаться в бурные воды биржи, не остается по сути никаких альтернатив, кроме инвестиций в недвижимость, в первую очередь, жилую. Израильтянам также присуща старая английская философия «мой дом – моя крепость», поэтому большинство молодых семей старалось при первой возможности покупать собственное жилье даже на стагнирующем рынке начала 2000-х годов. Тем более новые семьи стараются обзавестись собственным жильем на растущем рынке последних пяти лет».

Разбег цен

В Израиле принято шутить, что стоимость недвижимости зависит от трех факторов: места, места и места. Глобально самая дорогая недвижимость Израиля находится в двух столицах – политической (Иерусалиме) и экономической (Тель-Авиве). «Основными игроками на рынке коммерческой недвижимости являются крупные застройщики и институционные инвесторы, такие, как пенсионные фонды и страховые компании, – говорит Илья Гервиц. – На рынке же жилой недвижимости, помимо квартир в собственности жильцов, большинство квартир и домов принадлежит частным инвесторам. Это связано с тем, что с точки зрения кеш-флоу – в отличие от роста стоимости недвижимости – коммерческая недвижимость является более доходной, чем жилая.

В последние двадцать лет Израиль следует за мировой тенденцией моды на небоскребы – цены на аренду в высотных офисных зданиях достигают 30 долларов за квадратный метр брутто офисов и зашкаливают далеко за 100 долларов за квадратный метр в торговых центрах».

Как правило, в Израиле дороже всего недвижимость в крупных финансовых и административных центрах страны, в то время как провинциальные населенные пункты вблизи государственных границ характеризуются сравнительно низким уровнем цен. Обуславливается это целым рядом факторов. Так, крупные мегаполисы характеризуются не только лучшим уровнем безопасности, социальной и инженерной инфраструктуры, но и отличаются большой концентрацией платежеспособных граждан, что позитивно сказывается на спросе и даже развитии инвестиций в недвижимость. Приграничные районы страны осваиваются, как правило, за счет менее состоятельных иммигрантов. Невысокая платежеспособность потенциальных покупателей, менее развитая инфраструктура и различного рода риски предопределяют сравнительно низкую стоимость провинциального жилья.

«Помимо этого на уровне цен сказывается и качество самой недвижимости, – отмечает Станислав Зингель. – В большинстве случаев качество нового жилья в крупных мегаполисах оказывается выше, чем на периферии, что обуславливает и более высокую себестоимость строительства и, как следствие, стоимость продажи. Влияют на стоимость жилья и административные меры. Например, стоимость аренды жилья в Израиле привязывается к индексу потребительских цен. Также на уровень цен оказывают влияние неосязаемые факторы, подобные престижу или популярности. Т.е. жилье в знаковых местах стоит значительно дороже, чем в иных месторасположениях, идентичных по уровню развития социальной и инженерной инфраструктуры. Например, пиковыми значениями цен отличается жилье в Тель-Авиве и в Иерусалиме».

«И если в Тель-Авиве это в основном квартиры в многоквартирных домах – новых небоскребах или низкоэтажных домах чуть ли не довоенной постройки, то в Герцлии это частные дома, арендная плата за которые на самой дорогой улице Израиля – Галей тхелет, на которой расположена, например, резиденция американского посла, – составляет 50 тысяч долларов в месяц за далеко не самый дорогой дом, – добавляет Илья Гервиц. – Понятно, что не все могут позволить себе платить такие запредельные суммы, поэтому большой спрос сосредоточен также на ближайших пригородах Тель-Авива с севера и юга, также имеющих выход к морю. В городе Бат-Ям, прилегающем к Тель-Авиву с юга, хорошую четырехкомнатную квартиру с видом на море можно приобрести с бюджетом от 600 тысяч долларов. В городе Ришон-ле-Цион, граничащем с Бат-Ямом с юга, для покупки квартиры в приморской зоне придется увеличить бюджет еще на 100-150 тысяч долларов. К северу от Герцлии расположен курортный город Нетания, весьма популярный среди покупателей из России. Там цена квартир на первой линии от моря примерно соответствует ценам в Бат-Яме и Ришон-ле-Ционе, в зависимости от района. Для тех, кто предпочитает частный дом, но не готов выложить за него несколько миллионов долларов в Герцлии, практически автоматическим выбором является небольшой город Кейсария, расположенный к северу от Нетании – там за полтора миллиона долларов можно купить очень хороший дом, есть дома и дешевле, но они старее и расположены дальше от моря».

Израильская аренда

Рынок аренды жилья Израиля является одним из наиболее развитых в мире. При этом в Израиле фактически отсутствуют традиционные доходные дома, что создает определенные преференции мелким и средним инвесторам, сдающим в аренду одну или несколько квартир. Т.е. фактически все арендное жилье в стране принадлежит частным инвесторам, что существенно упрощает конкурентную борьбу и инвестиции.

«В Израиле жилье арендует 31% населения, – говорит Станислав Зингель. – Для сравнения – в США жилье арендует 35% домохозяйств. В Германии, обладающей в Европе одним из наиболее перспективных и организованных рынков аренды, жилье арендует 62% домохозяйств. В Тель-Авиве арендная недвижимость приносит доход в размере 3,5-4%. Для сравнения – в Нью-Йорке и Берлине арендная недвижимость приносит доход соответственно 3-5,3% и 3,7-5%».

По словам Ильи Гервица, офисные помещения в Израиле обычно сдаются в аренду на несколько лет, при этом арендатор получает опцион на продление договора аренды по заранее зафиксированной цене, доходность при сдаче офисных помещений варьируется от 6 до 10 процентов брутто: «Квартиры и частные дома в основном сдаются на год. И тут арендаторы заинтересованы в получении опционов на продление аренды по фиксированной цене, однако далеко не все собственники на это готовы. А поскольку спрос на жилье превышает предложение, арендаторам не приходится выбирать. И нередко семья вынуждена каждый год переезжать на новую квартиру. В сегменте жилой недвижимости доходность от сдачи в аренду ниже – и находится в диапазоне 3-5 процентов брутто. При этом чем дешевле недвижимость, тем выше ее доходность от сдачи в долгосрочную аренду. Образно говоря, выгоднее купить пять квартир в университетских районах «северной столицы», города Хайфы, или «южной столицы», города Беэр-Шева, чем одну квартиру в Тель-Авиве. Однако сдача внаем пяти квартир, тем более каждый год меняющимся студентам, требует совершенно другого внимания, чем сдача одной квартиры паре с детьми в Тель-Авиве. В последнее время, ввиду дефицита гостиничных номеров, набирает темп сдача квартир в подневную или понедельную аренду туристам – в первую очередь в том же Тель-Авиве, а также в южном курорте Израиля – городе Эйлат, который так облюбовали туристы из России».

«Новый» Израиль

В Израиле за последние 10 лет накоплен дефицит предложения недвижимости, достигающий по разным данным от 50 до 100 тысяч единиц жилья. Каждый год в стране просто строили на 10 тысяч квартир меньше, чем появлялось новых семей. И это не считая зарубежного инвестиционного спроса. Поэтому неудивительно, что во многих городах Израиля строят новые дома и целые районы, а также реставрируют старые дома – при этом финансирование поступает за счет достройки дополнительных этажей сверху.

«Израиль отличается очень жестким регулированием строительного рынка, – говорит Илья Гервиц. – Например, все деньги покупателей квартир в новых проектах находятся на специальных банковских счетах, и застройщик при всем желании не сможет их украсть. Банк просто не даст ему, иначе ему самому придется возмещать эти средства покупателям. Поэтому как израильтяне, так и иностранцы смело покупают строящиеся дома и проекты на этапе котлована и даже до него. Когда дом будет построен, прирост цены будет обеспечен уже за счет раннего этапа покупки».

«В Израиле ежегодно реализуется 20-25 тыс. единиц нового жилья, – отмечает Станислав Зингель. – Единовременно экспонируемый объем такового начинается от 40 тыс. единиц. При этом в стране существует национальный аналог долевого строительства. Как правило, первоначальный взнос составляет около 15% от общей стоимости объекта. Причем в последующем платежи осуществляются по факту завершения отдельно взятых этапов работ. Сами вложения страхуются банковской гарантией, однако делается это не в полном объеме от вложений и при условии, что жилье приобретается не для перепродажи. Частным примером реализуемого нового жилья является четырехкомнатная квартира на побережье в Натании. Жилье площадью в 112 кв. метров реализуется за 492 тыс. долларов. Квартира располагается на втором этаже шестиэтажного дома. Апартаменты состоят из трех спален, холла, кухни и двух ванных комнат.

Из окон жилья открывается отличный вид на море и близлежащий пляж. В квартире выполнен ремонт, есть кухонная мебель, балкон. Вблизи дома располагается парковка, где собственнику квартиры принадлежат два парковочных места».


Новости рынка недвижимости