Далеко не всех покупателей интересуют многомиллионные виллы и роскошные апартаменты. Сегодня сформировалась аудитория покупателей, готовых потратить на зарубежную недвижимость небольшую сумму, и предложения, подешевевшие за годы финансового кризиса, соответствуют их запросам.

Сегодня у нас – продолжение испанской темы. Недавно «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» посвятил свою статью теме люксового жилья в этой стране, покупка которого позволяет получить вид на жительство. «Зарубежная недвижимость: Испания. Мирный способ евроинтеграции: купи жилье за 500 тысяч евро и получай вид на жительство». Сегодня мы поговорим о недорогом сегменте рынка испанской жилой недвижимости.

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, считает, что 2013 год характеризуется активизацией иностранных покупателей жилья. За первые три квартала 2013-го иностранцы приобрели в стране 26 751 единиц жилья, в то время как за весь 2012 год была осуществлена 26 871 транзакция. Доля иностранцев в общем объеме заключенных сделок составила в третьем квартале 17,2%, что стало максимальным значением за всю историю статистических исследований, проводимых правительством. В третьем квартале особенно активно иностранцы приобретали недвижимость в регионах Alicante (3158), Malaga (1552), Barcelona (889), Girona (758), и Tenerife (705).

Как и ранее, доминирующее положение на рынке занимают граждане Великобритании, обеспечившие с начала года 15% всех сделок, заключенных иностранцами в Испании. Второе и третье места приходится на граждан Франции и России, чей вклад в общее дело составил соответственно 10% и 9%. Немцы с 7% процентами сделок оказались на четвертом месте рейтинга, в то время как итальянцы и китайцы расположились на пятой и шестой позициях, обеспечив соответственно 4% и 3% всех приобретений. Для сравнения - на выходцев из иных стран пришлось 27% сделок. Граждане стран Бенилюкса сгенерировали еще 12% транзакций.

В целом же с начала года британцы купили в Испании 3965 единиц жилья. Французы и русские стали владельцами еще 2678 и 2412 объектов недвижимости.

А введение закона, предусматривающего предоставление ВНЖ в обмен на приобретение недвижимости, лишь ускоряет данные тенденции. Например, уже сейчас доля лидирующих по объему сделок британцев снизилась с 42% в 2006 до 15% в 2013 году. При этом на рынке существенно возросла доля китайцев, чей вклад в приобретение испанского жилья уже стал довольно велик.

Недорогие регионы

Снижение цен на испанскую недвижимость в годы кризиса привлекло в страну покупателей, которые раньше даже не задумывались о том, что могут обзавестись своим «уголком рая» в этой дивной стране. В частности сюда можно отнести и россиян, которые планировали купить жилье в Болгарии, но потом практически с таким же бюджетом вышли на испанский рынок недвижимости. Речь идет о бюджете 30-40 тыс. евро. И такие предложения, со слов эксперта, сосредоточены в регионе Аликанте-Торревьеха-Бенидорм. Там теплее, чем в другом популярном регионе - Каталонии, курортный сезон длится дольше, прекрасная экология, великолепный климат, широкие песчаные пляжи и чистое море.

В этих местах летом температура достигает +40 градусов, зимой +10-15, в марте уже может быть до 22-24 градусов тепла. Правда, с октября по конец апреля регион вымирает, предупреждает эксперт, и если приехать туда в марте, то трудно встретить на улицах не только туристов, но и местное население.

Основа экономики в провинции Аликанте - пляжный туризм, экспорт вина, оливкового масла, цитрусовых и фруктов, легкая промышленность. Что касается инфраструктуры для жизни, то в Испании она везде отлично развита - дороги, магазины, рестораны, больницы. Аликанте - не исключение, это превосходное место для комфортной жизни и отдыха на морском побережье.

Особенности развития местного рынка недвижимости – это динамичная застройка побережья. Очень быстро, практически в одночасье, на месте рыбацких деревушек на юге Аликанте возникли целые полосы коттеджных поселков у воды, построенных на скорую руку. Распродать эти объекты до сих пор удается с трудом.

Дешевая недвижимость также расположена в курортной зоне Валенсийского сообщества рядом с городом Валенсия. Правда, наиболее низкий уровень цен и наибольшее падение цен на недвижимость в этом районе Испании обусловлено несоразмерным количеством не всегда качественной построенной здесь недвижимости в период строительного бума 2005-2007 гг.

По данным Станислава Зингеля (Gordon Rock), наиболее доступные курорты Испании располагаются также на ее Атлантическом побережье. В их числе значатся города Viga, Cambados, LaCoruna, ElFerrol, SantaMartadeOrtigueira, Vivero, Ribadeo, Luarca, Gijon, Ribadesella, Llanes, SanVicente, Santander, SanSebastian и ряд других населенных пунктов.

Курорты на атлантическом побережье Испании обладают отличными возможностями для занятий кайтингом и серфингом. Здесь же множество мест, пригодных для экстремального дайвинга. Помимо этого атлантическое побережье Испании лучше средиземноморского приспособлено для автомобильного туризма. Более низкая стоимость атлантических курортов обуславливается сравнительно слабым социально-экономическим развитием провинций, в которых они находятся. К числу таковых относятся Galicia, Аsturias, Cantabria и PaisVasco/Euskadi. Везде (за исключением Cantabria) средняя стоимость жилья на 50-300 евро за кв. м меньше, чем в среднем по Испании.

Готовые дома, бунгало и апартаменты

По данным Gordon Rock, общий объем предложения на вторичном рынке недвижимости Испании составляет 1 млн 136 тыс. единиц. Из них 928 тыс. принадлежит конечным пользователям. Еще 208 тыс. реализуемого жилья владеют банки, получившие данные объекты за долги. Так что выбор обширный и включает как дорогие объекты, так и дешевые – стоимостью до 50 тыс. евро.

Вторичный рынок дает возможность покупки прекрасного объекта в момент его срочной продажи продавцом. Хотя в действительности «горячие пирожки» улетают очень быстро, и если покупатель еще находится не в самой Испании, а только собирается приехать через месяц-другой, то действительно стоящий вариант, скорее всего, его не дождется. «По ценам продавцы охотно торгуются, но в пределах разумного», - предупреждает эксперт по инвестициям в недвижимость.

На вторичном рынке сейчас много россиян, которые рассматривают подешевевшую испанскую недвижимость как объект инвестиций для последующей сдачи в аренду. Есть случаи, когда семья приобретает две, а то и три квартиры стоимостью 40-50 тыс. евро, в одной живет сама, а остальные сдает в аренду. «Это позволяет получить достаточную сумму для проживания семьи в Испании и на оплату всех расходов по содержанию недвижимости», - утверждает эксперт. Пример подобных предложений в Торревьехе – студия на 6 этаже с видом на море, площадью 36 кв. м, терраса - 8 кв. м, 300 м до пляжа, 5 минут до центра города. Цена 33 500 евро.

Здесь же, в комплексе TORREVIEJA PLAYA LOS LOCOS (построен в 1995 г.) выставлены на продажу апартаменты площадью 48 кв. м, есть сад, парковка, барбекю, складское помещение, застекленная терраса площадью 6 кв. м, общий бассейн, отдельная кухня. Расстояние до моря - 450 м. Цена 50 тыс. евро.

Бунгало общей площадью 58 кв. м в «TORREVIEJA ЗОНА TORRETAS» (построен в 1985 г.) на две спальни, одну ванную комнату, кухню, кондиционер, патио, установлена бронированная дверь, есть кладовая, расстояние до моря - 4 300 м обойдется покупателю в 40 тыс. евро.

Более дорогое и более роскошное предложение (120 тыс. евро) - таунхаус в LA HERRADA LOS MONTESINOS. Общая площадь объекта - 100 кв. м, есть сад в 130 кв. м, собственный бассейн 3х5 м, парковочное место, два балкона, три спальных, две ванных комнаты, отдельная кухня, центральное отопление. Расстояние до моря - 8,5 км.

Дисконты на первичке

В прошлом году первичный рынок испанской жилой недвижимости характеризовался значительными дисконтами. «По итогам первого полугодия 2013 года, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock), - средневзвешенный размер скидки на нем равнялся 23,9%».

В целом, по данным Gordon Rock, на первичном рынке жилой недвижимости Испании экспонируется 787 тыс. введенных в эксплуатацию единиц жилья. На различных стадиях строительства находится еще 400 тыс. единиц жилья. Однако за счет сокращения объемов строительства численность нового предложения постоянно снижается. Так, только в 2012 году в общенациональном масштабе произошло снижение на 50 тыс. единиц. Возможно, что статистика по 2013 году окажется еще более жесткой - прогнозируется снижение на 75 тыс. домов и квартир.

Причем отдельные города, подобные León на севере страны, перенесли за последние семь лет снижение объемов предложения в размере 3000% и более процентов. Например, в 2012 году на рынок León было выведено лишь 333 единицы жилья, в то время как в 2006 году - 10 тыс. единиц.

На вторичном рынке цены ниже. Так, в Аликанте на продажу выставлены двухэтажные бунгало (по 75 кв. м). Они состоят из: гостиной-столовой, открытой кухни полностью меблированной, с вытяжной, нагревателем воды 75 л., двух спален и двух ванных комнат, террасы и прачечного помещения. Есть сад на нижних этажах и большой солярий с беседкой на верхних. Цена предложения – 102 тыс. евро. В 60 тыс. евро обойдется квартира из двух спален (57 кв. м) в новостройке в центре города Торревьехи. Есть место в паркинге. Пляжи Торревьехи, Ла Мата и набережная находятся всего в 10 минутах от дома. Дуплекс в Аликанте в 500 м от пляжа Торре де Ла Орадада общей площадью 72 кв. м оценен в 85 тыс. евро. Дом расположен в закрытой резиденции с общим бассейном. Дуплекс имеет: гостиную-столовую, меблированную кухню с американской барной стойкой, две спальни, две ванные комнаты и садик.

Еще один закрытый комплекс, на который можно обратить внимание, - Ель Боске. Он состоит из современных апартаментов площадью от 68 до 75 кв. м и включают столовую, две спальни, одну или две ванные комнаты и кухню. У всех апартаментов просторные большие террасы с прекрасным видом на Средиземное море. В комплексе есть большой бассейн и зеленые зоны с постоянным обслуживанием. В домах установлены системы кондиционирования и отопления. Каждый апартамент имеет парковочное место. Цена предложения – от 99 тыс. евро. Комплекс расположен в 0,5 км от моря, рядом есть супермаркеты, магазины, коммерческий центр, рестораны района Пунта Прима - Ла Зения. Все пляжи имеют голубые флаги экологической чистоты. В 45 километрах находится аэропорт Ель Алтет (Аликанте) который обслуживае¬т международные рейсы.

В Барселоне самая простая квартира в новостройке с одной спальней стоит 120 – 130 тыс. евро, в пригородах или курортах в Коста-Браве, Коста-Марезме примерно такая жестоимость жилья или чуть дороже. Район Льорет-де-Мар – Бланес – Кастель-Пладжа-де-Аро еще дороже, так как близко находится граница с Францией (Лазурный Берег) и горнолыжные курорты Андорры. Стоимость домов там начинается от 400 тыс. евро.

Доходность от вложений

Доходность испанской недвижимости остается невысокой. Если мы говорим об инвестициях в курортную недвижимость как о способе заработать на ее перепродаже, то южная Коста-Бланка в обозримом будущем для таких вложений еще не готова. Объективная реальность такова, что сегодня в Европе можно получить прибыль на перепродаже жилья только на зрелых и стабильных рынках некоторых городов Франции, Германии, Швейцарии. Испанский Аликанте — это прекрасное место для приобретения здесь недвижимости для себя и своей семьи, отличного отдыха на море и комфортного проживания в развитой европейской стране.

Если же рассматривать рынок аренды, то Станислав Зингель (Gordon Rock) потенциал видит в крупнейших городах Атлантического региона, хотя и предупреждает, что доходность там меньше, чем в среднем по Испании. Так, в городе Vitoria-gasteiz доходность жилья равняется 3,94%, в то время как Ourense и Oviedo демонстрируют доход в размере соответственно 4,22% и 4,09%. В городах Santander и Bilbao - 3,25% и 3,95%. Для сравнения - в среднем по Испании доходность жилой недвижимости составляет 4,08%.


Metrinfo