Этот город — бессменное пристанище для ищущих нечто новое и неповторимое. Там мечты становятся явью, а жизнь меняет траекторию. Там судьба преподносит подарок и забывается прежнее…

За сколько можно снять квартиру в Нью-Йорке? Какие документы нужно предоставить при покупке недвижимости? Стоит ли обращаться за помощью к местным риелторам? На эти и другие вопросы ответил Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости «Gordon Rock».

- Станислав, опишите портреты арендного жилья, представленного на нью-йоркском рынке недвижимости?

Арендное жилье делится на пять типов: студии, одно-, двух- и трехкомнатные объекты. Выделяют также лофты, представляющие собой бывшие коммерческие помещения, переоборудованные для проживания. Каждый из этих объектов может сдаваться как с мебелью, так и без.

Многоквартирные дома имеют пять категорий: Walk-up Building, Brownstone, Elevator Building, Doorman Building. Walk-up Building — здания высотой 5-6 этажей. Строили их в начале XX века. Там отсутствуют прачечная и лифт. Безопасность жильцов обеспечивается сигнализациями и домофонами.

Brownstone — дома, построенные исключительно из железистого песчаника в начале 20-го столетия. От выше упомянутого Walk-up Building их отличает более качественная внутренняя отделка. Туда входят лепнина, камины, каменные полы, внутренние дворики, на территории которых разбиты небольшие садики. Обычно на первых этажах в таких зданиях располагается огромный холл с большими арочными окнами.

Elevator Building — объекты возводили в период с середины 1930-х до конца 1970-х годов. Их высота, как правило, выше шести этажей. Они оборудованы лифтами и предусматривают наличие прачечных.

Doorman Building — это самый современный и качественный тип доходных домов в Нью-Йорке. Они имеют максимальный уровень комфорта за счет таких «изысков», как бассейны, игровые комнаты, спортивные залы, комнаты отдыха, зимние сады и так далее. Кроме того, есть услуги швейцаров и горничных, присутствует кабельное телевидение, скоростной интернет. Собственникам предоставляются парковочные места в подземных паркингах.

Опираясь на эту классификацию, представим среднюю стоимость аренды четырех типов жилья. Во внимание мы не будем брать Brownstone и лофты, которые, обладая крайне ограниченным количеством предложений, не позволяют сформировать полноценную статистику. При этом сама статистика будет касаться наиболее высокодоходного и престижного рынка аренды Нью-Йорка — Манхэттена (см. таб¬лицу 1).

- Что следует знать нерезиденту об основных этапах процесса купли-продажи недвижимости?

Приобретение жилья в Нью-Йорке лучше начинать с определения целей, для которых она будет использоваться. После этого необходимо проверить соответствие финансовых и прочих возможностей.

Затем следует осуществить выбор риелторской компании, которая в том числе должна оказать содействие в получении ипотеки и в прохождении различных разрешительных процедур. Отдельно стоит позаботиться о профессиональной консультации налогового специалиста. Ведь уплата налогов при покупке недвижимости является неотъемлемой частью сделки.

Когда профессиональный посредник выбран, самое время заняться поиском недвижимости. После того, как желаемый объект найден, нужно составить письменное предложение его владельцу или брокеру, осуществляющему продажу. Оно должно содержать не только предлагаемую покупателем цену, но и размер задатка, сроки проверки юридической чистоты объекта и пр. Если предложение принимается, то юристы обеих сторон приступают к разработке договора. Этот документ нередко предполагает внесение 10% авансового платежа, который поступает на депозитный счет юриста со стороны продавца.

По факту подписания предварительного контракта покупатель проходит интервью у правления кондоминиума или кооператива, в котором находится квартира. Если от правления получено одобрение, то сделка закрывается, чему предшествует проверка юридической чистоты недвижимости. Затем вносится полная оплата стоимости квартиры, покупателю передаются документы на право собственности и ключи от жилья.

- Какие расходы при этом несет будущий собственник?

Покупателю при покупке квартиры в кооперативе предстоит оплатить услуги юриста — это порядка 2 тыс. долларов. Около 1200 долларов стоит заявление, которое нужно направить в правление кооператива или кондоминиума. При приобретении жилья дороже миллиона долларов требуется выплатить специальный налог на дорогую недвижимость в размере 1% от ее стоимости. Около 2 тыс. долларов уйдет на подготовку документов для получения ипотеки. При покупке квартиры в кондоминиуме или таунхаусе дополнительно оплачивается около 1100 долларов за обследование технического состояния квартиры. Около 400 долларов необходимо отдать управляющему кондоминиума, и около 75 долларов взимается за подготовку справки о кредитных операциях покупателя.

- А ипотечный кредит нерезиденту взять реально?

Кредит получить можно. Но за счет нерезидентного статуса покупателя ставка может оказаться несколько выше, чем для местных жителей. Кредит с плавающей ставкой находится сейчас в среднем на уровне 2,7%.

- Можно ли купить квартиру в Нью-Йорке самостоятельно или потребуется помощь агентства?

С учетом многочисленных нюансов, существующих на рынке недвижимости Нью-Йорка, а также высоких финансовых затрат, осуществлять сделку лучше при содействии местных риелторов и/или юристов.

- Как Вы видите будущее рынка недвижимости Нью-Йорка? Насколько в среднем «подтянутся» цены в ближайшее время?

Ключевым вопросом является назревающая реновация жилищного фонда города. Ведь средние сроки эксплуатации арендного жилья скоро приблизятся к столетней отметке. Этот фактор является, пожалуй, единственным из тех, что могут существенно повлиять на рынок недвижимости Нью-Йорка.

Однако каковы будут эти изменения, предположить чрезвычайно трудно. Ведь многое будет зависеть от политической воли местных властей. Вполне возможно, что городу потребуется расширение территорий для создания резервного фонда жилья, изменение правил строительства и т.д. До этого момента средние цены на жилье, вероятнее всего, будут расти на уровне доходности десятилетних казначейских облигаций США, что в принципе соответствует антиинфляционному характеру инвестиций в недвижимость Нью-Йорка.


Недвижимость. Екатеринбург