Насколько для россиян привлекательны те страны Европы, в которых говорят по-французски? Анна Черноголовина выясняла, есть ли альтернатива вилле в Монако, почему на Лазурном Берегу у вас обязательно будут русские соседи и зачем нужна недвижимость в Люксембурге.

На что вам хватит денег

Для тех, кто говорит по-французски, самым незатратным вариантом станет Люксембург. «Цены на элитную недвижимость здесь начинаются от 500 тыс. евро, а верхняя граница проходит на уровне 3,8 млн евро – столько стоит вилла в Remich, – говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. – Причем лучше вкладываться в объекты, расположенные ближе к центру княжества. Более дорогой вариант – Бельгия: здесь тоже можно начать с 500 тыс. евро, но вот за имение в Марш-ан-Фамен придется заплатить уже 25,5 млн. Желающим жить во Франции нужно отложить для этих целей минимум 1 млн евро. Цены достигают 300 млн – столько стоит поместье Chateau de la Garoupe на мысе Антиб. При этом французская недвижимость дешевеет – и в целом по рынку, и в элитном сегменте. В 2012 году общенациональная стоимость жилья снизилась на 2%. Если раньше дом на Лазурном Берегу в среднем стоил 2,117 млн евро, то сегодня – 2,097 млн. Впрочем, наличие индивидуальной пристани для яхты повышает сто¬имость объекта в среднем еще на 1 млн евро».

Снижение цен не слишком заметно, но продолжается. В I квартале текущего года стоимость парижского жилья упала на 0,96% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Что касается новых домов, то их возводится меньше, чем в 2012-м, на 17,8%. Причина проста: мало покупателей». Ужесточение налоговой политики Франсуа Олландом сделало свое дело.

Впрочем, цены в разных регионах Франции неодинаковы. «Если мы говорим про Париж, разброс цен составляет от 5 тыс. евро за м2 жилья эконом-класса до 27–28 тыс. евро за м2 в премиальном сегменте. В среднем элитные апартаменты в центре Парижа обойдутся в 8–15 тыс. евро за м2. Самая дорогая недвижимость на Лазурном Берегу – дома и участки на первой линии у моря в Кап-Ферра, Кап-д’Антипе, Кап-д’Айе и Кап-Мартане. Цены доходят до 150–200 млн евро, но в среднем премиальная вилла обойдется в 20–50 млн евро. Цены на апартаменты с видом на море, но не на первой линии сравнимы с Парижем – от 6–7 тыс. евро за м2». Впрочем, французы редко тратят солидные суммы на недвижимость. «Более половины покупателей недвижимости стоимостью от 3,5 до 10 млн евро – иностранцы. А среди тех, кто может себе позволить заплатить больше, доля нефранцузов составляет 85%».

Ни одна франкоговорящая страна не сравнится по дороговизне с Монако. По данным Gordon Rock, за элитную недвижимость здесь нужно заплатить от 5 млн евро, а, к примеру, пентхаус La Belle E´poque стоит и вовсе 230 млн евро. «Монако – одна из наиболее дорогих стран по стоимости недвижимости. В рейтингах цен княжество делит первые места с Гонконгом и Лондоном. Верхняя граница проходит на уровне 90 тыс. евро за м2, нижняя – 20–25 тыс. евро за м2. Но в среднем за квадратный метр в новом элитном доме придется отдать 40 тыс. евро. Цены здесь в пять раз выше, чем во Франции. Это особенно заметно в приграничной зоне: например, один дом, формально относящийся к французской юрисдикции, стоит 6–7 тыс. евро за м2, а дом через дорогу, находящийся уже на территории Монако, – 40 тыс. евро».

Как жить без налогов

Популярность Монако объясняется тем, что это льготная налоговая зона, и стать гражданином княжества просто. «Приобретая недвижимость в карликовом государстве, человек автоматически становится резидентом страны, кроме того, имеет право на налоговые льготы. Как правило, сама недвижимость покупателей не интересует, интересуют минимальные налоги. И рост цен в Монако, вероятно, продолжится: из-за кризиса многие государства – в частности Франция – ужесточают налоговую политику, вводят новые ограничения. Это выталкивает состоятельных людей на территории льготных налоговых зон, таких как Монако. Есть стабильный спрос, а при тотальной застройке княжества и минимуме предложения цены на недвижимость увеличиваются».

«Некоторые владельцы дорогих вилл на Лазурном Берегу становятся резидентами Монако, чтобы снизить налоги на собственность во Франции. Во Франции налоги на премиальную недвижимость очень высокие, и к тому же облагаются налогом все доходы и собственность в других странах. Поэтому княжество – центр притяжения для состоятельных людей. Фактически альтернатив у него нет. Лихтенштейн маленький, и жить там непросто, в Андорре значительно усложнилась процедура получения вида на жительство, а в Швейцарии можно договориться о сумме ежегодного налога, но переговоры с кантоном надо вести каждый год. К плюсам Монако относятся великолепная система образования, высочайший уровень медицины и безо¬пасности. Маловероятно, что цены здесь начнут снижаться».

Что до Франции, то здесь несложно получить ВНЖ типа visiteur (без права трудоустройства). С этим могут помочь местные компании, специализирующиеся на иммиграционных услугах. Стоимость такого сервиса – около 40 тыс. евро на семью из 3–4 человек. А все, что нужно, чтобы претендовать на такой ВНЖ, – приобрести недвижимость и иметь за пределами Франции регулярный доход, позволяющий жить без финансовых затруднений. Visiteur дает ряд преимуществ: можно не только проживать во Франции и свободно передвигаться по странам Шенгенского соглашения, но и избежать обязательств перед местными властями по созданию новых рабочих мест и содержанию компании. А ведь это обязательное требование почти во всех странах Евросоюза в случае бизнес-иммиграции. Не облагаются налогами ваши доходы, полученные за пределами Франции в рамках данного статуса. Обязательны только налог на собственность и налог на проживание – это, как правило, не более 2 тыс. евро в год. Кроме того, ВНЖ распространяется на всех членов семьи, а не только на заявителя, как, например, в случае с учебным статусом или при воссоединении семьи. Через пять лет можно получить постоянный вид на жительство и в дальнейшем – гражданство.

Здесь русский каждый второй

Основной спрос со стороны состоятельных россиян сосредоточен в Монако и Франции (на Лазурном Берегу). По поводу Люксембурга и Бельгии обращаются не более 1–2% от всех клиентов, и в основном по поводу продажи собственности, а не покупки.

Спрос на французскую недвижимость аналитики оценивают неодинаково. По информации Gordon Rock, россияне выбирают Париж, Лазурный Берег, Альпы. Причем в Париже соотечественники совершают 20% от общего объема сделок с недвижимостью, заключаемых иностранцами. На Лазурном Берегу эта цифра равна 15%, а в Альпах – 11%. Для сравнения, сделки россиян на юго-западе Франции – всего 1%.

«В сегменте элитной недвижимости россиян опережают только покупатели из Китая. Состоятельных сооте¬чественников интересуют дома стоимостью от 1 млн евро в “золотом треугольнике” Парижа (его образуют три престижные улицы: Avenue des Champs Elysees – Avenue Montaigne – Avenue George V. – Прим. ред.). В 2012 году российский миллионер заплатил более 6 млн евро за недвижимость площадью 250 м2 с видом на Эйфелеву башню».

«На Лазурном Берегу каждый второй-третий покупатель – русский. В любом французском агентстве недвижимости можно встретить русскоговорящий персонал. Лазурный Берег востребован по нескольким причинам: очень хороший климат, престижность, высокий уровень медицины – Франция здесь опережает соседние Италию, Испанию, Португалию. Абсолютное большинство русских покупают недвижимость именно на побережье, их не встретишь в срединной части Франции. Недавнее повышение налогов заставило клиентов задуматься, стоит ли им покупать дом или пока остановиться на аренде». Видимо, далеко не все стремятся к ВНЖ типа visiteur.

Впрочем, эксперт констатирует снижение спроса среди россиян. «До прихода к власти Франсуа Олланда Франция была одним из самых популярных направлений среди покупателей со свободными средствами от 3 млн евро и выше. Однако ужесточение налогов сделало свое дело. Налоговое бремя увеличилось в первую очередь для состо¬ятельных владельцев недвижимости, которые не являются налоговыми резидентами Франции. Больше всего пострадали граждане России и стран Персидского залива, которые совершают наибольшее количество сделок с элитной недвижимостью. 80% запросов на покупку в самом дорогом районе Франции Кап-Ферра поступают от наших соотечественников. Сейчас россияне переключились в режим stand by и наблюдают за развитием ситуации. Что касается Парижа, то спрос ограничен не только налогами, но и отсутствием подходящего для россиян предложения. Наши граждане не будут проводить в столице Франции более 60 дней в году, если только приобретение квартиры не связано с деловыми интересами. А если недвижимость приобретается в качестве второго дома, предпочтение отдается в пользу хороших комплексов с развитой инфраструктурой, системой безопасности и подземной парковкой. Такое предложение в Париже отсутствует. Исторический центр, который больше всего востребован у россиян, – это памятник истории и архитектуры, охраняемый ЮНЕСКО, и строительство здесь запрещено. Но, естественно, недвижимость во Франции – не основная резиденция. Соотечественники категорически не хотят платить такие высокие налоги. Поэтому даже те покупатели, которые де-факто проводят там большую часть времени, оформляют вид на жительство, например, в Латвии. Тем не менее в Париже доля покупателей из России составляет 20% среди всех покупателей-нерезидентов. Средний бюджет их приобретений – более 5,5 млн долларов».

Интерес россиян к франкоговорящим странам угасает. «До 2008 года все, кто хотел купить недвижимость для собственного проживания, уже это сделали, и сегодня фиксируются лишь разовые сделки. Причем в сегменте элитной недвижимости спрос с юга Франции сдвинулся в сторону Парижа. Курорты все меньше привлекает покупателей – они делают выбор в пользу крупных городов. Причем основное требование, которое россияне предъявляют к элитной недвижимости – размер. Так, 3-комнатная квартира площадью 56 м2 в Париже считается вполне стандартной. Россияне привыкли к простору: они рассматривают квартиры от 150 м2, дома – от 250 м2. В большинстве случаев после покупки россияне начинают ремонт, поскольку придают большое значение качеству и материалам отделки, стоимости интерьера. А европейские интерьеры зачастую им кажутся недостаточно статусными».

Размер – важнейший фактор для россиян. «Большинство выбирают элитные квартиры от 3 спален, со своими ванными и гардеробными, большими гостиными. Их площади достигают 250–350 м2. И если во Франции такие квартиры найти можно, то в Монако это сложнее. Россияне предпочитают дома, построенные по новейшим технологиям: с интеллектуальным управлением, панорамными окнами, архитектурой и дизайном от ведущих специалистов. Русские разбираются в брендах, качестве и уровне отделки, мебели, технике. И если для клиентов из других стран подобные недочеты могут быть несущественными, то россияне очень требовательны и имеют высокие ожидания. Если клиент выбирает старый дом, например виллу на Лазурном Берегу на вторичном рынке, то наиболее востребован стиль belle e´poque. Провансальский тип архитектуры нашим соотечественникам не по вкусу. Такие дома менее привлекательны внешне: у них небольшие окна, низкие потолки, скромные размеры комнат. А belle e´poque – это красивые фасады и парадные, высокие потолки: часто в таких домах есть двойной свет, что очень любят русские. Покупатели в основном семейные люди, поэтому им нужно минимум три спальни, а чаще всего – четыре-пять. При каждой спальне должны быть собственная гардеробная и ванная комната. Для клиентов, увлеченных автомобилями, нужен гараж на 5–10 машино-мест. Обязательное требование – гостевой дом. Внимание уделяется и размеру участка – чем больше, тем лучше: в среднем от 60 соток до гектара. Но таких предложений немного, и они начинаются от 30 млн евро».

Цены не упадут

Эксперты по инвестированию в недвижимость сходятся в одном: во франкоговорящих странах лучше покупать недвижимость для себя, а не для инвестиций. «Что касается Бельгии, Люксембурга и Монако, то эти страны не являются привлекательными и больше подходят для сохранения капитала. Поэтому, если речь идет о проживании, все зависит от предпочтений будущего владельца. А вот инвестировать лучше во Францию – мощный, жестко регулируемый рынок, который не допускает падений и демонстрирует рост около 7–10% в год. Это делает его прогнозируемым и безопасным. Например, во время кризиса недвижимость во Франции упала всего на 10%. Если ваш бюджет ограничен, лучше приобретать жилую недвижимость, чья доходность от аренды составит 3,5%. Но если вы готовы потратить 10–15 млн евро, стоит выбрать один из крупных коммерческих объектов: он принесет вам доходность в 10–11%. Французская недвижимость ликвидна: ее доходность превышает расходы, при желании с ней можно расстаться за короткий срок, практически не потеряв в цене».

Эксперт оценивает доходность французского жилья выше – на уровне 6,2% годовых. А вот специалист рекомендует для инвестиций недвижимость горнолыжных курортов и южного побережья Франции: «Лазурный Берег – классика для инвестора. В докризисный период цены там росли бешеными темпами, после кризиса стабилизировались. Никогда в этом регионе не наблюдалось падения цен. К тому же отсюда на автомобиле можно попасть в любую европейскую страну».

К Монако советует присмотреться эксперт: «Недвижимость в Монако – больше чем квартира, это образ, качество и стиль жизни. К тому же это отличный инструмент налогового планирования (здесь нет прямых налогов на доходы физических и юридических лиц, наследство, недвижимость). При этом Монако – “белый офшор” в центре Европы, что делает эту страну отличным местом для администрирования международных бизнес-структур. Если подходить к вопросу покупки недвижимости в Монако с этой стороны, тогда она оправдывает свою стоимость, а при правильном использовании – отобьет ее и будет приносить существенный доход в виде экономии на налогах».

Gordon Rock предлагает обратить внимание на Люксембург – с целью минимизация налогообложения для международных компаний. А если вы подумываете о Монако, то интересны виллы на западе княжества, вблизи границы с французским городком Кап-д’Ай.

Однако другой эксперт более категоричен: «Ни один из рынков франкоговорящих стран не является инвестиционным. О доходных инвестициях говорить сложно: европейская недвижимость никогда не показывала особого роста цен и служила для сохранения капитала. Сейчас в связи с непростой экономической ситуацией и в Европе, и во всем мире этот тренд стал еще более очевидным. Поэтому мы рекомендуем покупать недвижимость там, где нравится жить». И действительно, если следовать этому совету – точно не ошибешься.


SPEAR'S Russia