Специалисты провели исследование и выявили страны с лучшей иммиграционной политикой, в которых покупка недвижимости является основанием для получения гражданства или вида на жительство. В пятёрке лучших оказались Сент-Китс и Невис, Латвия, Испания, Панама и Португалия. В свою очередь интернет-журнал «Деньги и Карьера» решил выяснить у экспертов рынка недвижимости насколько привлекательна данная пятёрка стран с инвестиционной точки зрения.

Куда хорошо иммигрировать?

«В течение последнего года мы отмечаем всё больший интерес со стороны наших клиентов к зарубежной недвижимости. При этом стоит отметить, что на сегодняшний день покупатели недвижимости задают вопрос о возможности получения вида на жительство в 2 — 3 раза чаще, чем 2 года назад. Наши клиенты часто учитывают не только доход и риск той или иной инвестиции, но и визовые преимущества, которые даёт покупка недвижимости. Важно понимать, что кроме удобств, получение иммиграционного статуса в новой стране может иметь налоговые последствия или требовать пребывания в стране в течение определённого времени. Все эти обстоятельства необходимо учитывать», — отмечает управляющий партнёр компании. Растущий интерес россиян к инвестициям в недвижимость за рубежом послужил своеобразным толчком для проведения специального исследования, в ходе которого специалисты компании решили выявить страны с лучшей иммиграционной политикой. По словам эксперта, в рамках исследования изучалась ситуация в 92 странах мира, большинство из которых входят в список стран с высоким и средним индексом развития человеческого потенциала. При анализе ситуации учитывался доход и риск от той или иной инвестиции, визовые преимущества, которые даёт покупка недвижимости, а также социально-экономическое положение страны в целом. В результате получился топ-рейтинг 10 стран с лучшей иммиграционной политикой. В него вошли Сент-Китс и Невис, Латвия, Испания, Панама, Португалия, Греция, Словения, Ирландия, Андорра и Доминиканская Республика.

Какие же должны быть иммиграционные условия для того, чтобы попасть в первую пятёрку рейтинга? По данным исследования компании, самую быструю и необременительную программу по получению второго гражданства предоставляет Сент-Китс и Невис. Покупатель, приобретая в этой стране недвижимость стоимостью от $400000 и выше, через 3 — 4 месяца получает гражданство, позволяющее посещать без визы Великобританию, Канаду и Ирландию, а также страны Шенгенского союза и большинство государств-членов Британского Содружества. В общей сложности с паспортом Сент-Китс и Невис по упрощённой схеме можно въезжать в 128 стран мира. Кстати, получить гражданство Сент-Китс и Невис могут все жители России и стран СНГ без обязательного выезда в страну. Стоит отметить, что на основании одной покупки недвижимости право на получение гражданства имеют также супруг/супруга инвестора, их несовершеннолетние дети, а также родители, достигшие пенсионного возраста.

Самый низкий минимальный порог стоимости недвижимости, при покупке которой выдаётся вид на жительство, считается в Латвии. При этом в Риге и Рижском регионе, Юрмале и республиканских городах он составляет 140000 евро, а за пределами этих территорий всего 72000 евро. Вид на жительство выдаётся инвестору и членам его семьи сроком на 5 лет. Если по истечению этого срока недвижимость всё ещё остаётся у его владельца, то ему ВНЖ продлевается на неопределённый срок. Вид на жительство в Латвии даёт право на свободное перемещение по территории стран-участниц Шенгенского соглашения. Гражданство Латвии выдаётся через 10 лет после совершения покупки без необходимости постоянного пребывания в стране.

По показателю минимального порога стоимости Латвии немного уступает Испания. В этом году Правительство Испании планирует выдавать ВНЖ иностранцам, которые приобретут недвижимость в стране стоимостью свыше 160000 евро. Благодаря испанскому ВНЖ инвестор имеет право на безвизовый въезд на территории всех государств, входящих в Шенгенскую зону. Через 5 лет после совершения покупки собственник недвижимости получает право на постоянный вид на жительство, а через 10 лет — на испанское гражданство. Кстати, для поддержания вида на жительство необходимо проводить в стране 6 месяцев в году, после чего владелец недвижимости приобретает статус налогового резидента.

В Панаме вид на жительство позволяет получить покупка недвижимости на сумму свыше $300000. ВНЖ Панамы позволяет беспрепятственно въезжать на территорию 34 стран мира, включая большинство стран Евросоюза, стран Карибского бассейна и Латинской Америки. После пяти лет легального проживания в Панаме можно рассчитывать на получение гражданства этой страны.

Правительство Португалии в октябре 2012 года приняло новый закон, в соответствии с которым иностранные граждане могут получить вид на жительство на основании покупки недвижимости в стране стоимостью от 500000 евро. Португальский ВНЖ даёт право свободно перемещаться в странах Шенгенского союза. Через 6 лет проживания в стране иностранные инвесторы могут подавать прошение на получение гражданства Португалии. А для поддержания вида на жительство, как и в Испании, необходимо проводить в стране 6 месяцев в году, после чего инвестор становится её налоговым резидентом.

С лидерами топ-5 всё ясно. Однако кто же оказался внизу списка? «О странах аутсайдерах рейтинга говорить сложно. Многие страны, где покупка недвижимости не даёт иммиграционных преимуществ, предлагают высокий уровень жизни и безопасности, интересные деловые возможности и при этом они очень популярны у наших клиентов. США и Великобритания, например, не дают иммиграционных преимуществ инвесторам, вкладывающим денежные средства в недвижимость, тем не менее, в этих странах есть другие иммиграционные программы для инвесторов, которые привлекательны для россиян».

Но вернёмся к анализу пятёрки стран — лидеров этого рейтинга. Насколько они популярны на рынке зарубежной недвижимости? «Устойчивый интерес проявляет к себе Сент-Китс и Невис вместе с Доминиканской Республикой — это жемчужины Карибского бассейна с прекрасными возможностями инвестиций. Эти страны обычно привлекают инвесторов, которые не планируют жить в стране, паспорт которой получили. Испания — также бессменно популярное направление, где россияне очень охотно покупают недвижимость. Тут достаточно низкие цены на приобретение собственности, а также упрощённая процедура получения вида на жительство при наличии недвижимости, что является основным преимуществом такой покупки. Конечно же, кроме рациональных преимуществ приобретения недвижимости в Испании, есть ещё и эмоциональные факторы: множество соотечественников, прекрасный климат, короткий перелёт из Москвы. В последние годы стабильно растёт спрос на недвижимость в Латвии. Покупателями там становятся те, кто хочет получить иммиграционный статус, а также те, кто любит навещать эти места ещё со времён СССР. Португалия становится всё более привлекательной и более популярной среди состоятельных россиян: иммиграционная программа не создаёт осложнений налогового характера, есть большой выбор красивой курортной недвижимости, посол Португалии в России и португальские предприниматели делают очень многое для привлечения российских инвесторов и постоянных жителей/туристов. Панама пока остаётся достаточно экзотическим направлением. Удалённость Панамы и особенности региона всё ещё настораживают российских инвесторов, но интересная иммиграционная программа, возможность получения паспорта привлекает иностранный капитал в страну. Экономика Панамы развивается самыми быстрыми темпами в Латинской Америке. Лояльное налоговое законодательство, хорошие условия для ведения бизнеса и простота покупки недвижимости в Панаме - вот те факторы, которые определяют спрос на панамскую недвижимость».

Где хорошо жить и куда инвестировать?

Получить второе гражданство в любой из пяти стран — предложение заманчивое. Но что делать, если эти страны в качестве площадки для своего второго дома не рассматриваются, а привлекает к ним чисто деловой интерес? В связи с этим интернет-журнал «Деньги и Карьера» решил взглянуть на топ-5 стран с инвестиционной точки зрения и выяснил у экспертов насколько рынок недвижимости этих стран может быть интересен для потенциальных инвесторов.

Начнём знакомиться с «инвестиционной картой» стран по порядку. Первой у нас будет лидер рейтинга — Сент-Китс и Невис.

Мнение экспертов на счёт популярности рынка недвижимости данного островного государства разделилось. «Рынок недвижимости государства Сент-Китс и Невис становится всё более популярным в мировом сообществе. У наших американских коллег были случаи, когда клиенты приобретали недвижимость на островах, получали гражданство и отказывались от своего родного американского паспорта в пользу паспорта Сент-Китс и Невис в целях разумного налогового планирования. (Невис также является офшорной юрисдикцией). В последнее время для себя мы отметили повышение интереса со стороны покупателей из России и стран СНГ к этому Карибскому региону и с каждым годом популярность недвижимости в Сент-Китс и Невис растёт. Стоит отметить, что сейчас Правительство Сент-Китс и Невис максимально вовлечено в продвижение островов как направления для элитного отдыха, поэтому участвует в строительстве новых курортных комплексов и активно продвигает данное направление по всему миру. Туризм в этой стране развивается быстрыми темпами и только за последние 2 года приток туристов увеличился более чем на 40%. Сент-Китс — остров с прекрасными пляжами и нетронутой природой, в порт которого заходит большинство круизных лайнеров, а до острова Невис можно легко и быстро добраться на пароме. Главный туристический девиз островов: «Два острова — один рай!». Здесь среднегодовая температура воздуха составляет около 26 градусов, а тёплое Карибское море привлекает туристов со всего мира. Развитие новых курортных зон, инвестиции в строительство от частных инвесторов помогают государству развивать туристический сектор. Сейчас минимальный порог стоимости недвижимости для получения гражданства составляет $400000, однако есть вероятность, что в течение нескольких лет правительство может его повысить, и недвижимость, приобретённая по программе, автоматически возрастёт в цене. А после 5 лет недвижимость можно продать и следующий покупатель также будет иметь право на получение гражданства, что делает покупку такого объекта ещё более выгодным вложением средств», — полагает руководитель отдела маркетинга компании.

«Рынок недвижимости Сент-Китс и Невис характеризуется низкой популярностью среди россиян, поскольку действующая иммиграционная программа по стоимости в 3 — 4 раза превышает наиболее оптимальные варианты легализации в международном масштабе, а курортная недвижимость сама по себе также мало конкурентоспособна в международном масштабе, т.к. россияне вполне могут приобрести более доступное жильё, характеризуемое лучшей транспортной доступностью. Вместе с тем, рынок недвижимости островов будет развиваться за счёт состоятельных граждан США и Канады. Вследствие ограниченности территории островов сколь-либо существенных изменений объёмов предложения и спроса ожидать не стоит. Однако возможен прирост цен в основном за счёт инфляции и негативных изменений на альтернативных рынках недвижимости», — парирует президент международного агентства недвижимости «Gordon Rock» Станислав Зингель.

Тем не менее, недвижимость на островах пользуется спросом. По словам Станислава Зингеля, наиболее активно она приобретается с целью получения гражданства, которое даёт ряд преимуществ как на её территории, так и за её пределами. Однако помимо стоимости объекта недвижимости дополнительно придётся заплатить государственную пошлину в размере 50000 долларов за главу домохозяйства (основного заявителя) и по 25000 долларов за каждого зависимого члена семьи, получающего гражданство, а также дополнительные сборы за обработку документов и проверку заявителя.

В Сент-Китс и Невис очень популярна схема покупки недвижимости на правах долевого владения. Подобный вариант предполагает разделение объекта недвижимости на части (фракции) и их последующую продажу по отдельности. При этом каждый покупатель доли также имеет право на получение гражданства страны, а такой способ приобретения недвижимости даёт её владельцу ряд очевидных преимуществ. «Стоимость элитных вилл на Сент-Китс и Невис может достигать 4 млн. долларов и выше. Покупка же, например, 1/10 доли виллы на территории 5-ти звёздочного курортного комплекса по цене от $400000 соответствует минимальному порогу для получения гражданства, освобождает покупателя от забот, связанных с управлением недвижимостью, а также даёт возможность в течение 5-ти недель в году пользоваться виллой по своему усмотрению. Расположение объекта также имеет важное значение: например, наличие устоявшейся рядом инфраструктуры. Стоит отметить, что также есть вариант владения собственным домом на территории отеля, что даёт возможность пользоваться всей инфраструктурой курорта и ощутить все преимущества, доступные постояльцам отеля. Часто люди переживают по поводу дистанционного управления недвижимостью в момент их отсутствия, а также издержках на эксплуатационные расходы в течение этих 5-ти лет. Однако в стоимость всех долевых опций недвижимости уже заранее включены все налоги и сборы, членство в клубах, оплата коммунальных и других услуг. Другими словами, клиент может быть уверен в том, что никаких дополнительных расходов в течение этого времени он не понесёт. Для примера, приобретение 1/10 доли в виллах Pinney`s Beach на территории пятизвёздочного отеля Four Seasons Resort на острове Невис обойдётся по цене $472000. Помимо долевого владения у него есть возможность приобрести земельные участки рядом с пляжем под строительство дома, квартиры и апартаменты в жилых комплексах или, например, приобрести частный причал для яхты», — называет варианты она.

От инвестиционных схем к практике: в каких же регионах государства их лучше применять? «Сент-Китс и Невис — самое маленькое островное государство в западном полушарии, состоящее из 2-х одноимённых островов, и его территория составляет всего 261 кв.м. Поэтому там довольно сложно выделить какие-либо особые «регионы» для инвестирования. Весь остров можно объехать за пару часов. Единственное, что можно выделить — это расположение недвижимости. Есть вариант приобретения коттеджа на живописной возвышенности в зелени тропического леса с панорамным видом океана либо можно выбрать недвижимость на береговой линии рядом с песчаным пляжем или причалом». «Наиболее популярными районами для покупки недвижимости на острове Сент-Китс являются Frigate Bay, Half Moon Bay и The South East Peninsula. Их доминирование обуславливается качественной инфраструктурой, однородностью населения, отличными возможностями для пляжного отдыха и проживания. На острове Невис предпочтение отдаётся подветренной стороне острова в силу географических особенностей и незначительной площади данного участка суши», — дополняет Станислав Зингель.

Если рассматривать какие-то конкретные варианты недвижимости островов, то, по словам эксперта, на Сент-Китс наиболее популярны индивидуальные жилые дома площадью от 150 до 300 кв. метров, а в сегменте квартир более востребованы 2-3-4-х комнатные квартиры. На острове Невис пользуются спросом частные дома площадью в 250 кв. метров и 2-3-х комнатные квартиры. «На обоих островах средняя арендная доходность жилья составляет порядка 5% годовых. Ежегодное колебание цен на недвижимость в размере 1 — 3% не позволяет говорить о возможности существенного заработка от перепродажи жилой недвижимости», — говорит Станислав Зингель.

В качестве частного примера жилой недвижимости он предлагает вариант, реализуемый в апарт-отеле расположенном на Saint Peter Basseterre, Stapleton. Жильё площадью в 100 кв. метров продаётся за 495000 долларов. Квартира находится на первом этаже двухэтажного дома. Каждая из двух спален в квартире оснащена собственным санузлом и балконом. Квартира полностью меблирована и стоимость мебели (25000 долларов) включена в стоимость продажи. На территории ЖК, где расположена квартира, есть два бассейна и благоустроенный участок с разбитым садом. От дома до пляжа всего 5 минут ходьбы, при этом на само побережье открывается отличный вид из окон квартиры. Другой вариант — 4-х комнатная квартира, расположенная на Saint George Basseterre, Basseterre. Квартира реализуется за 650000 долларов. Её изюминкой является общая терраса, на которую имеют выход все 3 спальни. Квартира продаётся со всей меблировкой, в том числе и итальянской бытовой техникой на кухне. Помимо отличного дизайна и видовых характеристик данная квартира обладает индивидуальным бассейном.

«Целесообразней покупать квартиры в апарт-отелях, персонал которых предоставляет не только полный сервис по обслуживанию, но и содействует сдаче жилья в аренду во время отсутствия хозяев. Как правило, жильё в данных отелях страхуется от различного рода рисков. Помимо этого апарт-отели чаще, чем традиционные жилые дома, располагаются вблизи объектов курортной и инженерной инфраструктуры, что повышает их привлекательность на рынке аренды жилья. Эти же объекты являются и более раскрученными на местном рынке недвижимости, — объясняет выбор Станислав Зингель. — Вместе с тем, при выборе жилья необходимо, прежде всего, обращать внимание на юридическую чистоту заключаемой сделки и техническое состояние самого здания. Помимо этого необходимо выяснить однородность окружающего населения и криминальную ситуацию в самом районе».

«При подборе подходящего объекта следует учитывать его дальнейшее использование и назначение. Будет ли клиент приезжать на остров для отдыха или захочет сдавать недвижимость, а может быть есть желание построить свой дом и обосноваться на острове на постоянной основе. Все эти факторы необходимо учитывать при подборе конечного варианта для инвестиций. Важно отметить, что инвесторы, планирующие получить гражданство страны должны приобрести недвижимость только от рекомендованных правительством Сент-Китс и Невис застройщиков. Также важно анализировать перспективы развития того или иного направления, чтобы быть уверенными в ликвидности объекта».

В качестве частных примеров эксперт предлагает обратить внимание на 4 варианта. Первый — связан с покупкой доли на упомянутой вилле Pinney`s Beach, расположенной на территории пятизвёздочного отеля Four Seasons Resort. Покупка 1/10 доли виллы с тремя спальнями площадью 305 кв. метров, собственным бассейном и садом 88 кв. метров обойдётся в $472000. В течение ближайших 3,5 лет на территории отеля будет построено 15 современных комфортабельных вилл, 4 виллы уже практически полностью проданы (каждая вилла разбивается на 10 долей). Одним из главных преимуществ проекта является расположение в минутной близости от лучшего на острове пляжа, а также в окружении устоявшейся инфраструктуры отеля. Второй вариант — апартаменты в жилом комплексе Silver Reef. Проект пользуется популярностью среди инвесторов, желающих приобрести квартиру в полную собственность. Из-за большой популярности в продаже осталось несколько апартаментов стоимостью от $468000. Третий — недвижимость в Kittitian Hill, привлекающая инвесторов своим расположением на возвышенности. В посёлке с полноценной инфраструктурой можно приобрести виллы в долевое владение (1/6 или 1/8 по цене от $405000) по инвестиционной опции, предполагающей гарантированную доходность, либо апартаменты в двухэтажных кондоминиумах — Village Suites, стоимость которых колеблется в пределах $468000 — $636000. Посёлок планируется оборудовать профессиональным полем для гольфа на 18 лунок, а также теннисными кортами, спа-салонами, множеством мест для отдыха и развлечений. В центре Kittitian Village появятся бары, рестораны, магазины беспошлинной торговли, кинотеатр, библиотека и амфитеатр. Четвёртый — считается самым амбициозным проектом острова Сент-Китс — Christophe Harbour, расположенный на 2500 акрах нетронутой природы острова. В рамках проекта, который будет строиться фазами и где строительство завершиться через 8 лет, будут возведены жилые дома, соответствующие стандартам недвижимости категории люкс, роскошная пристань для яхт, пятизвёздочные отели, поле для гольфа на 18 лунок, спа-салоны, частные яхт-клубы, рестораны, а также все необходимые для полноценной жизни объекты инфраструктуры. Популярность проекта среди инвесторов по всему миру привела к тому, что стоимость недвижимости здесь составляет от $800000. В тоже время существует возможность долевого приобретения вилл по цене $450000 (1/10 доли в вилле).

Предполагаемая доходность от подобных инвестиций составляет около 4% годовых в зависимости от конкретных вариантов. «Так как многие объекты находятся на стадии строительства, то девелопер чаще всего гарантирует обеспеченную доходность в размере 2 — 3% годовых до момента ввода объекта в эксплуатацию, то есть даже пока недвижимость ещё не построена, инвестор гарантированно получает доход. Хотелось бы отметить, что эти инвестиции направлены скорее на получение гражданства, нежели получение прибыли. Чаще всего после 5-ти лет недвижимость продаётся», — замечает она.

А завершающим штрихом к инвестиционной картине рынка недвижимости Сент-Китс и Невис будет небольшая зарисовка с рынка аренды недвижимости. Для тех, кто планирует получать доход от сдачи недвижимости в аренду, информация о примерном порядке цен на рынке лишней не будет. По оценке Станислава Зингеля, самым дешёвым вариантом считается аренда двухкомнатной квартиры, расположенной на острове Сент-Китс. «Стоимость аренды данного жилья составляет около 1700 долларов в месяц. За данные средства арендатор получает минимальный перечень удобств, заключающийся в основном в бытовой технике, кабельном телевидении, системе кондиционирования, балконе, парковке и складах для хранения бытовых вещей. Иногда к данному перечню добавляется уход за газоном на придомовой территории», — рассказывает он. В качестве примера специалист приводит вариант с трёхкомнатной квартирой, сдаваемой в аренду на Birdrock St. Kitts за $1700 в месяц. В квартире есть 2 санузла, 3 спальни, просторная кладовка, парковка, холодильник, кабельное телевидение и вся необходимая бытовая техника. Максимальная же стоимость аренды характерна для дома средней площадью в 250 — 300 кв. метров.

«Средневзвешенная ставка аренды составляет в данном случае около 4000 долларов в месяц. За эти деньги арендатор может пользоваться парковкой, индивидуальным бассейном, барбекю, джакузи, бытовой техникой и даже собственным пляжем. Услуги прислуги, как правило, оплачиваются отдельно», — уточняет Станислав Зингель. Примером высоко бюджетного предложения, по его словам, служит вариант виллы, сдаваемой на Calypso Bay Resort, St. Kitts за $3600 в месяц. Дом обладает четырьмя спальнями, выходящими на террасу, с которой открывается отличный вид на море. На террасе располагается открытая столовая. В доме есть кухня, гостиная и несколько санузлов. Вилла оснащена всей необходимой бытовой техникой, в числе которой значатся и большие плазменные телевизоры. Кухня укомплектована итальянской мебелью. На придомовом участке расположен бассейн и ухоженный сад.

«Сент-Китс и Невис — это направление для роскошного отдыха. Например, в отеле Four Seasons Resort Nevis останавливались многие знаменитости и известные бизнесмены. Стоимость стандартного номера начинается от $500 за ночь. А виллы сдаются от $1000 за ночь за комнату, то есть вилла с 4-мя спальнями будет сдаваться по цене $4000 за ночь. Надо отметить, что заполняемость курорта в течение года составляет более 70%».


Деньги и Карьера