С каждым годом растёт популярность рынка зарубежной недвижимости среди россиян. По данным международного агентства недвижимости «Gordon Rock», в прошлом году объёмы российского рынка составили около 15 млрд. долларов, и это — не предел. Инвестиционно-привлекательными выглядят те варианты, которые приносят доход от сдачи в аренду. «Новички» делают ставки на курортную недвижимость, а их более опытные «коллеги» — на жильё развитых капиталистических стран.

Золотые «квадратные метры» против аренды

Инвестиции в недвижимость — вещь хорошая, а если в неё ещё грамотно вложить, то она будет приносить доход. Для тех, кто по тем или иным причинам устал от предложений российского рынка, можно посоветовать обратить внимание на зарубежный. Он даёт неплохие результаты.

Стоит отметить, что интерес россиян к зарубежной недвижимости за последние пять лет возрос. Если в период с 2007 года по 2010 год объём рынка, по оценке международного агентства недвижимости «Gordon Rock», колебался в пределах 10,5 — 12 млрд. долларов, то в 2011 он достиг порядка 15 млрд. долларов. По прогнозам, эта отметка сохранится и в 2012 году.

Как же распределяются эти средства? Оперделённая часть граждан приобретает недвижимость для себя. Если говорить о жилой, то плохо ли иметь домик или квартирку зарубежом и периодически приезжать в неё со всей семьёй на отдых? Вариант хороший. Но более дальновидные российские покупатели предпочитают тратить деньги с умом. По оценкам компании «Gordon Rock», не менее 30% сделок с зарубежной недвижимостью россияне совершают с инвестиционной целью. Одни надеются, что в скором времени их «квадратные метры» подскочат в цене, и на этом можно будет хорошо подзаработать. Другие рассчитывают обогатиться за счёт их сдачи в аренду. Впрочем, не исключён вариант и «два в одном».

По мнению экспертов, за последние два-три года уровень инвестиционной грамотности россиян заметно вырос. «Если 2 — 3 года назад более 80% инвестиционных сделок с недвижимостью за рубежом совершались россиянами в расчёте на существенный рост стоимости, то сейчас только в 30% инвестиционных сделок россияне рассчитывают на значительный рост стоимости недвижимости, а в 70% преобладает расчёт на получение дохода от сдачи в аренду», — отмечает президент международного агентства недвижимости «Gordon Rock» Станислав Зингель. По его словам, в перспективе ближайших лет подобная пропорция сохранится: основные ставки будут направлены на получение дохода от сдачи недвижимости в аренду, а возможный рост стоимости приобретённой недвижимости будет расцениваться как «приятная добавка».

«Новички» против профессионалов

Вырисовывается заманчивая картинка: сдавать в аренду зарубежную жилую недвижимость — прибыльно и перспективно. Однако, существует множество вариантов того, как это сделать. Стоит рассмотреть парочку-троечку основных и выбрать для себя тот, который больше подходит. В их основе — цель покупки. Уже на первоначальном этапе, при приобретении объекта недвижимости в собственность рекомендуется определиться: это покупка «для себя» или «для инвестиций». Эти цели влияют на дальнейшую модель поведения.

Первая модель «для себя» характерна для инвесторов-"новичков". «Мотивом для покупки может служить желание приезжать на отдых в собственный дом, при этом есть возможность на время отсутствия получать доходность путём сдачи его в аренду, — говорит руководитель департамента жилой недвижимости компании „Welhome“ Жанна Лебедева. — Также, при желании, всегда можно реализовать недвижимость и не только вернуть вложенные средства, но и получить прибыль». Но всё же к выбору недвижимости стоит относиться серьёзно. По мнению Станислава Зингеля, тот объект, который россияне покупают для себя, зачастую оказываются слабо привлекательными с точки зрения получения рентного дохода. Основная ошибка «новичков» заключается в выборе направления. Зачастую он останавливается на курортной недвижимости популярных и раскрученных стран. В топ лидеров попадают Болгария, Черногория, Испания и Турция. "Ставка делается на массовый, хотя и сезонный приток потенциальных арендаторов. Обывательское мнение россиянина состоит в том, что эти страны психологически кажутся более знакомыми и понятными, — поясняет Станислав Зингель. — К тому же, начинающий инвестор из России часто думает так: «Не удастся сдавать в аренду, так оставлю для себя — пусть туда ездят близкие и дальние родственники, знакомые...». С профессиональной точки зрения такой подход к инвестированию мешает найти выгодный вариант со стабильной доходностью. «Рынки недорогой курортной недвижимости являются перенасыщенными предложением и спекулятивными и, как следствие, наименее устойчивыми в период кризиса. К тому же нельзя забывать о высокой сезонности этих курортных стран: хорошо, если инвестор сможет найти арендаторов на 4 — 5 месяцев в году. В результате средне- и долгосрочные вложения в них приводят если не к потере, то, по крайней мере, не к преумножению капитала», — считает эксперт.

Вторую модель «для инвестиций» выбирают профессионалы. Они предпочитают искать жильё на рынках развитых капиталистических стран. В их топ-листе числится Великобритания, Франция, Германия, Швейцария, США. «Риски инвестирования в недвижимость в этих регионах невысоки даже в период финансовых потрясений, — сообщает Жанна Лебедева. — А сама недвижимость отличается высокой ликвидностью и умеренной доходностью».

В качестве яркого образца, иллюстрирующего ситуацию, специалисты чаще всего выделяют Германию. Неслучайно её называют «страной аренды»: в ней более 60% населения проживает в арендованном жилье. «Речь в Германии идёт о „качественных“ арендаторах — экономически активном населении, обладающем стабильным уровнем дохода и заключающем долгосрочные договора аренды, исчисляемые годами, — уточняет Станислав Зингель. — Люди, имеющие постоянную работу, воспитывающие детей и создающие семьи, куда лучшие арендаторы недвижимости, чем избалованные курортники, предпочитающие краткосрочную аренду».

Сюда же ко второй модели можно отнести вариант и в быстроразвивающихся регионах. Здесь инвестиционно-привлекательными выглядят ОАЭ (Дубай), Катар, Бахрейн и Сингапур. «Недвижимость в этих регионах обладает инвестиционным потенциалом и при благоприятных условиях будет расти в цене, но и риски здесь более высокие по сравнению с традиционными для инвестиций европейскими странами», — считает Жанна Лебедева.

В целом, выходит, что вторая модель более «аппетитна» с точки зрения инвестиций в недвижимость. Это подтверждает ещё пара циферок. По оценкам специалистов, в сделках «для жизни» на долю недвижимости, приобретённой с помощью ипотеки, приходится 30 — 40%. А в случаях со сделками «для инвестиций» эта доля составляет 80 — 90%. Эти красноречивые цифры подтверждают тот факт, что любители второй модели не боятся оформлять ипотеку для покупки недвижимости. Они уверены в том, что смогут её без проблем вовремя погасить. В таких ситуациях чаще всего срабатывает следующая схема: кредит на покупку недвижимости частично или полностью покрывается за счёт средств от сдачи её в аренду.

, но с ней лучше

Само оформление сделки купли-продажи в зарубежных странах, в общем-то, как таковых трудностей не имеет. Однако, в каждой стране свои особености. Для примера рассмотрим ситуацию в Болгарии и Германии.

По данным компании «ЕвроЛот», купить недвижимость в Болгариии особого труда не составит: сам процесс достаточно прост и быстр. Обзавестись недвижимостью без земельного участка (квартирой, офисом, магазином) может как физическое, так и юридическое лицо. А вот право на покупку земли, виллы или целого здания имеет только юрлицо, зарегистрированное на территории Болгарии. Процедура оформления сделки проходит в несколько этапов. Первоначально заключается предварительный договор. В нём фиксируется цена, объект снимается с продажи, покупатель оплачивает депозит в размере 2000 — 3000 евро. Далее подписывается нотариальный акт, документ, удостоверяющий право собственности после полной оплаты объекта. Когда акт о покупке подписан, нотариус предоставляет документы в районный суд. В государственный регистр вносятся соответствующие изменения. Собственник ещё должен выплатить налоги в размере 3% от налоговой стоимости объекта.Чаще всего налоговая стоимость бывает на 20 — 30% ниже рыночной цены.

В Германии сделки совершаются чуть иначе. По информации компании «ЕвроЛот», продажа недвижимости иностранным гражданам здесь осуществляется без ограничений. Кстати, возможен вариант покупки в удалённом режиме, без въезда в страну. В этом случае необходимо оформить доверенность на своего представителя, заверенную нотариусом. Документ обязательно должен содержать апостиль. Все взаиморасчёты осуществляются через банковские переводы. Для этого покупателю до начала сделки нужно открыть счёт в одном из немецких банков. При этом потребуется загранпаспорт, подтверждение адреса места жительства, в редких случаях — рекомендации. Нерезиденты не имеют ограничений на открытие счетов, однако банки тщательно проверяют финансовую историю клиентов. Что касается юридической чистоты объекта недвижимости, то она проверятся через запрос в Поземельную книгу. В ней регистрируются все существующие сделки, их стоимость, подробная информация о владельцах, наличие обременений. После проверки заключается договор о купле-продаже, заверяющийся в нотариальной конторе. Нотариус занимает позицию независимой стороны и в тоже время защищает интересы обеих сторон. Когда договор подписан и все необходимые данные внесены в Поземельную книгу, то тогда сделка считается состоявшейся. Нотариус подаёт информацию сразу после завершения взаиморасчётов между покупателем и продавцом. Дополнительным гарантом безопасности служит отметка в Поземельной книге о том, что недвижимость находится на стадии переоформления. Сроки документального оформления сделки колеблются от 1 до 2 месяцев. Кстати, приобретение недвижимости в Германии облагается налогом на покупку и налогом на недвижимое имущество. Первый на территории всей страны составляет 3,5%, а в столице — уже 4,5%. Второй колеблется в пределах 0,5 — 1,5% от рыночной стоимости. Если покупатель не выполняет своих налоговых обязательств, то весь груз ответственности ложится на плечи продавца. Нотариальные услуги обойдутся покупателю в 1,5%, гербовый сбор в 0,5%.

Комплексный подход

С бумажно-оформительскими тонкостями разобрались. Остался ещё один немаловажный момент: на каком же объекте лучше остановить свой выбор? Если потенциального покупателя интересует покупка недвижимости только для сдачи её в аренду, то специалисты советуют отказаться от вариантов с «самостоятельными» объектами (квартирой или домом). Вместо них рекомендуется обратить внимание на аппартаменты в жилых комплексах, находящихся под управлением специализированных компаний, или гостиничных номеров в апарт-отелях, управляемых международными гостиничными сетями. «Рентный доход при таком инвестировании, как правило, составляет от 5% до 10% годовых от стоимости объекта недвижимости. В Великобритании, Германии, Франции, Австрии и Швейцарии благодаря использованию долгосрочной ипотеки под невысокую ставку рентабельность инвестиций в 1,5 — 2 раза превышает рентную доходность. Иными словами, де-факто инвестор получает до 15% годовых рентабельность инвестиций», — уточняет Станислав Зингель.

Ещё один соблазнительный вариант, хоть он и относится к абсолютно другой категории недвижимости — «студенческая недвижимость» и гостиничные номера. По словам эксперта, для них характерен наивысший уровень доходности и безопасность вложений.

P.S.

Что ещё сюда добавить? Рекомендации специалиста, ориентированные на бюджет покупки, сориентируют в выборе конкрентых объектов недвижимости. Интересно также будет познакомиться с диаграммой аналитического портала Global Property Guide. Она подскажет средний уровень рентной доходности жилой недвижимости в европейских странах. Потенциальному инвестору остаётся лишь правильно сделать свой выбор. Самое главное, чтобы приобретаемый объект недвижимости для сдачи в аренду был интересен не только его владельцу, но и будущим арендаторам.


Рекомендации эксперта Станислава Зингеля, президента международного агентства недвижимости «Gordon Rock», по инвестированию в недвижимость в зависимости от бюджета:

а) до 150 тыс. евро:
• Берлин, крупные промышленные и образовательные центры Западной Германии
• гостиничные номера, студенческая недвижимость и небольшие апартаменты в Великобритании
• доходные апартаменты (serviced apartments) во Флориде, США

б) от 150 до 500 тыс. евро :
• Берлин, крупные города Западной Германии
• leaseback-проекты во Франции – Лазурный берег, атлантическое побережье, горнолыжные курорты, Париж
• гостиничные номера в Великобритании, апартаменты в Лондоне
• доходные апартаменты (serviced apartments) во Флориде, США

в) от 500 тыс. до 1 млн евро:
• Мюнхен
• Лазурный берег, Париж
• Лондон
• Нью-Йорк, Нью-Джерси

г) более 1 млн евро:
• Лазурный берег, Париж
• Лондон
• Нью-Йорк, Нью-Джерси

В контексте высоких инвестиционных бюджетов (более 500 тыс.евро и особенно – в случает более 1 млн.евро) целесообразно обратить внимание на портфельное инвестирование в недвижимость.


Деньги и Карьера