Сегодня россияне - полноправные жители многих зарубежных стран. Есть среди нас и такие, кто владеет «тамошней» недвижимостью и получил виды на жительство, другие пока еще подбирают подходящие варианты. Кроме жилья россиян интересует и покупка бизнеса. Чаще всего речь идет о мини-отелях или номерах в апарт-отелях.

Вот какую занимательную историю удалось узнать обозревателю www.metrinfo.ru. Идея покупки небольшого отеля у Сергея, состоятельного россиянина, возникла не случайно. Его родители переехали в Германию на постоянное место жительства и не захотели сидеть сложа руки. Решили «прикупить» небольшой бизнес – мини-отель, благо у мамы уже был опыт работы в российской гостинице, и она имела представление о том, как нужно вести дела. Обратившись в Москве в международное агентство недвижимости, Сергей получил несколько предложений, а остановился на семейном отеле в центральной части Берлина, где и проживали его родители. Маленький отель на 22 номера стоил сравнительно недорого – 1,1 млн евро. Прошел год, и стало понятно, что бизнес удался. Вот главные причины успеха: во-первых, отель ориентирован на «бизнес-постояльцев» и удачно расположен вблизи железнодорожного вокзала. Во-вторых, поток гостей дополнительно усилился за счет командированных из России – Сергей рекламирует отель в своей стране.

Интересно, может ли с таким, на первый взгляд, несложным бизнесом справиться любой желающий?

Мини-отель или апартаменты

Как нам рассказал Вадим Оришак, директор компании Pleiada International, как правило, частные клиенты принимают решение купить отель за рубежомкупить отель за рубежом с апартаментами для личного проживания стоимостью до 3-4 млн евро, расположенный на популярных туристических курортах. Иногда приобретается несколько номеров, а то и целый этаж в апарт-отеле (гостинице, где номера – это апартаменты). В апарт-отелях номера обычно оснащены оборудованными кухнями, где постояльцы могут себе сами готовить, в этом случае ресторан необязателен.

Зачастую будущие «отельеры» не знают, что им выбрать – мини-отель или несколько номеров в апарт-отеле. В чем тут разница? Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock, объяснил, что собственник мини-отеля владеет им полностью (если собственник является единоличным) или частично (пропорционально своей доле, если собственников несколько). Хозяин номера или нескольких номеров в апарт-отеле владеет не долей во всем объекте, а только конкретными номерами. И в некоторых отелях, например, приобретенных по системе leaseback, он может проводить в своих номерах от двух до шести недель в год (обычно половину этого срока можно проживать в «высокий» сезон, а половину - в «низкий» сезон).

Выбирая объект для инвестирования, покупатель должен разобраться, - откуда получается доход. Прямой доход от гостиничного бизнеса возникает, если собственник сам управляет бизнесом, а косвенный - если владелец сдает свой объект в аренду управляющей компании. В первом случае он всю прибыль получит сам, во втором – вынужден будет делиться с внешними управленцами.

В апарт-отеле сдачей номеров в аренду (как и всем остальным) занимается профессиональная гостиничная управляющая компания. И, как правило, доход собственника гостиничного номера не является гарантированным, так как компании не стремятся его фиксировать в договоре. «Хотя есть апарт-отели, и, к сожалению, их немного, где собственники получают гарантированный доход 3-8% (rental guarantee). Именно они пользуются наибольшим интересом со стороны частных инвесторов», - отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock).

Франция, Италия, Греция, Швейцария

Отельный бизнес россияне приобретают в разных странах. «Среди наших клиентов популярностью пользуются Греция, где довольно большой выбор подобных объектов, а также Италия, Испания (в частности Майорка)», - говорит Владислав Оришак (Pleiada International).

С недавних пор россиян стал интересовать гостиничный бизнес и в азиатских странах. Как рассказал Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад», в кризис в странах Юго-Восточной Азии прошла волна переселения людей, которые переезжали в дешевые и теплые страны из Европы, Америки, а также из России. Одни из них просто отдыхали, «пережидали» неприятные времена, другие - решили остаться в Таиланде или Малайзии надолго и открыть небольшой бизнес: ресторанчики или маленькие гостиницы экономкласса - гестхаусы. «Основной наплыв туристов из России приходится на Паттайю. Здесь же сконцентрирован и бизнес россиян, который, как правило, ориентируется на соотечественников», - отмечает эксперт.

По мнению Станислава Зингеля (Gordon Rock), поскольку покупка мини-отеля и покупка номеров в апарт-отеле – разные по целям, подходам и бюджетам задачи, рейтинги предпочтений россиян существенно различаются. Так, в рейтинге популярности с позиции приобретения россиянами мини-отелей первые три места разделили Германия, Чехия и Болгария. Дальше идут Австрия, Франция и Черногория. А в номинации «мини-отели» в тройку лидеров попали Англия, Франция и Австрия. Следом за ними идут Швейцария, США, Турция и Египет.

Покупателей стимулирует и то, что существенных ограничений на покупку мини-отелей они не встретят практически нигде в мире: все страны приветствуют инвестиции в коммерческую недвижимость и действующий бизнес.

Переделка в жилой дом

Как рассказала нам Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton, иногда мини-отели покупают для того, чтобы переделать в большой жилой дом. Ведь в некоторых странах жилье иностранцам продают неохотно. Например - в Швейцарии. А вот отели «негражданам ЕС» купить куда проще.

Проводят подобные сделки и в Центральном Лондоне, где зачастую дешевле купить отель и переделать его в апартаменты или дом, чем приобрести сходное по характеристикам жилое здание.

А вот во Франции эту операцию провернуть сложно. «Один покупатель приобрел отель, чтобы сделать из него частный дом, но ему не удалось получить разрешение от властей, - рассказывает Екатерина Тейн, - поэтому сейчас полгода здание функционирует как отель, а полгода в нем живет его владелец».

Покупка от $60 тысяч!

Покупка даже небольшого отеля - это серьезные, хотя и не заоблачные инвестиции. «Цена на гостиничную недвижимость в России в два раза выше», - говорит эксперт IntermarkSavills.

Вот несколько интересных предложений, о которых нам рассказали эксперты.

По данным Gordon Rock, мини-отель на 20 номеров в Баден-Бадене, дающий 8% годового дохода, обойдется покупателю 600 тыс. евро, а отель на 50 номеров в центре Берлина – 2,2 млн евро.

«Во Франции мини-отели можно купить за 1,5 – 2 млн евро в районе Ниццы, а если говорить о пятизвездочных отелях, то их примерная стоимость рассчитывается из расчета один номер - 1 млн евро, поэтому сколько номеров, столько миллионов объект и стоит»», - объясняет Екатерина Тейн (Chesterton).

Вадим Оришак рассказал, что компания Pleiada International предлагает российским покупателям мини-отель на Майорке в 200 м от моря. Он включает 34 комнаты, ресторан с террасой, открытую кухню, барбекю, бар, гараж, прачечную. На зеленой ухоженной территории площадью 4 200 кв. м есть бассейн, мини-гольф, детская площадка. Цена предложения - 3,5 млн евро.

Другой объект – апарт-отель в Греции на острове Крит на 15 полностью оборудованных и меблированных апартаментов площадью по 40 кв.м каждый. Во всех номерах предусмотрены балконы с видами на бухту Мирабелло, полностью оборудованные кухни с холодильником и плитой. Инфраструктура включает кафетерий, бассейн с баром, частную парковку, сад. В шаговой доступности - великолепные пляжи, магазины и рестораны. Все здание оснащено системой кондиционирования воздуха. Цена снижена с 1,499 млн до 1,29 млн евро.

Еще одно интересное предложение - небольшой отель в Турции, в Бодруме, с видами на море на территории 800 кв.м. Он рассчитан на 10 стандартных номеров и два сьюта (улучшенные номера). Одновременно отель может принять 34 постояльца. В гостинице есть по два ресторана и бара, бассейн. Интерьер выдержан в белых тонах, имеются солнечные батареи, камин, сигнализация. Цена предложения – 1 млн евро.

По данным Евгения Скоморовского («Centyru 21 Запад»), минимальный порог для приобретения гестхауса в Таиланде, в частности в Паттайе, - $60-80 тыс. За эти деньги можно рассчитывать на внекатегорийный отельчик на 8-10 комнат. Ночь в гестхаусе такого класса обойдется туристу в $3-5. Бизнесом это назвать трудно, владельцу приходится самостоятельно руководить отелем, а доход по сравнению с европейским или московским - мизерный. «Однако в Паттайе и других курортах Юго-Восточной Азии число россиян, пытающихся запустить здесь бизнес, с каждым днем растет», - отмечает эксперт.

Стоимость апартаментов, приобретаемых в апарт-отелях, зависит от класса объекта, близости к морю, количества приобретаемых единиц, их площадей и др. Например, в апарт-отеле Diamant Residence, что располагается на Солнечном берегу в Болгарии предлагаются номера общей площадью от 36 до 110 кв.м по цене от 39 до 99 тыс. евро. Апарт-отель расположен в 100 м от морского берега и совсем близко от исторического города Несебера. Комплекс предлагает разнообразные возможности для спорта и развлечений, включая финтес-центр и бассейн.

Прибыльные отели не падают в цене

В кризис интерес к покупке гостиничной недвижимости во всем мире сократился. Но, как рассказал Станислав Зингель (Gordon Rock), даже в сложное время стоимость мини-отелей, которые успешны и прибыльны, не уменьшилась. Ведь логика хозяев успешных отелей проста – «они владеют прибыльным бизнесом, и у них нет цели – избавиться от них «любой ценой», а только в случае если «предложат хорошую цену».

Екатерина Тейн (Chesterton) считает, что единственное изменение, которое затронуло рынок продажи мини-отелей, – это то, что после кризиса клиент с деньгами и желанием приобрести такой объект может торговаться и получить неплохой дисконт. По наблюдениям Вадима Оришака (Pleiada International), если отель только построен и еще не имеет постоянной клиентуры или не функционирует, или владельцы хотят его сбыть с рук по личным причинам (например, развелись), скидка может достигать 10-20%.

Судьба неудачника: стоит ли покупать лопнувший бизнес?

Другая ситуация - с отелями, которые в период кризиса понесли убытки. Такие отели в период кризиса могли продаваться с существенным дисконтом – до 50% от докризисной стоимости. «Но покупатель убыточного отеля должен четко представлять, как в короткие сроки восстановить его прибыльность. И если такого понимания нет, то покупка смысла не имеет», - советует Станислав Зингель (Gordon Rock).

Похожую точку зрения высказал и эксперт IntermarkSavills. К нему неоднократно обращались российские клиенты, которые приобрели мини-отели в зарубежных странах, но так и не смогли наладить в них работу. Многие покупатели приобретали гостиничный бизнес, ничего не зная о том, как он функционирует. Поэтому и цифра обанкротившихся отелей, приведенная экспертом, очень велика - 80%! Собственники не учитывают, что отель оценивается по доходности, в котором 60% приносит аренда, а 40% побочные услуги, которые тоже нужно развивать. А чтобы отель стал доходным, им должна заниматься профессиональная управляющая компания. «Найти такую, если в отеле меньше 150 номеров, – нереально», - отмечает эксперт.

Вот и хотят несостоявшиеся отельеры продать свою собственность, чтобы получить хоть какие-то деньги. Но разорившиеся отели не представляют интереса на рынке даже при условии, что продаются очень дешево.

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Вывод из всего сказанного очень простой: купить отель за рубежом - дело хорошее, но надо уметь этим бизнесом заниматься, соображать что к чему. В противном случае вы окажетесь хозяином никому не нужной недвижимости.


Людмила Чичерова
Metrinfo