Благодаря двухлетнему кризису мы сделали ошеломляющее открытие: недвижимость не всегда дорожает, а иногда и падает в цене. Причем от этого не гарантирована ни одна страна и ни один город мира. Если до кризиса инвестиции в недвижимость представлялись многим делом довольно простым, то сейчас частные инвесторы вынуждены вырабатывать стратегию и оценивать риски.

Не так быстро

Инвестиции в недвижимость все равно остаются высоконадежными, где-то примерно посредине между гособлигациями и акциями. Но мировой кризис показал, что инвестирование в недвижимость не могут (да и не должны) быть средством быстрого зарабатывания денег на увеличении стоимости объекта.

- Приобретая недвижимость, вы никогда не можете быть уверены в увеличении ее цены, тем более за короткий период времени,- говорит эксперт компании IntermarkSavills.- Зато вы вполне можете прогнозировать свои доходы от сдачи ее в аренду. Вот подтверждение этому непреложному факту: во время кризиса зарубежные инвестиционные трасты недвижимости (REIT) потеряли значительную часть капитализации, но доходы их вкладчиков, получаемые от аренды, почти не упали.

Недвижимость вообще не является высоколиквидным активом, при этом делая инвестиции в недвижимость, необходимо учитывать, что во многих странах к тому же быстрые продажи облагаются высоким налогом.

- Например, налог на краткосрочную прибыль в США может достичь 50% на федеральном уровне, а к нему еще может прибавиться налог на уровне штата,- констатирует Алекс Лисневский, президент брокерской компании Mercury Capital Group Inc - инвестиции в недвижимость, как и расставание с лишним весом, должны происходить стратегически и с долгосрочной нацеленностью.

Смена вех

Конечно, в разных странах и для разных видов недвижимости различна и ликвидность недвижимости, и устойчивость к понижению цен. В этом смысле кризис развеял некоторые мифы.

Во-первых, миф о том, что наиболее высокой ликвидностью обладает курортная недвижимость. <Дело обстоит как раз наоборот: при любых катаклизмах в первую очередь попадает под удар именно курортная недвижимость,- утверждает директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева.- Отдых, тем более дорогой, не относится к самым насущным потребностям, и на нем в первую очередь начинают экономить. С другой стороны, как известно, в кризис самые выгодные инвестиции - в себя, то есть в собственное образование. А потому в кризисные периоды наиболее устойчива так называемая студенческая недвижимость, то есть жилье вблизи образовательных центров. На нее всегда найдутся арендаторы>.

Второй миф - о том, что наиболее выгодны инвестиции в недвижимость класса люкс. Здесь опять же ситуация обратная: наибольший доход дают инвестиции в недорогое жилье, пользующееся массовым спросом.

- Лучше купить 10 квартир в районе среднего достатка, чем один дом в дорогом районе, и пытаться сдать его в аренду за сумму, равную доходу от 10 квартир. Если даже три квартиры у вас будут свободные, вы все равно будете получать 70% потенциального дохода. А если простаивает ваш крутой дом, у вас будет проблема 100-процентной вакантности, то есть потери дохода,- говорит Алекс Лисневский.

Впрочем, есть и исключения из этого правила, и они касаются тех точек планеты, недвижимость в которых представляет несомненную ценность.

- С начала года средние цены на элитное жилье Лондона выросли примерно на 8%,- констатирует директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton Екатерина Тейн.- Премиальную недвижимость в столице Великобритании довольно просто сдать в аренду и перепродать. Следует, однако, иметь в виду, что те объекты, которые востребованы у покупателей, приносят не более 5-6% годовых. С другой стороны, высокий доход от аренды может принести недвижимость, которую сложно перепродать.

И наконец, третий развеянный миф (и наиболее обидный для многих частных инвесторов) - о том, что развивающиеся страны (или относительно бедные регионы развитых стран) с невысокими ценами на жилье обязательно покажут высокий рост.

- Инвестиции в недвижимость ОАЭ или Болгарии принесли убытки инвесторам, рассчитывавшим на рост стоимости своей недвижимости,- констатирует Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.- Например, недвижимость в Болгарии переоценена, многие застройщики откладывают реализацию проектов из-за затоваренности рынка. Ряд девелоперских компаний стали банкротами. В Болгарии, в отличие от большинства европейских стран, так и не сформировался достаточный внутренний спрос на недвижимость, особенно на горнолыжную и курортную, которую строили в расчете на рост экономики и внешний спрос. Как следствие, болгарская недвижимость сегодня продается с существенным дисконтом.

Оценка рисков

В этой ситуации особенно важно заранее оценить риски инвестиций. <Есть достаточно простой способ оценить перспективы недвижимости в данной стране - с помощью показателя доходности от сдачи в аренду,- говорит Станислав Зингель.- Доходность от сдачи в аренду - это отношение годового дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду к стоимости этого объекта. Если показатель средней доходности для конкретной страны находится в диапазоне 5-9%, то рынок недвижимости данной страны в целом характеризуется <справедливым> уровнем цен. 4% и менее - рынок недвижимости этой страны переоценен и, следовательно, рискован. Если показатель доходности составляет 10% и более, то рынок недвижимости этой страны недооценен, что сигнализирует о возможностях для инвестиций>.

Например, по данным, приведенным в отчете Global Property Guide за первую половину 2010 года, самые высокие показатели доходности в Европе у Македонии (9,91%) и Украины (9,09%), самые низкие - у Андорры (2,36%) и Монако (1,48%). Россия, кстати, тоже внизу списка (3,45%).

Если же речь идет о конкретном объекте, то можно воспользоваться услугами крупного и заслуживающего доверия банка. Причем совершенно бесплатно.

- Просто подайте заявку в банк на получение ипотечного кредита под конкретный объект,- советует Елена Юргенева.- Если банк откажется кредитовать этот объект, не стоит его покупать даже при наличии средств. А если одобрит выдачу кредита, просто скажите спасибо за проделанную работу.

Методом рыбы-прилипалы

Ежедневно и ежечасно огромное количество недвижимости в мире приобретают международные инвестиционные трасты недвижимости. Естественно, они делают это не под влиянием сиюминутных эмоций, а на основе тщательного изучения ситуации в конкретной стране. Частный инвестор, имея доступ к открытой информации (а деятельность этих фондов максимально прозрачна), может последовать за ними и на этом получить серьезные дивиденды.

- Я приведу пример конкретной сделки, которая принесла мне 450% прибыли за три месяца,- рассказывает эксперт компании IntermarkSavills.- Правительство Бразилии давно заявляло о намерениях профинансировать строительство большого количества жилья экономкласса. Естественно, на этом должны были взлететь акции крупных застройщиков дешевого жилья. Но когда именно произойдет выделение средств, никто не мог сказать определенно: может быть, через месяц, а может, через десятилетие. И вот я читаю сообщение о том, что один из самых успешных инвестиционных трастов приобрел значительную долю акций самого крупного бразильского застройщика. На следующий день я приобретаю акции этого же застройщика. Через пять дней правительство Бразилии объявляет о начале финансирования.

А через три месяца рост акций строительной компании составил 450%. Кстати, такое возможно только в такой стране, как Бразилия, где нет закона об инсайдерской информации. При этом прямая покупка недвижимости экономкласса в Бразилии была бы полной глупостью: вы просто не смогли бы ее потом перепродать. Покупка акций застройщика вместо недвижимости как таковой - пример косвенного инвестирования. Иногда цепочка бывает и длиннее. Например, в Мумбае также идет массовое строительство жилья экономкласса, но там нет ни одной строительной компании, которая бы котировалась на бирже. Зато есть компании, производящие цемент, которые котируются на бирже, и на их акциях можно было неплохо заработать. Опять же само по себе дешевое жилье в Мумбае не представляет никакой инвестиционной ценности.

Ко всему сказанному следует добавить: если вы желаете инвестировать в недвижимость, предполагая использовать ее и для собственного проживания, то в силу вступают совсем иные закономерности. Например, вам нравится климат Болгарии и вы собираетесь проводить там часть года, конечно, вполне логично приобрести там жилье. Только надо заранее иметь в виду, что сдача его в аренду в остальное время окупит в лучшем случае коммунальные платежи.



Аргументы и факты