Россияне продолжают инвестировать в недвижимость за рубежом, зарекомендовавших себя как стабильные, доходные и перспективные для решения личных вопросов.

В основном, это европейские страны. Но и жители других стран не отстают от наших инвесторов. О том, как выжать доход из "стабильности", рассказали ИнвестГУРУ участники рынка недвижимости.

Бразильские трущобы манят английских инвесторов

По данным международного агентства недвижимости Gordon Rock, английским инвесторам, успевшим за время финансового кризиса соскучиться по риску, предлагается инвестировать в строительство социального жилья в Бразилии, дефицит которого составляет более 8 млн единиц жилья. Проще говоря, инвесторам предлагается вложить свои средства в перестройку бразильских трущоб. Доход инвесторов, готовых рискнуть, может составить 70% за 2 года.

Но самая высокая доходность - 415% за 5 лет - анонсируется теми английскими фондами, которые предлагают инвестировать в сельскохозяйственные земли в Украине. Фонды аргументируют свой прогноз по столь стремительному росту стоимости вложений в украинскую землю в частности тем, что по оценкам Всемирного Банка именно Украине отводится одна из ведущих ролей в преодолении мирового кризиса нехватки продовольствия - кризиса, который может рано или поздно случиться.

Эмигрантская недвижимость новой волны

Оказалось, что российские инвесторы предпочитают зарубежную стабильность двух типов - эмиграция и инвестиции в недвижимость за рубежом.

С 2000 г из России уехали на постоянное место жительство /ПМЖ/ 805 тыс человек. В первой половине 2010 г из России переехали на ПМЖ в другие страны 15 тыс человек. За весь 2009 г страну покинуло 32,5 тыс россиян.

Аналитики компании ГдеЭтотДом.РУ высказали предположение, что за последние пять лет в России сформировалась новая группа потенциальных эмигрантов, которая по своим масштабам превосходит официальные данные по количеству выехавших за десять лет более чем в три раза. К потенциальным эмигрантам эксперты отнесли всех тех, кто покупает жилую недвижимость за рубежом. По подсчетам ГдеЭтотДом.РУ, в группе потенциальных новых переселенцев из России уже находятся более 2,5 млн человек, которые приобрели дома и квартиры в разных странах.

Русские инвесторы предпочитают стабильность

И, тем не менее, порядка 25% сделок с зарубежной недвижимостью совершается россиянами в инвестиционных целях. Gordon Rock по итогам первой половины 2010 г определило рейтинг предпочтений россиян, инвестирующих в недвижимость за рубежом. Лидирующие позиции по спросу у россиян заняли: в бюджете до 400 тыс евро - leaseback-недвижимость с гарантированным арендным доходом в Англии и Франции, в бюджете до 800 тыс евро - мини-отели и доходные дома в Германии, а в бюджете свыше 800 тысяч евро - торговая недвижимость и отели - все в той же Германии. На Германию приходится более 25% инвестиционных запросов - и это не удивительно, поскольку именно в Германии российские инвесторы могут найти оптимальную комбинацию из невысокой по европейским меркам стоимости недвижимости, достаточно высокого рентного дохода, гарантированного долгосрочными договорами аренды, и возможности ипотечного кредитования до 70% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Например, мини-отель на 20 номеров в Баден-Бадене, дающий 8% годового дохода, обойдется покупателю всего в 600 тыс евро, отель на 50 номеров в центре Берлина - в 2,2 млн евро, а доходный дом на 12 квартир в Кельне - в 450 тысяч евро. В 2010 году отмечен дальнейший рост интереса россиян к инвестициям в buy-to-let /"купить-чтобы-сдать"/ торговую недвижимость в Германии - с уже заключенными 10-15 летними договорами аренды, дающими доход до 7% годовых, а также с возможностью ипотечного кредитования до 70% от стоимости и возможностью получения вида на жительство.

По данным аналитиков "Миэль-DPM", стоимость качественных апартаментов в Берлине начинается от 70-80 тыс евро, можно найти небольшие квартиры и за 50 тыс евро.

Но в бюджете инвестиций до 400 тыс евро, по оценкам Gordon Rock, лидерство по спросу со стороны россиян принадлежит leaseback-недвижимости - жилой недвижимости с гарантированным доходом от сдачи в аренду - в Англии и Франции. На рынке есть предложения, характеризующиеся гарантированным арендным доходом до 8% годовых и кредитованием до 70% от стоимости.

Кроме того, французские застройщики и банки в этом году предложили схему приобретения leaseback-недвижимости с предоставлением покупателю 108% финансирования, из которых 100% пойдут на покрытие стоимости недвижимости, а оставшиеся 8% - на компенсацию стоимости нотариальных и прочих услуг по сопровождению сделки. При этом ставка по ипотеке не будет превышать 3% в год. Сразу после анонсирования данного предложения спрос со стороны иностранных инвесторов на данную недвижимость вырос на 200%.

По мнению генерального директора "Миэль-DPM" Натальи Завалишиной, в традиционной стране для покупок недвижимости - Италии, а точнее в районах Тосканы и Лигурии, цены на небольшие квартиры начинаются от 250 тыс евро, на хорошие апартаменты - от 500 тыс евро. Элитную виллу или апартаменты вблизи озер Комо, Маджоре, Изео и Гарда можно приобрести, обладая как минимум 1,5-2 млн евро.

На юге Италии цены на недвижимость гораздо более демократичные. Наиболее ликвидный тип недвижимости в Калабрии - апартаменты средней ценовой категории, которые всегда могут быть перепроданы или выгодно сданы в аренду. Односпальные апартаменты площадью около 50 кв м можно приобрести по цене от 50 тыс евро до 120 тыс евро, двуспальные площадью 60-80 кв м - от 90 тыс евро до 180 тыс евро.

Дешевизной по-прежнему отличаются объекты в Испании и некоторые объекты в Болгарии.

По словам руководителя департамента зарубежной недвижимости группы компаний "Costa Esperanza Consulting, S.L." Дмитрия Рухлова, двуспальные апартаменты в районе Михас Коста в 300 м от моря площадью 102 кв м с двумя террасами, двумя спальнями, двумя ванными комнатами, полностью укомплектованной кухней и санузлами, кондиционером, закрытым садом, с бассейном на территории комплекса, парковочным местом, кладовой и в окружении всей необходимой инфраструктуры сейчас продается за 238138 евро, что почти на 40% дешевле, чем в своем изначальном варианте. "Причина скидки - смена владельца строительной компании. На этой покупке помимо 40% от изначальной стоимости потенциальный покупатель экономит еще несколько процентов на открытии ипотечного кредита: он уже открыт и на сегодня составляет до 70% от общей стоимости под 2,5-3% годовых и на срок до 30 лет.

Если стоит задача сделать этот объект доходным, то при сдаче в аренду можно получить до 4-6% от его стоимости. Чем дольше он сдается в аренду, тем больше себя окупает, позволяя рассчитываться полученными средствами в течение всего года за ежемесячные платежи по кредиту, которые, в среднем, на это предложение составят порядка 700 евро в месяц из расчета кредита на 30 лет под 3% годовых.

Покупайте отечественное

Для сравнения хочется вспомнить слова вице-президента Российской гильдии риелтеров, гендиректора агентства недвижимости "САВВА" Константина Апрелева о том, что доход от сдачи в аренду жилья в Москве тоже приносит порядка 4% годовых, но надо учесть, что, по данным ЦБ на июль, средневзвешенная процентная ставка по валютным ипотечным кредитам составила 11,1%, а по рублевым уже на протяжение 3-х месяцев держится на уровне 13,5% годовых.

Неудивительно, что мы не знаем случаев приобретения иностранцами российского жилья в инвестиционных целях. Да и российские инвесторы за 1-е полугодие 2010 г не сделали ни одной инвестиционной покупки. Все приобретения совершали те, кому надо улучшить жилищные условия. Тем не менее, у российской недвижимости есть один, но "конкретный" плюс: она находится рядом с основным местом проживания.


Елена Лыкова

Новости рынка недвижимости