Человека, выбирающего жилье за рубежом для вложения денег, подстерегает масса опасностей. Конечно, к рассмотрению договора серьезный инвестор обязательно привлечет юриста. Но юрист, не специализирующийся на недвижимости, не всегда увидит типичные ловушки, расставленные хитрым застройщиком. А вот опытные консультанты, знающие рынок, могут предостеречь.

Обратный выкуп

Сегодня все чаще приходится слышать о схеме обратного выкупа - buyback. Суть заключается в том, что девелопер гарантирует покупателю через определенный срок выкупить недвижимость обратно за полную цену, за 150% или даже в два раза дороже. Наиболее часто обратный выкуп предлагается при продаже курортных объектов в таких странах, как Кипр, Турция, Черногория, Болгария. Президент Международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель уверен, что . То, что жилье продается под брендом известной гостиничной сети, можно рассматривать как гарантию, говорит эксперт, поскольку крупные сети тщательно проверяют объект, застройщика и финансирование, прежде чем ставить свое имя.

Но данная схема открывает массу возможностей для скрытого мошенничества. Так, обычно в договоре указывается, что обратный выкуп гарантирован, если инвестор <не смог реализовать объект на вторичном рынке>. Но продать дом или квартиру можно всегда, если выставить их дешевле. Получается, в договоре нужно писать <застройщик обязуется выкупить недвижимость, если инвестор не смог реализовать ее на вторичном рынке по покупной стоимости (или в 150%, 200% и т.д. от первоначальной)>. Однако директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс убежден, что такой договор контрагент никогда не подпишет. Или заявит, что объект возвращен не в надлежащем состоянии, или придумает другие отговорки. Эксперт не припоминает ни одного случая, чтобы застройщик, предлагающий buyback, сдержал слово. О том же говорит Стефан Бухчев, владелец болгарского агентства CENTURY 21 Vision Properties, работающий на рынке курортной недвижимости страны с 2003 года (фактически с того момента, когда в Болгарии стали строить апартаменты на продажу).

Гарантированная рента

Схемы с гарантированной рентой завоевали заслуженную популярность на зарубежных рынках. Декларируя такую опцию, застройщик или управляющая компания в течение какого-то периода (как правило, пять лет) берет на себя сдачу объекта в аренду, гарантируя инвестору определенный процент (обычно 4-5%) и сервис. Владелец жилья получает стабильный доход вне зависимости от того, удалось ли сдать его собственность. Порой доход от ренты покрывает платежи по ипотеке и расходы на обслуживание, и тогда инвестиции оказываются особенно эффективны. Но, пользуясь хорошей репутацией данной схемы, девелоперы ищут способы схитрить и тут. Особенно опасна ситуация, когда под определенный проект специально создается управляющая компания, которая берет на себя обязательства сдавать жилье и выплачивать ренту. <У вас оказывается два контракта - договор купли-продажи с застройщиком и договор с гарантиями по аренде с управляющей компанией, - раскрывает суть обмана И. Индриксонс. - По окончании строительства с девелопером может быть все в порядке, он свои обязательства выполнил, а управляющая компания к тому моменту прекращает свое существование и растворяется в пространстве>. Гарантия, считает эксперт, должна исходить именно от застройщика.

Самыми надежными являются сделки по схеме leaseback во Франции. Здесь принята государственная программа, позволяющая девелоперу строить, а инвестору приобретать на самых выгодных условиях. Кроме того, покупатель может рассчитывать на возврат НДС (19,6%). И в отличие от обычной гарантированной ренты leaseback дает возможность получать проценты от аренды в течение длительного срока - 10-15 лет. Ну и, конечно, нужно понимать, что не на всех рынках и не всегда гарантированная рента вообще возможна. Например, такая опция вряд ли может быть применена к болгарским проектам, а также в Скандинавии (Швеции, Финляндии, Дании).

Мастерство иллюзий

Есть еще несколько подводных камней, связанных со сделками, в которых предлагается гарантированная рента. Иногда застройщик намеренно завышает ее размер, а потом инвестор обнаруживает в контракте пункты, гласящие, что с суммы прибыли вычитаются расходы на управление и ряд других услуг. Реальная доходность при этом резко снижается - например, с заявленных 7-8% до 3%. В худшем случае, если затраты на содержание инфраструктуры комплекса очень высоки, эта цифра и вовсе может уйти в минус, то есть инвестору придется доплачивать компании. <Инфраструктура хороша только тогда, когда сдана третьим лицам и фирмам, а ее содержание не ложится на плечи собственника, - замечает И. Индриксонс. - Хозяин жилья начинает задумываться об этом, только получив счета на 5-10 тыс. евро за обслуживание>. В других случаях застройщик прописывает в договоре <доходность до:>. Например, до 10% в год. Здесь подвох в формулировке. <Все видят только цифру 10, а на слово <до> не обращают внимания. А <до 10%> - это любая цифра: и два, и минус три>, - утверждает И. Индриксонс. В некоторых договорах о сдаче недвижимости в аренду управляющей компанией нет пункта о возврате объекта в первоначальном состоянии или ремонте.

Наконец, есть такая вещь как rental pool - в этом случае объект сдается в комплексе с другими, причем доход от всех домов или квартир суммируется и делится на их количество. И если ваше жилье действительно приносило 10% в год, а соседнее не сдавалось вообще, доходность всего пула высчитывается по среднему арифметическому и все инвесторы получают поровну. При этом получается, что простоявший объект никак не амортизирован, а ваш, заработавший деньги для всех остальных, требует восстановления. С. Бухчев полагает, что, без сомнения, сдавать свою недвижимость нужно отдельно.


Янна Гамер
Domania