Зарубежная недвижимость, продажа зарубежной недвижимости, агентство зарубежной недвижимости
              
Консультация по инвестициям - по телефону или в офисе
Рассылка "Инвестиции в недвижимость за рубежом"
Как инвестировать в недвижимость? Краткие рекомендации

Публикации в СМИ и медиа

   


20 июля 2016

Статья в "Индикаторы рынка недвижимости": Что поможет превратить депрессивные территории в современные жилые районы

Всплеск строительной активности в Москве последних двух лет связан с программой редевелопмента промзон. Именно на бывших промышленных территориях идут главные столичные стройки.

Большой потенциал

О необходимости комплексного развития промзон столичные власти говорят давно, однако к активным действиям правительство и девелоперы приступили в 2014-2015 годах. В начале июля столичные власти заявили, что на данный момент утверждено 39 проектов планировки территории по 22 промышленным зонам. По словам заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, в целом общая площадь столичных промзон составляет 18,8 тыс. га, из которых могут быть реорганизованы 13 тыс. га. По данным департамента градостроительной политики Москвы, в целом строительный потенциал промзон превышает 24 млн кв. м недвижимости.

В настоящее время в старой Москве, на территории промзон строится 51 проект жилой недвижимости на 1,14 млн кв. м. Доля проектов редевелопмента в общем объеме предложения составляет 42%, тогда как год назад она не превышала 27%. Такой прирост произошел благодаря выходу 21 нового комплекса, среди которых ЖК «Домашний», ЖК SREDA, ЖК «Символ», ЖК «Поколение» и другие.

Есть чему поучиться

В мире комплексной реновацией промзон начали заниматься намного раньше – еще в середине прошлого века. Поэтому сейчас за рубежом наработан значительный опыт, из которого есть что позаимствовать.

Зарубежный опыт интересен использованием мастер-планов. Мастер-план устанавливает общие критерии и цели застройки, на базе которых готовятся конкретные регламенты. «Зачастую они эффективнее планов генеральной застройки, распространенных у нас. Мастер-план позволяет адаптировать строительство к изменяющимся потребностям, что в условиях длительности реализации проекта особенно актуально», - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

При этом, по словам экспертов по инвестициям в недвижимость, интересна сама процедура разработки проекта, к которой активно привлекаются зарубежные архитекторы. Например, изначально концепцию редевелопмента гамбургского Хафенсити разрабатывал немец Фольквин Марг, однако после конкурса в 1999 году был выбран окончательный вариант мастер-плана, разработчиком которого стал голландский архитектор и урбанист Кейс Кристианс. Над конкретными проектами в районе работают лучшие архитекторы мира, благодаря чему Хафенсити нередко называют выставкой достижений современной архитектуры. В Москве тоже есть опыт привлечение зарубежных архитекторов к реновации промзон. Например, международные конкурсы проводились при разработке концепции застройки ЖК «Символ» на месте завода «Серп и Молот» в Лефортово и парка Зарядье, который строится по соседству с Кремлем на месте гостиницы «Россия».

Точки притяжения

За рубежом крупные проекты редевелопмента нередко начинаются с создания точек притяжения, когда еще до строительства жилья или офисов в районе создается какая-то интересная общественно-социальная функция: музеи, выставочные залы, лектории, кафе, коворкинги. Например, в Хафесити, несмотря на то, что район застроен пока лишь на треть, уже функционирует набережная Марко Поло, создана сеть остановок общественного транспорта, зон отдыха и прочей туристической инфраструктуры, работают Международный морской музей «Мэритаймз» и Музей «Прототип». В 2014 году здесь был открыт Университет Хафенсити, специализируется на архитектуре и градостроительстве. Также здесь построены Логистический университет, Медицинская школа Гамбурга, Интернациональная школа менеджмента, Франкфуртская школа финансов и менеджмента.

Создание точек притяжения позволяет изменить отношение к месту, а значит, и строящееся впоследствии жилье можно продавать по более высоким ценам. Кроме того, по словам Станислава Зингеля, это позволяет городу зарабатывать и собирать больше налогов благодаря местам, которые привлекают всех горожан и туристов.

В Москве также есть примеры создания знаковых мест. Например, в рамках реконструкции полуострова ЗИЛ возводится спортивно-развлекательный квартал «Парк Легенд» и планируется открытые московского филиала Эрмитажа, а на территории Тушинского аэрополя появился стадион «Открытие Арена». Но таких примеров мало, к тому же они не столь масштабны.

В России создание значимых общественных объектов до строительства жилья трудноосуществимо из-за высокой финансовой нагрузки. За рубежом проект комплексной реконструкции может занимать 20 лет. Так, район Доклендс в Лондоне начал разрабатываться еще в 1981 году, а завершился в 1998 году. Разработка проекта Хафенсити началась в 1996 году, строительные работы стартовали в 2001 году, а завершение намечено на 2025 год.

На Западе проект могут несколько лет обсуждать, продумывать концепции, создавать эти самые точки притяжения и только после этого начинать комплексный редевелопмент. В России в большинстве случаев за площадку собственник земли просит денежные платежи, дальше требуется отвлекать огромные средства в проектирование и освобождение участка, на начало строительства и подведение сетей. В сумме – хорошо, если десятки миллиардов рублей. Естественно, никто из девелоперов не хочет заморозить эти деньги на годы. К тому же у нас проценты по кредитам намного выше. Если в западных странах кредит может стоить около 4% в год, то в России речь идет о 16-18%. К тому же сейчас банки неохотно дают деньги на длительный период и под новые проекты.

Затраты на подготовку

При реновации промзон в Москве очень существенная часть средств расходуется именно на начальных стадиях – на землю, изменение вида разрешенного использования, компенсации бывшим собственникам и подготовку площадки. Порой земля может быть загрязнена так сильно, что строительство жилья на ней невозможно или проект становится нерентабельным. В этих случаях девелоперы обычно принимают решение отказаться от площадки еще на стадии покупки и проведения экспертизы, говорит руководитель пресс-службы ГК «Патриот» Юлия Деева.

В среднем затраты на редевелопмент примерно в полтора раза выше стоимости строительства обычного проекта, говорит председатель правления Совета по экологическому строительству в России Алексей Поляков. В зависимости от загрязнения, необходимости замены и обеззараживания почвы, затраты на подготовку промзоны к жилой застройке могут составлять от 10 до 60 млн рублей за гектар, или 5-10% стоимости строительства.

Навстречу реновации

Осознавая сложность и важность проектов редевелопмента промзон, власти готовы идти навстречу девелоперам. Например, правительство Москвы ввело рассрочку на взимание платы за изменение вида разрешенного использования, которое актуально для всех проектов редевелопмента и составляет значительную сумму.

Кроме того, в июне Госдума приняла закон о комплексном развитии промзон, он вступит в силу в 2017 году. Закон призван урегулировать процесс редевелопмента и отношения с бывшими собственниками, кроме того он позволяет относить затраты на строительство социальной инфраструктуры на себестоимость, что облегчит налоговое бремя девелоперов.

Этот закон очень важен для Москвы, поскольку именно в промзонах ведется большая часть застройки. Основное развитие жилищного строительства возможно только на бывших промышленных территориях, потому что все остальное было застроено в предыдущие двадцать лет. Большинство московских площадок - это так или иначе промзоны.

При этом даже частичное снятие финансовой нагрузки с девелоперов позволит более активно застраивать промзоны. В перспективе это может привести к повышению доступности жилья, а также к улучшению облика ранее депрессивных районов и города в целом.


Индикаторы рынка недвижимости


Цикл передач на телевидении об инвестициях в недвижимость
Рассылка "Инвестиции в недвижимость за рубежом"
Подписка на рассылку "Новые предложения отелей на продажу"